Vanaf de dag dat u opzettelijk door onroerendgoedvermeldingen kijkt naar het moment waarop u het laatste stukje sluitingspapier ondertekent, duurt het proces van het kopen van een huis meestal maanden. Er moet in die tijd nog veel gebeuren: vertoningen, het doen van een aanbod, het invullen van een leningaanvraag, beoordeling en inspectie. Het is genoeg om zelfs de meest georganiseerde koper te overweldigen.
Een huis kopen is niet goedkoop - en niet alleen omdat je huis waarschijnlijk de grootste afzonderlijke aankoop is die je ooit hebt gedaan. Een huis sluiten is ook een kostbare onderneming. Volgens Zillow variëren de afsluitingskosten in de VS doorgaans van 2% tot 5% van de verkoopprijs. Een bankrate-enquête wees uit dat gecombineerde hypotheekafsluiting, originatie en kosten van derden - die allemaal samen kunnen worden ondergebracht onder de paraplu van de "afsluitkosten" - gemiddeld $ 5, 078. In de enquête rapporteert Texas de hoogste afsluitingskosten voor hypotheken, terwijl Nevada de laagste heeft.
Het goede nieuws is dat de afsluitkosten niet alleen bepaald worden door de geografie, en ook niet volledig in steen worden gezet vanaf het moment dat u voor een geldverstrekker kiest. Het is mogelijk om een ​​vergelijking te maken met afzonderlijke componenten van uw totale afsluitingsrekening, zoals een titelverzekering, en om op zinvolle wijze de kosten te verminderen van artikelen waar u niet op mag rondkijken. Tegelijkertijd bent u verantwoordelijk voor het vooraf betalen van sommige artikelen bij het sluiten voordat ze technisch gezien verschuldigd zijn. Deze staan ​​bekend als 'prepaids' en omvatten meestal escrow-uitgaven zoals particuliere hypotheekverzekering, huiseigenarenverzekering (gevarenverzekering) en onroerendgoedbelasting. U moet voldoende geld meenemen om te sluiten om uw prepaids te dekken.
Belangrijke definities en voorwaarden
Alvorens in te gaan op de nitty-grittypes van de afsluiting van residentieel vastgoed, zijn enkele definities in orde:
- Leningraming : dit is een eenvoudig document dat uw geldgever wettelijk verplicht is om u voorafgaand aan het sluiten te voorzien. De geschatte lening geeft al uw afsluitingsitems weer met schattingen van de beste schatting of geschatte bereiken voor hun werkelijke kosten. Het geeft ook duidelijk aan voor welke items u mag winkelen.
- Settlement Statement : Dit is de officiële samenvattende verklaring van de vastgoedtransactie, die doorgaans minstens één werkdag voorafgaand aan de sluiting wordt gepresenteerd. Ook wel bekend als een HUD-1-verklaring, omvat de afrekeningsverklaring alle afsluitingskosten, plus de aankoopprijs, het vooruitbetalingsbedrag en makelaarscommissies.
- Betaalde buitenafsluiting : deze term, meestal afgekort als "POC" op de afrekeningsverklaring, geeft aan dat de koper de kosten heeft betaald een keer voorafgaand aan de afsluiting. Bepaalde kosten, waaronder de verzekeringspremies voor huiseigenaren en huisinspectieprijzen, worden vaak buiten de afsluiting betaald. Er is enige onduidelijkheid over de vraag of vergoedingen die buiten de afsluiting worden betaald, terecht "sluitingskosten" kunnen worden genoemd, maar deze functie maakt geen onderscheid tussen kosten die buiten de afsluiting worden betaald en kosten die bij de afsluiting worden betaald.
- Earnest Money : wanneer u een aanbieding op een huis plaatst, is het gebruikelijk om een ​​"earnest money" -controle op te nemen om uw intentie om de woning daadwerkelijk te kopen te onderstrepen. Het meest verdienende geld is meestal een klein percentage (minder dan 1%, vaak 0, 5%) van de prijs van het huis (of uw aanbod). Als de verkoper het aanbod accepteert, wordt het ernstige geld op een escrow-rekening gestort. Als de transactie zonder incidenten wordt afgesloten, wordt het ernstigste geld gebruikt voor het sluiten van de kosten, waardoor uw contante uitgaven op de sluitingsdag worden verminderd. Als de transactie doorvalt, krijgt u meestal - maar niet altijd - het ernstige geld terug.
- Commissies : provisies van makelaars worden niet beschouwd als sluitingskosten, hoewel ze een aanzienlijk deel van de transactiewaarde uitmaken, meestal 6%, gelijkelijk verdeeld tussen kopers en verkopers. Commissies worden uit de verkoopprijs gehaald voordat de verkoper de opbrengst ontvangt, zodat kopers uiteindelijk niet verantwoordelijk zijn voor het betalen ervan.
Er zijn tal van afsluitende items die uw leningschatting waarschijnlijk zal schetsen, evenals enkele algemene tips om uw afsluitingskosten afzonderlijk of als geheel te verminderen. Hoewel dit als een uitgebreide handleiding is bedoeld, kunnen uw afsluitingsitems en kostenbereiken aanzienlijk verschillen van wat hieronder wordt beschreven, dus het is het beste om met een makelaar in onroerend goed of een vastgoedadvocaat in uw gebied te praten voordat u het eerst in het koopproces duikt.
