nl.lutums.net / Belastingvoordelen van onroerendgoedbeleggingen - IRS-regels uitgelegd

Belastingvoordelen van onroerendgoedbeleggingen - IRS-regels uitgelegd


Huren versus kopen kan een moeilijke keuze zijn. Toch volgens The Wall Street Journal, bijna tweederde van de Amerikaanse huishoudens bezit een eigen huis. Veel meer eigen huurwoningen of tweede vakantiehuizen. Daarentegen ontdekte een Gallup Poll dat slechts de helft van de Amerikanen aandelen bezit.

Home equity vormt de basis van persoonlijke welvaart in de Verenigde Staten en vertegenwoordigt ongeveer tweederde van het nettovermogen voor de meeste Amerikaanse huishoudens, per Bloomberg. De uitbreiding van het eigenwoningbezit is gestimuleerd door overheidsprogramma's en belastingvoordelen om de aankoop van huizen te stimuleren. Volgens een onderzoek in Social Forces leidt eigenwoningbezit tot "een sterkere economie, betere scholen en een geĆÆnvesteerde, proactieve burgerij." Huiseigenaren hebben een hoger stempercentage en zijn meer betrokken bij maatschappelijke organisaties.

Het bezit van onroerend goed heeft een aantal unieke financiƫle voordelen. Huiseigenaren kunnen bijvoorbeeld hun hypotheekrente, hypotheekverzekeringspremies en onroerendgoedbelastingen aftrekken van het gewone inkomen. Ook worden opbrengsten van de verkoop van een huis behandeld als meerwaarden voor belastingen - tot $ 250.000 van de winst kan worden uitgesloten van inkomsten voor een enkele belastingbetaler of $ 500.000 voor een paar die een gezamenlijk rendement indienen.

Het bezitten van een woning of investeringsvastgoed biedt enorme voordelen voor zowel de maatschappij als u individueel. U kunt het beste uit uw investering halen.

Onroerend goed als een investering

Het bezit van een vastgoedbelegging is aanzienlijk anders dan het bezit van het onroerend goed waarin men woont. Terwijl beleggers veel gemeenschappelijke risico's delen - illiquiditeit, gebrek aan transparantie, politieke en economische onzekerheid - is elk vastgoedbelegging uniek, variƫrend van gebruik, locatie, verbetering en duurzaamheid. Elke belegging kan onderworpen zijn aan een verbijsterende verzameling belastingregels, die allemaal van invloed zijn op het netto rendement van de investering.

Andy Heller, co-auteur van "Buy Even Lower: The Regular People's Guide to Real Estate Riches", merkt op dat de meeste mensen te veel betalen voor hun eigendommen: "De winst wordt onmiddellijk ingehouden zodra de belegger het eigendom koopt. Door fouten in de analyse betaalt de belegger te veel en is dan verbaasd als hij geen geld verdient. '

Heller adviseert dat succes bij beleggen in onroerend goed vereist:

  1. Grondige planning . Te veel mensen worden verliefd op een woning zonder een strategie om winst te maken.
  2. Realistische verwachtingen . Het kopen, bezitten en verkopen van onroerend goed is geen gemakkelijke manier om rijk te worden. Eric Tyson, co-auteur van 'Real Estate Investing for Dummies', merkt op dat je slim moet zijn, bereid om te werken en op de hoogte bent van je persoonlijke risicotolerantie.
  3. Gedetailleerde due diligence . In pogingen deals voor concurrenten te sluiten, slagen veel kopers er niet in om adequaat de geschiedenis, voorwaarden en beperkingen van een mogelijke aankoop van een eigendom te controleren, met als eindresultaat verrassend dure rehabilitatiekosten.
  4. Bevoegde en ervaren adviseurs . Succesvolle, echte beleggers hebben steevast een team van consultants om hen te helpen bij het vinden, analyseren, kopen, financieren, beheren en verkopen van hun panden.

Soorten onroerend goed

De term 'onroerend goed' omvat verschillende soorten onroerend goed, waaronder:

  • Onontwikkeld onroerend goed . Beleggers verwerven onbewerkt land voor verschillende doeleinden, waaronder boerderijen en boerderijen, exploitatie van natuurlijke hulpbronnen, zoals het rooien van hout of het winnen van kolen, onderverdeling en partijverkopen, of toekomstige ontwikkeling. De prijs van onbewerkt land hangt af van het hoogst mogelijke gebruik ervan, of het nu gaat om landbouw of om de locatie van een kantoorgebouw. Nabijheid van stedelijke gebieden en goedgekeurde bestemmingsdoeleinden bepalen vaak de waarde van het onroerend goed.
  • Woningen . Onroerend goed wordt vaak gebruikt voor residentiĆ«le doeleinden, of het nu een eengezinswoningen of meergezinswoningen zijn, waaronder appartementen en appartementen. Deze eigenschappen - gaande van een enkele duplex tot ontwikkelingen met honderden verhuureenheden - vereisen constant onderhoud en actief beheer om de bezetting te behouden en de waarde te verhogen.
  • CommerciĆ«le eigenschappen . Dit segment omvat kantoorgebouwen, winkelobjecten zoals supermarkten en winkels, en industriĆ«le eigendommen, waaronder magazijnen en fabrieken. Commercieel vastgoed vereist actief beheer vanwege concurrentie, fysiek onderhoud, constante huurdersomzet en de verscheidenheid en complexiteit van huurvoorwaarden. Eigenaren van onroerend goed kampen regelmatig met juridische, ruimtelijke en milieukwesties.

