Of u nu voor het eerst homebuyer bent, op zoek bent naar een tweede huis, of downsizing na een levensverandering, u kunt pas verhuizen naar uw nieuwe huis als u officieel het pand sluit. Uw sluitingsdag - de dag dat u een ontmoeting hebt met de verkoper, uw makelaars in onroerend goed, eigendoms- of escrow-agenten en eventueel andere partijen die betrokken zijn bij de transactie - is de dag waarop het onroerend goed officieel van u wordt.
Het sluitingsproces begint echter direct nadat de verkoper uw aankoopaanbieding heeft geaccepteerd. Dat is meestal 30 tot 60 dagen vóór uw werkelijke sluitingsdatum - ervan uitgaande dat een hypothecair krediet, lage waardering of groot defect dat tijdens een routine-inspectie van het huis is ontdekt, de deal niet vertraagt. Gedurende deze periode is de verkoop van uw woning 'in behandeling'. Als het gebruikelijk is in uw markt om een ​​substantiële aanbetaling te doen (tot 10% van de overeengekomen aankoopprijs, in sommige gevallen) op een geblokkeerde rekening zodra uw aanbieding wordt geaccepteerd, u kunt ook verwijzen naar het afsluitingsproces als de escrow-periode - zoals in, "het huis dat we kopen is in escrow tot onze sluitingsdag."
Ongeacht hoe je het noemt, er moet veel gebeuren tussen de dag dat de verkoper je aankoopaanbieding accepteert en de dag waarop je gaat zitten om de transactie officieel te maken. Hier volgt een overzicht van de algemene volgorde van gebeurtenissen die zich voordoen tijdens het sluiten van de woning, wat en hoeveel u kunt verwachten te betalen vóór en op uw sluitingsdag, en de documenten en onthullingen die u moet begrijpen en ondertekenen om uw echte te maken. landgoed transactie ambtenaar.
Het is belangrijk om te onthouden dat de douane- en wettelijke vereisten voor transacties in onroerend goed van plaats tot plaats aanzienlijk verschillen. Terwijl het volgende een algemene tijdlijn is en een beschrijving van wat u kunt verwachten (en wanneer) tussen de dag dat u uw aankoopaanbieding indient en de dag waarop u het pand sluit, kan uw werkelijke ervaring variëren. Voor meer informatie over hoe het proces werkt op uw specifieke markt, raadpleegt u een onpartijdige vastgoedprofessional met ervaring in de regio.
Het sluitingsproces begint officieel zodra de verkoper uw aankoopaanbieding (ook bekend als een koopovereenkomst) accepteert, ondertekent en retourneert. In de meeste gevallen stort de verkoper de controle van het geldbedrag van de koper - meestal 0, 5% tot 2% van de aankoopprijs - op een geblokkeerde rekening.
Gewoonlijk kan de koopovereenkomst worden gewijzigd om last-minute onderhandelingen of onvoorziene gebeurtenissen weer te geven, zoals een probleem ontdekt tijdens de thuisinspectie, zonder de deal te saboteren. Alle partijen die betrokken zijn bij de transactie - de koper en de verkoper, hun agenten, de geldschieter, de titel of de escrow-agent en mogelijk de procureurs van de koper en de verkoper - beginnen het sluitingsproces in de veronderstelling dat de koopovereenkomst definitief is.
In sommige staten en markten moet u een borg van 5% tot 10% betalen (naar uw vooruitbetalings- en / of afsluitingskosten) kort nadat de verkoper uw aanbieding heeft geaccepteerd. Kopers die werken met wettelijke vertegenwoordigers kunnen meestal wachten totdat hun advocaten de koopovereenkomst herzien om hun borgsommen te storten.
Als u niet zeker weet of een borg vereist is in uw markt, vraag uw makelaar dan ver genoeg van tevoren om ervoor te zorgen dat u voldoende liquide middelen heeft om de aanbetaling te storten.
Binnen een paar dagen na acceptatie door de verkoper van uw aankoopaanbieding, moet u een huisinspectie plannen met een professionele inspecteur. Het doel van een thuisinspectie is om te zoeken naar kleine en grote defecten, zoals structurele problemen, niet-werkende apparaten en elementen die mogelijk in strijd zijn met de lokale bouwvoorschriften.