De kosten sluiten waar u op kunt letten na het kiezen van een geldverstrekker
Voordat u voor uw geldverstrekker kiest, heeft u theoretisch volledige controle over uw sluitingskosten. Uw keuze van kredietverstrekker is daarom van groot belang - hoewel de rente en voorwaarden van uw lening waarschijnlijk meer van invloed zijn op de uiteindelijke kosten van uw huis dan uw sluitingskosten, moet u niet kiezen voor een geldschieter die minder gunstige tarieven of voorwaarden biedt, gewoon omdat ze rekent niet zoveel in rekening voor een thuisbeoordeling of laat gelukkig de kosten voor het aanmaken van een cheque los.
Dit zijn de gebruikelijke afsluitingskosten waar u naar kunt zoeken nadat u uw geldverstrekker hebt gekozen. Velen staan ​​in deel C op pagina twee van uw leningschatting:
- Huisinspectie . Hoewel veel geldschieters kopers absoluut niet verplichten om een ​​huisinspectie te krijgen, worden ze sterk aangemoedigd. Een huisinspectie is de beste manier om een ​​mogelijk kostbaar defect of een veiligheidsprobleem op te lopen dat niet zichtbaar was tijdens eerdere doorgangen. Als uw inspectie een serieus probleem (of meerdere problemen) oploopt, kunt u uw aanbiedingsprijs verlagen, uw aanbod aanpassen om de verkoper te dwingen het probleem op te lossen of helemaal weglopen. De industrie voor woninginspectie is redelijk concurrerend, dus er zouden talloze inspecteurs in uw regio moeten werken. Vind kandidaten door uw makelaar te vragen (bedenk dat agenten vaak vrienden hebben in de inspectieactiviteiten en dus niet gegarandeerd onpartijdig zijn), of door te checken bij een branchevereniging zoals de American Society of Home Inspectors. Bekijk de online beoordelingen en testimonials voor elk ervan, controleer de referenties en interview met de finalisten als u op het hek zit over wie u moet selecteren. Wees gevoelig voor kosten, maar onthoud dat een lagere prijs soms een lagere kwaliteit betekent. Neem uw uiteindelijke beslissing op basis van de optimale combinatie van kosten en ervaring. Kosten: $ 300 tot $ 500 voor een huis van gemiddelde grootte (1500 tot 2500 vierkante voet); meer voor grotere huizen. De betaling gebeurt meestal direct met de inspecteur op de inspectiedatum.
- Titel zoeken . Zoekopdrachten op titel, uitgevoerd door titels of vastgoedadvocaten, zorgen ervoor dat verkopers legaal in staat zijn om hun eigendommen te verkopen. Titels zoeken naar gebeurtenissen in de geschiedenis van het pand, vanaf het eerste platting of onderverdeling tot het heden, om pandrechten, convenanten, erfdienstbaarheden en andere items te identificeren die van invloed zijn op het belang van de verkoper in het eigendom of het gebruik ervan voor de koper in de toekomst. Hoewel de zoekkosten van een titel doorgaans worden gebundeld in de kosten van de titelverzekering, worden ze gespecificeerd in de leningschatting en de afsluitingsverklaring. De beste manier om ze te verminderen, is door te zoeken naar verzekeraars van titels of advocaten of rechtstreeks met deze dienstverleners te onderhandelen. Kosten: $ 150 tot $ 400, maar kan hoger zijn als de geschiedenis van de accommodatie ingewikkelder is.
- Titel verzekering . Er zijn twee hoofdtypen titelverzekering: kredietverstrekker (lening) en kopersbeleid. Kopers betalen gewoonlijk beide. Beiden dekken de kosten van het repareren van eventuele defecten die zijn ontdekt door de initiële zoektocht naar titels. Beide beschermen ook de belangen van kredietverstrekkers en kopers in het onroerend goed in het geval dat eigendommen, convenanten of aanspraken van derden blijken te bestaan ​​nadat de transactie is beëindigd. Het beleid van geldschieters en kopers blijft van kracht totdat de respectieve partijen geen belangen meer hebben in het onroerend goed - meestal wanneer het huis wordt verkocht of, voor het beleid van de leningverstrekker, de hypotheek volledig wordt afbetaald. Verzekering van de kredietgever is verplicht, terwijl de titelverzekeringen voor kopers sterk worden aanbevolen - zonder dat, kopers hebben geen financiële middelen in de weliswaar zeldzame gebeurtenis dat een legitieme claim ontstaat tegen het onroerend goed. Lenders kopen hun eigen polissen bij voorkeurverzekeraars. Titelbedrijven, vastgoedadvocaten en geldschieters adviseren kopersverzekeraars, vaak hetzelfde bedrijf dat het beleid van de kredietgever verzekert. Kopers zijn echter vrij om te winkelen voor hun eigen beleid - in feite is het illegaal om een ​​koper te dwingen een bepaalde verzekeraar te gebruiken. De American Land Title Association is een goed hulpmiddel om te vergelijken. Kosten: eenmalige premies voor titelverzekeringen variëren van slechts $ 500 tot meer dan $ 2.000 totaal voor het beleid van geldschieters en kopers, afhankelijk van de geografie en de complexiteit van de geschiedenis van het pand. $ 1.000 is een goede schatting van de ballen.
- Vereffeningskosten . De afwikkelingskosten betalen voor de diensten van uw titelbedrijf of escrow-agent op de sluitingsdag. De beste manier om deze kosten te verlagen, is door te zoeken naar titels of agenten, hoewel de afwikkelingskosten binnen markten niet veel kunnen verschillen. Kosten: meestal $ 2 per $ 1.000 aan verkoopprijs (bijvoorbeeld $ 400 voor een huis van $ 200.000), maar kan hoger zijn.