Onroerend goed wordt ook gecategoriseerd als:

  • Niet verbeterd . Niet-verbeterde eigenschappen zijn onbewerkt land dat niet is veranderd door menselijke actie, dat wil zeggen, zonder gebouwen, structuren, wegen, kunstmatige vijvers of meren erop. Aangezien land wordt beschouwd als een oneindige nuttige levensduur, kan het niet worden belast voor belastingdoeleinden. Er kunnen echter uitputtingsverminderingen beschikbaar zijn als natuurlijke hulpbronnen zoals hout, olie en andere mineralen uit het onroerend goed worden gehaald.
  • Verbeterde eigenschap . Verbeterde eigenschappen zijn grond die is gewijzigd door de toevoeging van gebouwen en door de mens gemaakte structuren, residentieel of commercieel. Hoewel de grond niet kan worden afgeschreven, kunnen de kosten van verbeteringen over de levensduur worden terugverdiend. In veel gevallen is een versnelde afschrijving van de reĆ«le activa toegestaan.

Regels en voorschriften onroerendgoedbelasting

Het bezit van een vastgoedbelegging kan aanzienlijke belastingvoordelen opleveren voor de eigenaar als deze op de juiste manier wordt georganiseerd en beheerd. De algemene vuistregels die van toepassing zijn op de fiscale behandeling van beleggingsvastgoed zijn:

  1. Kosten verbonden aan de vastgoedverwerving (eigendomslasten, registratierechten) worden toegevoegd aan de kostenbasis van de woning en afgeschreven
  2. Kosten die verband houden met de financiering van een woning (uitleningen, hypotheekaanvragen) worden afgeschreven over de looptijd van de lening
  3. Kosten die worden gemaakt als gevolg van de exploitatie van het vastgoed (belastingen, verzekeringen, nutsvoorzieningen) zijn aftrekbaar als lopende kosten

De belastingregels zijn echter complex en de toepassing ervan hangt af van het type woning en de belastingclassificatie van de eigenaar. Met andere woorden, een belegger kan mogelijk andere inkomsten uit belastingen schuilen, terwijl een andere dat niet kan.

Dientengevolge gebruiken gesofisticeerde vastgoedeigenaren vaak een combinatie van rechtspersonen - trusts, C-bedrijven, sub-hoofdstuk S-verkiezingen en vennootschappen met beperkte aansprakelijkheid (LLC's) - om hun vastgoedactiva te kopen, te beheren en te verkopen. De eigenaars nemen doorgaans deel aan opeenvolgende complexe transacties tussen de entiteiten om wettelijke en financiƫle aansprakelijkheid te minimaliseren of hun persoonlijke belastingvoordelen te maximaliseren.

Elke strategie is gemaakt om rekening te houden met de specifieke omstandigheden van de eigenaar (s), het beoogde gebruik van de accommodatie, de toevoeging van belangrijke verbeteringen, de periode van bewaring van het actief en de uiteindelijke impact van de strategie op niet-gerelateerde inkomsten en belastingverplichtingen.

De belastingbetaler kan worden verplicht om een ā€‹ā€‹belastingpositie aan de IRS te rechtvaardigen. Bijgevolg is het verkrijgen van professioneel boekhoudkundig en juridisch advies altijd gerechtvaardigd, zo niet essentieel, alvorens verder te gaan met de implementatie van een belastingverminderingsstrategie.

Ten slotte moeten potentiƫle vastgoedbeleggers zich ervan bewust zijn dat de voordelen van belastingvoordelen mogelijk beperkt zijn voor belastingplichtigen met een hoger inkomen vanwege uitfaseringen en de alternatieve minimum belasting (AMT).

Het probleem van passief inkomen

Volgens de IRS is passief inkomen een inkomen dat het resultaat is van een verhuuractiviteit of een bedrijf waaraan de belastingbetaler niet materieel deelneemt. Verliezen uit passief inkomen kunnen alleen worden verrekend met passieve winsten - het verlies kan niet worden gebruikt om het gewone inkomen en de daaropvolgende belastingdruk van de belastingbetaler te verminderen.

Aangezien de meeste verbeterde vastgoedondernemingen belastbare verliezen genereren in de eerste jaren van eigendom vanwege het gebruik van versnelde afschrijvingen, is een onvermogen om dergelijke verliezen te compenseren met gewoon inkomen een nadeel voor veel vastgoedeigenaren.