Veel geldschieters eisen dit als voorwaarde om uw hypotheeklening te verzekeren. Zelfs als die van jou dat niet doet, is er weinig nadeel aan het grondig bekijken van het huis dat je gaat kopen. Als de inspectie een groot probleem aan het licht brengt dat moet worden verholpen voordat het wordt gesloten (of resulteert in een verlaging van de overeengekomen aankoopprijs), lijken de standaard inspectiekosten van $ 300 tot $ 500 een koopje.
Zodra de verkoper uw aanbieding heeft geaccepteerd, stuurt u deze naar uw kredietgever. Op dit punt begint uw geldschieter met het tijdrovende (en dure) proces van het initiëren en afsluiten van uw lening.
Tenzij u een ouder huis koopt met veel fysieke gebreken, is dit het deel van het sluitingsproces dat hoogstwaarschijnlijk vertragingen of fatale fouten veroorzaakt die de deal volledig schenden - vooral als u een ongelijk kredietprofiel of een volatiele inkomstenstroom hebt.
Het verstrekken en afsluiten van een lening vergt veel werk voor rekening van uw geldschieter. Vanuit jouw perspectief komt het echter in feite neer op één vraag: Wil je, in de deskundige mening van de geldschieter, je belofte waarmaken om de vele duizenden dollars terug te betalen die je het vraagt ​​om je uit te lenen?
Hypotheekaanvraag
Hoewel elke geldverstrekker anders is, onderwerpen de meeste hypotheekaanvragers zich aan intens onderzoek. Uw geldschieter stuurt u waarschijnlijk een hypotheekaanvraag van in totaal 30 of 40 pagina's en inclusief formulieren zoals een verzoek om uw kredietrapport vrij te geven van een of meer kredietrapportagentschappen, verzoeken om belastingafschriften van voorgaande jaren en informatie over uw eerdere plaatsen van residentie.
Samen met de aanvraag zal uw geldschieter waarschijnlijk bewijs van inkomsten en bezittingen aanvragen, zoals de volgende:
Rate Lock
Als u vooraf goedkeuring hebt gekregen voor uw hypothecaire lening, waarvoor doorgaans een kredietcontrole vereist is, zal uw geldschieter uw leentarief waarschijnlijk instellen (of "vergrendelen") rond het moment dat het het applicatiemateriaal verstuurt. Als u een variabele rente (ARM) of een ander type lening aanvraagt ​​zonder vast tarief voor de hele looptijd, is het slot mogelijk alleen van toepassing op het oorspronkelijke tarief.
De tarieven worden meestal geblokkeerd op een niveau dat de geldende rente op dat moment beïnvloedt, plus het kredietrisico van de kredietnemer. Hoe lager uw kredietrisico, hoe lager uw vergrendelde koers waarschijnlijk zal zijn.
Als u niet vooraf bent goedgekeurd, wacht uw geldschieter waarschijnlijk op de resultaten van de krediettrekking van uw app om uw koers te vergrendelen. Dit kan op elk moment gebeuren tussen uw toepassingsdatum en een week voor sluiting. In ieder geval is de snelheidsvergrendeling alleen goed voor een vaste tijdsduur - 30 tot 60 dagen is typisch.
Leningraming
Met behulp van de vergrendelde koers (of, indien niet vergrendeld, de beste inschatting van uw kredietwaardigheid van uw kredietwaardigheid), creëert de geldschieter een leningschatting die u kunt herzien, ondertekenen en terugsturen. De schatting van de lening is een eenvoudig document dat samenvat wat u kunt verwachten te betalen voor uw hypotheek en afsluiting, en wanneer.
Het bevat de volgende informatie:
Vóór oktober 2015 maakten de meeste kredietverstrekkers gebruik van GTE-documenten (Good-trouwraming) om ramingen van leningen en afsluitingskosten te verstrekken. GFE's en leningschattingen bevatten vergelijkbare informatie, maar GFE's zijn anders geformatteerd en hebben minder duidelijke taalverklaringen. Zodra de schatting van de lening in uw handen ligt, kan uw geldschieter een voorlopige sluitingsdatum vaststellen - afhankelijk van een soepele acceptatie, originatie en zoeken naar titels.