Kosten sluiten waar je niet voor kunt shoppen
Zodra u uw geldschieter kiest, geeft u enige controle over uw sluitingskosten. Dit zijn de gebruikelijke afsluitingskosten die u meestal niet kunt veranderen nadat u uw geldverstrekker hebt gekozen. Velen staan ​​in deel B op pagina twee van uw leningschatting:
- Lening aanvraagkosten . Soms worden ook wel de "verwerkingskosten" genoemd, maar de aanvraagkosten dekken de kosten van de aanvankelijke verwerking van de kredietaanvraag. Vraag uw geldschieter direct of zijn aanvraagkosten de kosten van een kredietcontrole omvatten. Als dit het geval is, moet u ervoor zorgen dat u niet apart wordt belast voor uw kredietrapport. Ook wordt de aanvraagprijs soms gebundeld in de origination fee en niet afzonderlijk vermeld, dus wees niet verbaasd als u het niet ziet - weet gewoon dat uw origination-kosten waarschijnlijk hoger zullen zijn als gevolg. Kosten: $ 200 tot $ 500.
- Lening oorsprongsbelasting . De licentievergoeding voor leningen dekt de kosten van de kredietverlener (en sommige) tijdens het acceptatieproces. Het wordt soms aangeduid als een enkel regelitem en soms ook opgedeeld in verschillende stukken (inclusief toepassing en verwerking). De meeste leningen hebben initiëringsvergoedingen, hoewel sommige kredietverstrekkers "geen kosten" leningen aanbieden die een gebrek aan originatiekosten compenseren met hogere rentetarieven. Kosten: meestal 0, 5% tot 1, 5% van de aankoopprijs van het huis. De kosten worden meestal uitgedrukt als "punten", waarbij één punt gelijk is aan 1% van de aankoopprijs.
- Leenkortingskosten . Lenders bieden soms aan om de rente lichtjes te verlagen in ruil voor een aanzienlijke eenmalige betaling - ook wel de loan discount fee genoemd - die ook wordt uitgedrukt als "punten". Als uw geldschieter een kortingsbedrag biedt, bereken dan zorgvuldig of het zinvol is om te nemen de deal, omdat het vooraf te betalen bedrag hoger zou kunnen zijn dan wat u zou sparen gedurende de looptijd van de lening. Kosten: meestal 0, 5% tot 4% van de leningwaarde. Net als bij de origination fee is één punt gelijk aan 1% van de waarde van de lening. Houd er rekening mee dat één punt uw rentetarief niet noodzakelijkerwijs met 1% verlaagt - het verschil is meestal veel bescheidener.
- Kredietverslag . Kredietverstrekkers verlangen vaak dat kopers betalen voor alle kredietrapporten die tijdens het productieproces zijn besteld. Ze zijn echter soms bereid om toe te geven wanneer kopers vol zelfvertrouwen en krachtig vragen om hun creditrapportkosten af ​​te schaffen. Kosten: $ 20 tot $ 60, afhankelijk van het aantal rapporten en bronnen.
- Flood-certificering en -bewaking . Overstromingscertificeringstarieven dekken de kosten van het ophalen en beoordelen van de overstromingsgevaarkaarten van uw gebied om te bepalen of uw huis in een overstromingsgevoelig gebied ligt. Lenders rekenen soms een extra vergoeding voor overstromingsmonitoring die de kosten dekt van het handhaven van een nauwkeurige meting van het overstromingsrisico in de loop van de tijd, aangezien overstromingsgevaarkaarten vaak kunnen veranderen. Flood-certificering is van cruciaal belang als u een overstromingsverzekering nodig hebt, dus deze vergoeding is de moeite waard om te betalen. Kosten: ongeveer $ 20 voor hoogwatercertificering; tot $ 50 voor toezicht op overstromingen.
- Beoordeling van de geldschieter . Lenders houden op het moment van het acceptatieproces altijd een beoordeling, meestal al vroeg. Taxaties worden meestal uitgevoerd door externe taxateurs, niet door bankmedewerkers. Het primaire doel is om ervoor te zorgen dat de huizenprijzen voldoen aan de aanbiedingsprijzen van kopers. Aangezien kredietverstrekkers niet bereid zijn meer uit te lenen dan de waarde van het huis, en soms terughoudend zijn om te lenen tegen hoger dan verwachte loan-to-value ratio's, kan een lage beoordeling een ernstige wegversperring zijn voor een deal. Voor de koper is het voordeel van een lage beoordeling dat het de verkoper kan dwingen akkoord te gaan met een lagere prijs. De verkoper kan echter ook met een lage beoordeling in gebreke blijven en dreigen weg te lopen van de deal. Het is niet ongebruikelijk om een ​​second opinion te bestellen (van een andere taxateur) na een lage beoordeling. Kosten: $ 250 tot $ 500; ongeveer verdubbelen als een tweede beoordeling vereist is.
- Broker Fee . De agentcommissies van kopers zijn afkomstig van de opbrengst van de verkoper, dus u hoeft zich geen zorgen te maken dat u het leeuwendeel van de vergoeding van uw agent rechtstreeks betaalt. Makelaars in makelaars of vastgoedgroepen zijn echter meestal verplicht om namens de werkgever een service of doorverwijzingsvergoeding te innen. Hoewel u niet kunt shoppen om uw bemiddelingskosten te verlagen na het kiezen van een geldverstrekker, kunt u deze beheren of elimineren door samen te werken met een bureau dat lagere bemiddelingskosten in rekening brengt, of helemaal niets. Kosten: op grote schaal variabel - van token bedragen minder dan $ 100, tot meer dan $ 500.
- Opnamekosten . Overheids- of provincieregeringen vragen doorgaans om vastleggingen in het openbaar domein te registreren, een essentiële stap in elke vastgoedtransactie. Kosten: op grote schaal variabel, afhankelijk van lokale gebruiken, waarden van onroerend goed en andere factoren; $ 100 is een typisch gemiddelde, maar kan veel hoger zijn.
- Belastingen overdragen . Stad, provincie en eventueel deelstaatoverheden brengen overdrachtsbelastingen in rekening op onroerendgoedtransacties die plaatsvinden binnen hun rechtsgebieden, meestal als een functie van lokale vastgoedwaarden en lokale zonering. In sommige gevallen moeten kopers belastingzegels kopen in een afzonderlijk regelitem op hun afrekeningsafschriften. Net als onroerendgoedbelasting zijn overdrachtsbelastingen zeer variabel. Kosten: zeer variabel, afhankelijk van lokale gebruiken en waarden van onroerend goed, variërend van enkele honderden tot enkele duizenden dollars.
prepaids
U moet deze kosten bij het sluiten vooraf betalen. Houd er rekening mee dat u mogelijk ook een upfront escrow-buffer moet deponeren om onverwachte opwaartse bijstellingen in belasting-, verzekerings- en HOA-kosten te dekken. De buffer kan worden ingebouwd in uw totale prepaids of worden uitgebroken als een afzonderlijk regelitem.
- De rente van de eerste maand . Lenders vereisen meestal dat een voorschot op de hypotheekrente gepland tussen de afsluiting en de eerste volledige aflossing van de hypotheek (hoofdsom en rente) vervalt. Kosten: maximaal één maand hypotheekrente, afhankelijk van de sluitingsdatum (minder wanneer sluiting later in de maand valt).
- Huiseigenaren Insurance Premium . Lenders vrijwel altijd vereisen bewijs van huiseigenaren verzekering voorafgaand aan de sluiting. Zodra u een beleid kiest, kunt u de kosten verlagen door een hoger eigen risico te kiezen. Als u al een verzekeringspolis hebt, zoals een autoverzekering, overweeg dan om uw nieuwe huisverzekeringspolis met dezelfde verzekeraar te bundelen - een stap die honderden dollars van uw gecombineerde jaarlijkse premie kan stoten, in verhouding tot wat u zou betalen voor twee afzonderlijke polissen . Over het algemeen moet u uw premie voor het eerste jaar betalen op, of voorafgaand aan, sluiting. Als je huis overstromingen, aardbevingen of andere speciale gevarenverzekeringen vereist, moet je waarschijnlijk ook je eerstejaars premies voor dat beleid vooraan betalen. Kosten: zeer variabel, afhankelijk van factoren zoals aardrijkskunde, woningbouw en leeftijd, aftrekbaar en waarde in onroerend goed. Volgens het Insurance Information Institute bedroeg de gemiddelde jaarlijkse verzekeringspremie voor Amerikaanse huiseigenaren in 2013 $ 1.096, variërend van een dieptepunt van $ 561 in Idaho tot $ 2.155 in Florida.
- Private Mortgage Insurance Premiums . Kopers die meer dan 80% van de waarde van hun huizen willen lenen (meer dan 80% van lening tot waarde) moeten betalen voor particuliere hypotheekverzekering (PMI), die de interesse van geldschieters beschermt in geval van wanbetaling. PMI-premies worden maandelijks uit escrow betaald, maar uitleners eisen dat kopers vooraf betalen om de eerste één tot twee betalingen te dekken. Kosten: één tot twee maanden aan PMI-premies, die een functie zijn van de waarde van het huis en de LTV-ratio.
- Voorafgaande belastingen op onroerend goed . Voorafgaande onroerendgoedbelasting is meestal voldoende om onroerendgoedbelastingverplichtingen (stad en / of provincie) te dekken die ontstaan ​​tussen de afsluitingsdatum en de eerste vervaldatum van de onroerende voorheffing, die kan dalen van minder dan een maand tot zes maanden na sluiting. Het bedrag van de voorbelasting kan echter groter zijn als de kredietgever dit vereist. Kosten: zeer variabel.
- Voorschot Vereniging van huiseigenaren . Kopers in gemeenschappen die worden bediend door verenigingen van huiseigenaren (met inbegrip van gated subdivisions en flatgebouwen) betalen meestal voorschot vereniging van huiseigenaren tot het einde van de eerste betalingstermijn, die kan duren zo lang als een jaar. Lenders die HOA-bijdragen bundelen in kopers-escrow-accounts voegen deze voorschotten toe aan de escrow-saldi van kopers. Kopers zonder escrow-betaalde HOA-regelingen kunnen worden verplicht om de VvE rechtstreeks te betalen, voorafgaand aan de sluiting. Kosten: zeer variabel.
Ook al kun je erop letten, huiseigenarenverzekeringen (gevaarsverzekeringen) worden ook als prepaid beschouwd, omdat je in het algemeen minimaal één jaar premie moet betalen bij het afsluiten als je dit niet hebt gedaan buiten de sluitingsperiode.
Optionele sluitingskosten
De gemeenschappelijke sluitingskosten die hierboven zijn beschreven, zijn vereist of worden sterk aangemoedigd in de meeste transacties met residentieel onroerend goed.
Daarentegen zijn sommige van de volgende kosten alleen bij wet of gebruik in bepaalde landen vereist. Anderen worden over de hele linie als optioneel beschouwd of zijn alleen aan te raden onder bepaalde omstandigheden - zoals gasleidinginspecties in oudere huizen met een aardgasinfrastructuur, of plaaginspecties waar termieten gebruikelijk zijn.