Lenders beschermen hun beleggingen, of verminderen op zijn minst de kans op verliezen, door op enig moment tijdens het acceptatieproces een taxatie te laten uitvoeren. Kopers betalen gewoonlijk de taxatieprijs, hetzij op of vóór de taxatiedatum, hetzij op de sluitingsdatum. De taxatieprijs is meestal ongeveer hetzelfde als de vergoeding voor de huisinspectie.
Als uw taxateur vaststelt dat uw huis minstens evenveel waard is als u ermee akkoord ging te betalen, hoeft u zich geen zorgen te maken. Echter, als de beoordeling laag is - onder de geaccepteerde inkoopprijs - zal de geldverstrekker alleen overeenkomen om een ​​bedrag te financieren dat gelijk is aan de getaxeerde waarde. Bij een lage beoordeling moeten de koper en de verkoper over het algemeen opnieuw onderhandelen over de koopprijs en de koopovereenkomst wijzigen, waardoor de deal mogelijk wordt vertraagd.
De meeste kredietverstrekkers eisen dat kopers bewijs van de verzekering van huiseigenaren leveren als voorwaarde voor goedkeuring van de lening, of ten minste voorafgaand aan de sluiting. Om ervoor te zorgen dat u een redelijk geprijsd beleid krijgt dat voldoet aan de behoeften van uw en uw geldschieter, begin met winkelen rond de dekking van huiseigenaren in het begin van het sluitingsproces. U hoeft niet meteen voor het eerste jaar te betalen, maar dat is zeker een optie - de meeste verzekeringsmaatschappijen staan ​​u toe om uw premie voor het eerste jaar te bundelen met de afsluitingskosten die moeten worden betaald op uw sluitingsdatum.
Zelfs als uw geldschieter dit niet vereist, is het ook verstandig om een ​​kopersverzekeringspolis te kopen. Titelverzekering dekt de kosten van het oplossen van eventuele defecten met de titel van het eigendom, zoals onbetaalde belasting of contractuele pandrechten, en beschermt uw eigen vermogen tegen claims die zich in de toekomst kunnen voordoen.
Als u bereid bent hetzelfde bedrijf te gebruiken dat uw geldschieter gebruikt voor zijn titelbeleid, vertel uw leningsverwerker dan dat u een kopersbeleid wilt, en beide polissen kunnen worden gebundeld in uw afsluitingskosten. Als u wilt winkelen voor een beter kopersbeleid, kan uw verzekeraar u vragen om vooraf het beleid te betalen. Ongeacht of u voor beide polissen betaalt bij het sluiten of betalen voor het beleid van uw koper vooraf en het beleid van de kredietgever bij de afsluiting, u kunt een totale gecombineerde uitgave van $ 1.000 (gemiddeld) verwachten, afhankelijk van uw markt- en huiswaarde.
Aangezien acceptatie een maand of langer kan duren, verloopt de goedkeuring van uw lening meestal tegen het einde van het afsluitingsproces. Dit is het laatste belangrijke stuk dat op zijn plaats moet vallen voordat je afsluiting volgens plan verloopt.
Slotboodschap
Zodra alle stukken op hun plaats zijn voor uw sluiting, moet uw titel of escrow-agent (of advocaat) u een formele kennisgeving van sluiting sturen met de tijd, datum, deelnemende makelaarskantoren (koper en verkoper) en de locatie van de sluiting, die is meestal het kantoor van de titel of de escrow-agent of het kantoor van een advocaat die bij de transactie betrokken is. De kennisgeving legt ook uit wat je nodig hebt om naar het evenement te brengen, meestal inclusief:
Openbaarmaking
Uw titel- of escrow-agent is ook vereist om een ​​officiële kennisgeving van sluiting ten minste drie werkdagen voorafgaand aan de sluitingsdatum te verzenden. Vóór oktober 2015 diende de HUD-1 of "afrekeningsverklaring" hetzelfde doel als de openbaarmaking van de sluiting.