U kunt rondkijken voor veel van deze items:
- Riool- en waterleiding of septische inspectie . Rioolleidingen zijn beroemd om een ​​compromis, zelfs in relatief nieuwe huizen. Onbehandeld vast afval en anorganische rommelklompen kunnen de rioleringsleidingen ernstig beschadigen, soms zelfs onherstelbaar. Zo ook kunnen diepe boomwortels, die ook schone waterlijnen bedreigen in woningen die worden bediend door gemeentelijke watersystemen. Beide gevaren kunnen ook van invloed zijn op septische systemen. Riolering, septische en waterlijninspecties zijn niet nodig voor nieuwere eigenschappen en eigenschappen met onlangs opgewaardeerde water- en afvoersystemen. Eigenschappen met rode vlaggen, zoals volwassen bomen direct boven een uitgaande of inkomende lijn, zijn echter uitstekende kandidaten voor camera-inspectie door goedgekeurde loodgieters. Inspecties kunnen zichzelf vele malen terugbetalen, omdat reparatie- of vervangingskosten voor beschadigde lijnen meer dan $ 5000 kunnen zijn - en mogelijk niet worden gedekt door de verzekering van huiseigenaren. Kosten: $ 100 tot $ 300.
- Goed testen . In landelijke en semi-landelijke gebieden zonder gemeentelijke waterdienst bevestigen puttesten dat waterputten een adequate waterstroom hebben en dat het water waarop ze putten veilig en puur is. Lenders hebben vaak bewijs nodig van succesvolle putproeven voorafgaand aan sluiting. Goed testen zijn verplicht voor bepaalde soorten leningen, waaronder VA- en FHA-leningen. De meeste sanitair- en goedbedieningsbedrijven bieden goede testen, net als sommige huisinspecteurs. Kosten: zeer variabel, afhankelijk van degelijkheid; minder dan $ 100 tot meer dan $ 300.
- Gasleidinginspectie . Woningen met aardgas zijn gevoelig voor gaslekken, vooral op oudere leidingen en waar in de buurt renovaties of reparaties zijn uitgevoerd. Helaas zijn standaard huisinspecties niet van toepassing op gasleidingen, behalve dat apparaten die door de leidingen worden bediend (zoals bereiken) goed functioneren. Loodgieters- en HVAC-bedrijven bieden in plaats daarvan speciale lekinspecties op gasleidingen, die de lijnstroom en -druk binnen lijnen meten en de bronnen en de ernst van lekken identificeren. Kosten: zeer variabel; typisch $ 100 tot $ 500, afhankelijk van de grootte van het huis, het aantal lijnen en de aanwezigheid van lekken.
- Radon testen en inspecteren . Radon, een radioactief gas dat van nature voorkomt in bepaalde soorten gesteenten, is de tweede belangrijkste oorzaak van longkanker in de VS. Kopers in voor radon gevoelige gebieden (een groot deel van de noordelijke VS en Intermountain West) worden aangemoedigd om te testen op radon voorafgaand aan sluiten, hetzij met thuistestsets of via een gecertificeerde professional. Professioneel testen is betrouwbaarder, maar veel duurder. Kosten: $ 15 en hoger voor thuis testkits; tot $ 150 voor professionele tests.
- Termiet- en plaaginspectie . Kopers in termieten- en antigevoelige regio's worden sterk aangemoedigd om te springen voor termiet- en plaaginspecties, die latente of vroege infestaties kunnen ontdekken voordat ze uit de hand lopen. Standaard huisinspecties daarentegen herkennen plaagschade meestal pas nadat het een kostbaar, potentieel deal-breaking probleem is geworden. Veel ongediertebestrijdingsbedrijven bieden pre-closing home plaaginspecties. Kosten: $ 50 tot $ 150; meer voor grotere huizen en inspecties die een bredere reeks van ongedierte (zoals knaagdieren) behandelen.
- Loodverfinspectie . De Verenigde Staten verboden loodverf in 1978. Huizen die vóór dat jaar zijn gebouwd en in de tussentijd niet onderin zijn gerenoveerd, kunnen loodverf bevatten. Loodverf sluimert vaak onder versere lagen niet-loodverf, dus het is niet altijd duidelijk voor het ongetrainde oog. Helaas maakt dit het inspecteren van loodverf duurder dan u misschien denkt. Loodverf vormt geen ernstig gezondheidsrisico voor volwassenen, maar u moet zeker een inspectie overwegen als u kleine kinderen heeft. Kosten: $ 300 tot $ 500; meer voor grotere huizen.
- Dakinspectie . Uitgevoerd door dakbedekkingsbedrijven of algemene aannemers, deze aanvullende inspectie onderwerpen daken tot uitputtende beoordelingen. Een dakinspectie is veel grondiger dan de opgeleide blikken die daken krijgen tijdens standaard door inkopers besteld woninginspecties. Dakinspecties worden daarom aanbevolen voor kopers van oudere woningen, vooral wanneer door de koper bestelde inspecties potentiële dakproblemen opwerpen. Kosten: ongeveer $ 100 voor huizen van gemiddelde grootte; meer voor grotere huizen.
- Kosten kredietgever inspecteur . Lenders voeren zelden hun eigen huisinspecties uit bij het afsluiten van leningen bij oudere huizen. De beoordeling is voldoende om de waarde van de bestaande woningen te bepalen, en defecten of veiligheidskwesties vallen onder de rubriek "Kopers pas op". De financiering van nieuwbouwwoningen is echter een andere zaak. Lenders stellen doorgaans nieuw-huisinspecties in kort voor de sluitingsdatum. Inspecties van geldschieters verklaren in de eerste plaats dat nieuwe woningen zijn voltooid en klaar zijn voor een veilige bewoning. Deze inspecties zijn minder grondig dan door de koper bestelde inspecties en daarom minder duur. Kosten: $ 50 tot $ 150.
- Enquêtevergoeding . Sommige kredietverstrekkers vereisen vastgoedonderzoeken, die de precieze grenzen van pakketten bepalen en de relatie met aangrenzende percelen, verbeteringen aan het onroerend goed opsporen en erfdienstbaarheden identificeren die toekomstige verbeteringen (zoals toegangswegen of zwembaden) kunnen beïnvloeden. Deze moeten worden ingevuld door professionele inspecteurs, wier werk niet goedkoop is. Veel kredietverstrekkers zijn echter tevreden met zogenaamde huisvestingsonderzoeken, die minder veeleisend (en goedkoper) zijn dan grensverkenningen. Kosten: $ 250 tot $ 500 voor huisvestingsonderzoeken; $ 500 tot meer dan $ 1.000 voor grensverkenningen.
- Advocaatkosten . In sommige staten worden vastgoedtransacties gecontroleerd door advocaten, geen titelbedrijven of escrow-agenten. Kopers zijn meestal verantwoordelijk voor het compenseren van hun eigen advocaten, evenals de advocaten van hun geldschieters. Advocaatsprijzen vervangen het titelfirma of de escrow-agentkosten, maar kunnen hoger zijn. Kosten: $ 500 tot meer dan $ 1.000, afhankelijk van de complexiteit van de transactie en de tarieven van advocaten.
- Vergoeding aanvraag hypotheekverzekering . Sommige kredietverstrekkers brengen afzonderlijke kosten in rekening voor het verwerken van hypotheekverzekeringen. Deze praktijk is enigszins dubieus en veel geldschieters zijn bereid om deze kosten te verlagen of te elimineren wanneer daarom wordt gevraagd. Anderen bundelen ze in leningsaanvraagkosten of originatiekosten zonder ze te specificeren. Kosten: meestal minder dan $ 100.
- Notariskosten . Deze vergoeding, meestal in rekening gebracht door een titelfirma of escrow-agent, dekt de beëdigde verklaring van een notaris dat transactie-partijen zijn wie ze zeggen dat ze zijn en dat de transactie plaatsvond zoals vastgelegd. Het is vaak mogelijk om notariële kosten weg te onderhandelen. Kosten: meestal minder dan $ 50.
- Verzendkosten voor koerier . Als ze documentlevering voor de sluitingsdag willen bespoedigen, brengen titelbedrijven of escrow-agenten kopers in rekening voor de noodzakelijke koerierskosten. Dit is een andere afvalprijs die regelingsagenten vaak bereid zijn af te zien als ze worden ingedrukt. Kosten: meestal minder dan $ 30.
Tips om sluitingskosten te verminderen of te elimineren
Niet tevreden om gewoon rond te kijken naar de beste deal voor afzonderlijke items sluiten? Met deze tips kunt u uw totale afsluitingsrekening verlagen - of, als u op de markt van een koper sluit, uw afsluitkosten mogelijk helemaal elimineren.
1. Bouw "Verkoper-Paids" in uw aanbod
Dit is waarschijnlijk de meest effectieve, krachtige strategie om uw afsluitingskosten te verlagen zonder de hoofdsom of rentevoet van uw lening te verhogen. Afhankelijk van de temperatuur van uw lokale vastgoedmarkt en de motivatie van uw verkoper, kan het mogelijk zijn om de verkoper te overtuigen om uw sluitingskosten gedeeltelijk of volledig te dragen.
Zelfs een klein gebaar namens de verkoper kan veel contant geld op zak houden. Stel dat uw sluitingskosten 4% bedragen bij een lening van 200.000 dollar. Dat is $ 8000. Elke 10% die de verkoper toestaat om te dekken, verlaagt uw sluitingskosten met $ 800. Evenzo kan de openheid van de verkoper voor het afsluiten van een groot item voor een groot ticket - bijvoorbeeld een verzekeringspolis van $ 1.000 of onroerendgoedbelasting voor uw eerste zes maanden - uw afsluitingskosten aanzienlijk verminderen.
Verkoper-betaalde sluitingskosten worden eerst voorgesteld in koopaankondigingen van kopers en worden vaak onderdeel van biedingsonderhandelingen. Zodra een koopovereenkomst is gesloten, kunnen verkoper-paids op elk moment voorafgaand aan de sluiting worden gewijzigd. Als u niet zeker weet of de verkoper (of uw lokale markt) veel verkoper-paids zal accepteren, overweeg dan om een ​​hogere verkoopprijs aan te bieden om door verkoper betaalde kosten te compenseren. Dit creëert een breakeven-scenario voor de verkoper, terwijl u de extra kosten kunt financieren met de rentevoet van uw lening.
2. Winkel rond voor Lenders
De meest effectieve manier om sluitingskosten te verminderen waarvoor u niet mag rondkijken, is om gewoon rond te kijken naar geldschieters met de laagste totale sluitingskosten. Je kunt (en zou moeten) bezoeken met verschillende geldschieters en leningenramen van elk opvragen.
Om te winkelen, doe je op internet naar hypotheekrente in jouw regio of bezoek je een aggregatorsite zoals Zillow of Realtor.com. Controleer de tarieven en voorwaarden van elke kredietgever en neem vervolgens contact op met geldschieters die uw interesse wekken voor een schatting van de lening. Bij het beoordelen van de kredietschatting van elke geldschieter, moet je goed letten op de grote kosten, zoals de aanmaakkosten. Terwijl kredietverstrekkers vaak kleinere bedragen verlagen als ze worden uitgedaagd, geven ze meestal niet de kosten voor brood en boter.