Net als de schatting van de lening is de closing disclosure een eenvoudig document waarin al uw feitelijke financiële verplichtingen met betrekking tot de transactie worden uiteengezet - uw werkelijke afsluitingskosten, doorlopende belastingen en verzekeringsverplichtingen en een uitsplitsing van uw hypothecaire lening. Het volgt ruwweg het sjabloon van de leningschatting, hoewel het doorgaans gedetailleerder is en vaak boekhoudregelitems of onthullingen en kanttekeningen bevat die niet aanwezig waren in de schatting.
Bekijk uw afsluitende openbaarmaking zorgvuldig
Zodra u uw melding bij de afsluiting hebt ontvangen, moet u deze zorgvuldig controleren om ervoor te zorgen dat de beschreven verplichtingen ruwweg in overeenstemming zijn met die beschreven in uw leningschatting. Zorg er ook voor dat de voorwaarden van uw hypothecaire lening zijn zoals verwacht - bijvoorbeeld dat uw rentevoet of tariefstructuur niet is veranderd ten opzichte van de schatting van de lening.
Als uw afsluitingskosten aanzienlijk afwijken van de schattingen of uw hypotheeklening anders is dan oorspronkelijk beschreven, kan uw kredietverstrekker of titel of escrow-agent de wet overtreden. Daarom is het een goed idee - en vaak financieel de moeite waard - om een ​​advocaat te behouden voor de duur van het sluitingsproces.
Hoewel van kopers wordt verwacht dat ze alle sluitingskosten betalen bij gebrek aan andere regelingen, stemmen kopers en verkopers vaak af om de sluitingskosten te splitsen, vooral op de kopersmarkten. Die overeenkomst wordt meestal beschreven in de geaccepteerde koopovereenkomst en kan op elk moment voorafgaand aan de sluiting worden gewijzigd. In veel gevallen gaan de partijen niet in op de details van wie betaalt welke afsluitingskosten - ze zijn het eenvoudig eens over een ratio, zoals 'verkoper betaalt 40% en koper betaalt 60%' of gaat ermee akkoord dat één partij een vast bedrag betaalt naar het sluiten en de ander neemt de rest op.
In veel gevallen worden de afsluitkosten betaald per bankcheque of overboeking. Een bankcheque is over het algemeen een betere deal, aangezien ze zelden meer dan $ 1 of $ 2 kosten, terwijl banken vaak $ 10 of meer vragen voor een overboeking op dezelfde dag. Als uw titel- of escrow-agent absoluut een bankoverschrijving vereist, moet u ervoor zorgen dat zij u volledige instructies sturen (inclusief het ontvangen van een rekeningnummer en bankrouteringsnummer) met de sluitingskennisgeving.
Ongeacht hoe u onderhandelt en de betaling uitvoert, u kunt verwachten de volgende kosten te betalen bij het sluiten. Sommigen kunnen actie van uw kant vereisen, zoals het opzetten van een huiseigenaren verzekering, voorafgaand aan de sluitingsdag. Anderen verschijnen gewoon als regelitems bij uw openbaarmaking van de sluiting en vereisen geen directe actie.
Afhankelijk van waar uw transactie plaatsvindt, kunnen uw afsluitkosten aanzienlijk afwijken van de hier beschreven kosten. Om een ​​beter beeld te krijgen van wat u kunt verwachten, kunt u praten met een vertrouwde, onpartijdige vastgoedprofessional of advocaat bij u in de buurt.
Op de sluitingsdag wordt het huis dat u hebt afgesproken om te kopen het huis dat u met trots bezit. Er is echter genoeg te doen voordat je door de voordeur kunt sjokken en echt je thuis kunt maken.
Je laatste doorloop is je laatste kans om ervoor te zorgen dat het huis in goede staat blijft - of, als je een fixeer-bovenleer koopt, in de staat waarin je hebt afgesproken om het te kopen. Bij de meeste transacties is de laatste doorloop kan op elk moment binnen 24 uur na de geplande sluitingstijd plaatsvinden.