3. Daag geldgevers uit voor individuele kosten
Lenders zijn verrassend flexibel op kleinere add-on vergoedingen, zoals credit rapport kosten, koerier vergoedingen, en zelfs lening aanvraag vergoedingen. In sommige gevallen is een gerichte vraag over een bepaalde vergoeding - "wat dekt dit feitelijk?" - voldoende om het uit de afrekeningsverklaring te wissen. In andere gevallen zijn kredietverstrekkers bereid om bepaalde vergoedingen neerwaarts te onderhandelen, of ze gedeeltelijk te dekken (bijvoorbeeld de beoordeling van de geldschieter).
De flexibiliteit van de lener is omgekeerd evenredig met de markttemperatuur. In warme markten hebben kopers een beperkte onderhandelingspositie. In coole markten is het voltooien van de verkoop belangrijker dan elke laatste dollar uit zelfverzekerde kopers te persen.
4. Onderhandel met de Commissie van uw makelaar
Makelaars in onroerend goed zijn zelfs gevoeliger voor marktfluctuaties dan kredietverstrekkers. Hoewel het niet zo gebruikelijk is als het vragen om verkoper-paids of het onderhandelen met geldschieters, is het ook niet ongehoord dat kopers hun makelaars vragen om een ​​deel van hun provisies in te zetten voor het sluiten van kosten.
Desalniettemin kan een agent op een echt bodemloze markt bereid zijn 1% tot 2% van de verkoopprijs van een huis opzij te zetten, waardoor de gebruikelijke provisie van 6% wordt verlaagd naar 4% of 5%. Dat is voldoende om de sluitingskosten van 4% met 25% tot 50% te verminderen.
Hoewel door agents afgerekende sluitingskosten nooit worden gegarandeerd, zijn sommige nieuwere vastgoedspelers op dit punt betrouwbaarder. Redfin vergoedt bijvoorbeeld normaliter een deel van zijn gebruikelijke commissie aan kopers, meestal door de sluitingskosten te compenseren. Het beleid van Redfin is niet van toepassing op short sales en is onderhevig aan de goedkeuring van de kredietgever, maar de meerderheid van zijn kopers profiteert van hetzelfde.
5. Sluit aan of tegen het einde van de maand
Dit is een gimmick-klinkende strategie die echt werkt. Door in de laatste week van de maand te sluiten, kunnen kopers het evenredige renteverschil van de hypotheek bij sluiting verlagen. Bij een lening die $ 20 rente per dag verzamelt, bespaart de koper $ 500 door het terugdringen van de eerste dag naar de 25e dag van een 30-daagse maand.
6. Kies een geldschieter met een loyaliteitsprogramma of klant-alleen-tarieven
Hypothecaire leningen zijn zowel lucratief als competitief. Veel kredietverstrekkers, met name grotere bedrijven zoals Bank of America en Wells Fargo, accepteren bereidwillig slanker winstmarges om meer leners binnen te halen.
Bijvoorbeeld, per The Wall Street Journal verlaagt Bank of America de hypotheekrente met 0, 125% tot 0, 25% wanneer leners ten minste $ 250.000 contant naar de brokerage- of depositorekeningen van Bank of America verplaatsen vóór sluiting. Sommige kleinere geldschieters, met name kredietverenigingen, komen ook aan de kant - veel kredietverenigingen bieden alleen-leden hypotheektarieven. (Mijn vrouw en ik hadden het geluk om een ​​voorkeurstarief te krijgen via onze pint-sized credit union, en zullen duizenden dollars besparen gedurende de levensduur van onze 30-jarige hypotheek als we de lening op termijn dragen.)
7. Roll Closing kosten in uw lening Principal
Sommige kredietverstrekkers bieden leningen die de sluitingskosten in hoofdsom slingeren, en ze effectief financieren tegen uw hypotheekrente gedurende de looptijd van de lening. Doorlopende sluitingskosten in uw leningpremie verminderen echter niet echt het bedrag dat aan uw afsluitingskosten wordt betaald. Het is zelfs waarschijnlijk dat de totale kosten van uw woning gedurende de looptijd van uw hypotheek zullen stijgen, vanwege een grotere hoofdsom en mogelijk een hogere rente. Maar het kan drastisch verminderen wat u moet betalen bij het sluiten.
Het sluiten van sluitingskosten in uw lening is een goede strategie als uw geleende bedrag ver onder de getaxeerde waarde van het huis ligt, wat betekent dat de extra hoofdsom uw LTV niet boven een niveau drijft waar de kredietverstrekker comfortabel mee is. Als de extra principal echter uw LTV boven de 80% haalt, bent u aan de haak voor een maandelijkse PMI-betaling.
Het sluiten van sluitingskosten in uw lening is ook zinvol als u van plan bent om binnen een paar jaar te verkopen. Aangezien maandelijkse rentebetalingen hoger zijn bij een gerolde lening (vanwege een hogere hoofdsom of hogere rente), verlaagt de relatief vroege verkoop in de looptijd van uw lening uw totale rentelasten en vermindert de uiteindelijke kosten van het verwerken van uw slotkosten. Als u daarentegen verwacht tientallen jaren in uw nieuwe huis te blijven, is het niet verstandig om de sluitingskosten in uw lening op te nemen.
8. Gebruik een No-Closing-Cost Lening (krediet van de kredietgever)
Ook bekend als hypotheekleningen voor kredietverstrekkers, werken hypotheken zonder sluiting voor kopers die niet willen (of zouden worstelen met) liquiditeitsfinanciën in de richting van hun afsluitingskosten. In plaats van de sluitingskosten in de hoofdsom van uw lening te bundelen en de rente onveranderd te laten, ruilen hypotheken zonder sluitingstijd eenvoudig de sluitingskosten voor een hoger tarief. Hoewel ze in sommige opzichten vergelijkbaar zijn met gerolde leningen, zijn niet-sluitende kostenhypotheken meer verkrijgbaar bij aankooptransacties.
Net zoals rollende sluitingskosten in uw lening, kan de keuze voor een hypotheek zonder sluiting uw totale kosten voor de huiseigenaar feitelijk verhogen, omdat no-closing-cost hypotheken bijna altijd hogere rentetarieven hebben - meestal 0, 125% hoger dan een vergelijkbare lening met afsluiting kosten.
Afhankelijk van de omvang van uw kredietwaardigheid, zou dit de rentekosten van de hogere rentevoet gedurende de looptijd van de lening kunnen overschrijden, min of meer gecompenseerd kunnen worden met de rentekosten, of kort kunnen oplopen (en de totale kosten van de lening verhogen). Over het algemeen geldt dat hoe langer u van plan bent bij u thuis te blijven, hoe groter het krediet moet zijn om uw rentekosten te evenaren of te overschrijden.
9. Profiteer van militaire voordelen (VA-leningen)
Je moet zeker niet bij de strijdkrachten komen om een ​​betere deal te krijgen voor een huis. Als je echter in het leger zit, is er geen reden om de financiële voordelen van de service over het hoofd te zien.
VA-leningen zijn beschikbaar voor actieve militaire leden (na zes maanden dienst, behalve voor leden van de Nationale Garde en Reserve), veteranen en echtgenoten van dienstleden die zijn overleden in actieve dienst of als gevolg van een dienstgebonden handicap. Ze hebben een aantal aantrekkelijke financiële voordelen, zoals het vermogen om een ​​lening te creëren zonder aanbetaling. Bovendien verbieden reguleringen die betrekking hebben op VA-leningen kredietverstrekkers bepaalde eindkosten in rekening te brengen, met inbegrip van makelaarskosten, advocaatkosten (exclusief werk op de titel) en kosten voor ongediertebestrijding. Wanneer kredietverstrekkers bovendien kosten in rekening brengen voor VA-leningen, is het hen verboden om kosten in rekening te brengen voor het verwerken van leningen of sluiten.
10. Overweeg een lagere vooruitbetaling
Als u uw vooruitbetaling verlaagt, kunt u veel contant geld vrijmaken. Als bijvoorbeeld 5% korting op de aanbetaling voor een huis van $ 300.000 wordt gegeven, wordt $ 15.000 vrijgemaakt - waarschijnlijk genoeg om het grootste deel van de sluitingskosten van de transactie te dekken.
Er zijn hier twee vangsten. Eerst moet de verkoper je aanbod accepteren. Aangezien verkopers de voorkeur geven aan aanbiedingen met hogere contante componenten, kan uw verkoper uw lage-uitbetalingsaanbieding met scepticisme bekijken, vooral als uw lokale markt heet is en de verkoper denkt dat er een beter aanbod is, of als de verkoper actief weegt meerdere aanbiedingen.
De andere overweging is particuliere hypotheekverzekering. Hoe hoger je LTV-ratio, hoe langer je aan de haak slaat voor PMI, die je moet betalen tot je 80% LTV nadert. Afhankelijk van uw maandelijkse PMI-kosten kan een lagere aanbetaling honderden of duizenden dollars toevoegen aan de totale kosten van uw lening.
11. Betaal per cheque
Titelbedrijven en escrow-agenten staan ​​kopers doorgaans toe om hun aanbetalingen en afsluitingskosten te dekken via een bankcheque of overboeking. Als de jouwe beide toestaat, ga dan altijd met een cheque. Bankcheques kosten doorgaans slechts $ 1 of $ 2 en kunnen zelfs gratis zijn voor voorkeursklanten of -leden. (Toen we ons huis kochten, hakten mijn vrouw en ik een cheque in van onze gezamenlijke rekening bij een kredietvereniging die afzag van bankcheque-vergoedingen voor leden.
Uitgaande overschrijvingen kunnen daarentegen $ 10 tot $ 20 kosten. Natuurlijk geen levensveranderend verschil, maar zeker genoeg om een ​​latte of een glas wijn te kopen om je nieuwe thuis te vieren.
Laatste woord
U kunt verwachten dat de afsluitingskosten maximaal 5% van de aankoopprijs van uw huis bedragen, afhankelijk van hoe ze zijn gedefinieerd. Het deel van uw kosten dat vooraf, in de loop van de tijd of door anderen is betaald, hangt af van uw vermogen om te handelen volgens de tips die hier worden beschreven. Dat vermogen is op zijn beurt waarschijnlijk mede afhankelijk van factoren waarover u geen controle heeft, zoals de motivatie van de verkoper en de temperatuur van uw lokale markt.
Zodra je accepteert dat het niet altijd mogelijk is om totale controle over het sluitingsproces uit te oefenen, zul je waarschijnlijk meer serene zijn over de hele zaak - en je beter kunnen concentreren op het trimmen van de kosten waarover je wel enige controle hebt.
Koop je een huis? Wat doet u om uw afsluitingskosten te beheren?
Begrijpen hoe de hypotheekschuld van invloed is op uw credit score
Het kan moeilijk zijn voor studenten en jongeren om een ​​goede credit score te bouwen. Je hebt goed krediet nodig om een ​​lening te krijgen, maar je moet een lening krijgen om een ​​goed krediet op te bouwen. Er zijn een paar manieren om aan deze paradox te ontsnappen, zoals het kopen van een beveiligde creditcard of het verkrijgen van een lening bij een credit union. Het gebrui
(Geld en zaken)