Zorg tijdens het laatste doorlopen voor het volgende:
Als u tijdens de doorloop onverwachte problemen tegenkomt, is het nog niet te laat om dingen recht te zetten. Neem contact op met uw makelaar of sluitingsagent om uw opties te bespreken. In de meeste gevallen gaat de verkoper ermee akkoord te betalen voor de nodige reparaties of schoonmaakwerkzaamheden, zelfs als dit betekent dat het sluiten met een paar dagen wordt vertraagd.
Op de afgesproken sluitingstijd ga je zitten en onderteken je talloze documenten met je titel- of escrow-agent, makelaar en eventueel advocaat. Verkopers brengen ook hun tegenhangers aan, hoewel verkopers niet zoveel papierwerk hoeven te ondertekenen en daarom vaak niet verschijnen voordat u zich volledig hebt verdiept in uw ondertekende odyssee.
Gezien de ernst van de transactie en de hoeveelheid geld die hiermee gemoeid is, neemt u zoveel tijd in beslag als u nodig heeft om alles te lezen en te begrijpen wat u ondertekent. Sommige afsluitende documenten zijn geschreven in dichte legalese, dus vraag uw advocaat of makelaar als u ergens niks over weet. Laat de titel of escrow-agent je niet haasten - ze hebben in het verleden honderden afsluitingen gedaan en zijn waarschijnlijk meer bezorgd over het maken van hun volgende afspraak of het op tijd verlaten van het kantoor dan ervoor te zorgen dat je 100% op de up and up.
Wat volgt zijn de belangrijkste documenten om te lezen en te ondertekenen tijdens het sluiten:
Het afsluitingsproces omvat ook het lezen en ondertekenen van een hele reeks aanvullende documenten. Neem opnieuw zoveel tijd in beslag als u nodig hebt om elk item te lezen en te begrijpen, en stel indien nodig vragen. Immers, een ding dat het sluitingsproces niet omvat, is de kans op een overstap.
Deze documenten zijn gebruikelijk bij het sluiten, maar uw transactie kan een enigszins andere mix inhouden, gebaseerd op de regels in uw regio en het type huis dat u koopt.
Mijn vrouw en ik sloten ons eerste huis in de zomer van 2015. Onze sluitingsdag was een wervelwind: een hectische laatste doorloop; een door verkeer verstikte rit naar het verre hoofdkantoor van het titelbedrijf; een eindeloze reeks formulieren en onthullingen die moet worden ondertekend en geparafeerd; de verwarrende wirwar van sleutels, handgeschreven notities van uitleg en last-minute advies van de verkoper - het was veel om te verwerken.
En toch was de sluitingsdag slechts het begin van een lange periode van verhuizing en vestiging. Alles wat we kunnen hopen is dat we dezelfde ijver, organisatie en rauwe energie channelen die ons door de afsluiting van de dag naar het harde, vaak vervelende werk bracht dat nodig was om van een gewoon huis een buitengewoon huis te maken. Als u bezig bent met het kopen van een huis, vergeet dan niet dat het prima is om te vieren op de sluitingsdag - zo lang als u daarna weer aan het werk gaat.
Heeft u advies over het sluitingsproces?
Wat zijn binaire opties? - Makelaars & hoe te handelen
Begin 2004 verkocht de 32-jarige Engelsman Ashley Revell alles wat hij bezat - meubels, kleding, auto, golfclubs en zijn oude cricketbat - om bijna £ 76.840 op te halen, of het equivalent van ongeveer $ 140.617 in Amerikaanse valuta (per gemiddelde wisselkoers van 2004). Op 11 april 2004 liep Revell naar een roulettetafel in Las Vegas en plaatste zijn hele fortuin op de kleur rood.
Hoe u een werknemer wettelijk ontslaat - Redenen & Wetten
"Je bent ontslagen!" Niemand vindt het leuk om die woorden te horen. En het is ook niet zo leuk om ze te zeggen.Je zult waarschijnlijk niet iemand vertellen dat ze een baan zijn kwijtgeraakt zoals Donald Trump het op zijn tv-programma doet, maar het lijkt een stuk eenvoudiger als je die woorden zou zeggen en de kamer zou verlaten