Definities van vastgoedinvesteerders

Of huurinkomsten worden behandeld als passief of niet-passief inkomen hangt af van de identiteit van de belastingbetaler in een van de vier IRS-categorieƫn voor vastgoedbeleggers:

  1. Vastgoedbelegger . Een vastgoedbelegger is een entiteit (individuele of juridische organisatie) die een woning koopt met de bedoeling om het onroerend goed te houden en een meerwaarde te genereren. Inkomsten en verliezen voor een belastingplichtige die als een vastgoedbelegger is geclassificeerd, worden als "passief" beschouwd en kunnen niet worden gebruikt om gewone inkomsten uit andere bronnen te compenseren. Er is Ć©Ć©n uitzondering: Beleggers met een aangepast aangepast bruto-inkomen (MAGI) van minder dan $ 100.000 en die actief deelnemen aan verhuuractiviteiten van een woning, kunnen het gewone inkomen compenseren onder een speciale $ 25.000 uitkering onder IRC sectie 469 (formulier 8582). Passieve verliezen meer dan passief inkomen en de speciale uitkering kunnen worden overgedragen tot ze uitdoven. Ook hebben vastgoedbeleggers recht op kapitaalwinsten bij de verkoop van hun onroerend goed.
  2. Vastgoeddealer . Een vastgoedbelegger wordt gekenmerkt als een dealer als het zijn bedoeling is om onroerend goed te koop aan te bieden in plaats van te investeren - met andere woorden, het kopen en verkopen van onroerend goed in tal van frequente of continue (zoals het verkopen van kavels in ontwikkeling) transacties. Het grote voordeel van een dealer is dat inkomsten en verliezen als gewoon worden beschouwd en andere inkomsten kunnen compenseren. Tegelijkertijd kunnen objecten die zijn geclassificeerd als eigendom van een dealer geen gebruik maken van de behandeling van kapitaalwinsten, behandeling van verkoop op afbetaling (publicatie 537) of uitwisselingen van soortgenoten (IRC-code, deel 1031). Ook is het ontvangen inkomen als een onroerende goederenhandelaar onderworpen aan zelfstandige belasting.
  3. Onroerend goed professional . Beleggers in onroerend goed kunnen zich kwalificeren als een vastgoedexpert als ze minstens 750 uur per jaar in de onroerendgoedsector doorbrengen en meer dan de helft van hun werktijd besteedt aan het uitvoeren van specifieke vastgoedactiviteiten. Een gekwalificeerde vastgoedactiviteit is elke ontwikkeling, herontwikkeling, bouw, wederopbouw, verwerving, conversie, verhuur, exploitatie, beheer, leasing of verkoop van onroerend goed. Als u een fulltimebaan heeft die niets van doen heeft met onroerend goed, is het onwaarschijnlijk dat u in aanmerking komt voor de classificatie. Ook is het bijhouden van een goede administratie inclusief een logboek van uw uren van cruciaal belang, omdat de IRS waarschijnlijk uw gebruik van de classificatie zal uitdagen. Onroerendgoedprofessionals worden op dezelfde manier belast als vastgoedbeleggers, behalve dat ze 100% van de passieve verliezen kunnen aftrekken van het gewone inkomen. Terwijl de huurinkomsten van een vastgoedprofessional specifiek worden uitgesloten van de belasting van een zelfstandige die door een makelaar in onroerend goed wordt betaald, is hun inkomen onderworpen aan de surplus van 3, 8% van de netto-inkomsten uit investeringen die zijn opgenomen in de Herclassificatiewet gezondheidszorg en onderwijs van 2010.
  4. Real Estate Developer . Een persoon of entiteit die een woning verbouwt of bouwt, wordt door de IRS beschouwd als een vastgoedontwikkelaar. Een ontwikkelaar moet alle kosten of ontwikkeling van het onroerend goed kapitaliseren. Inclusief directe kosten zoals rente op leningen, belastingen en bouwkosten, evenals indirecte kosten zoals administratie, beheer en de lopende bedrijfskosten. Er zijn geen inhoudingen beschikbaar voor belastingdoeleinden totdat het onroerend goed in gebruik wordt genomen of verkocht. Het primaire nadeel van de classificatie van ontwikkelaars is het onvermogen om kosten te compenseren wanneer ze worden gemaakt onder de Uniform Capitalization Rules.

Bij het bepalen van de classificatie van een vastgoedeigenaar, kijkt de IRS naar zijn oorspronkelijke intentie bij de aankoop van het onroerend goed evenals de hoeveelheid tijd die hij aan vastgoed en zijn opgegeven zakelijk doel heeft besteed. Hoewel de bepaling vaak subjectief is, heeft een classificatie aanzienlijke belastingeffecten op de belastingbetaler.

Het probleem is verder gecompliceerd, omdat de aanwijzing kan variƫren van eigendom tot eigendom. In feite kan een eigenaar van een onroerend goed worden beschouwd als een onroerend goed belegger voor een eigenschap en een onroerend goed dealer voor een ander. Als gevolg hiervan gebruiken vastgoedeigenaren vaak verschillende juridische entiteiten om eigendommen te verwerven, te ontwikkelen en te houden om het maximale belastingvoordeel te behalen.

Bijkomende overwegingen van onroerend goed belasting

Beleggers die beter vastgoed bezitten, kunnen een verscheidenheid aan belastingbehandelingen gebruiken om hun inkomstenbelasting te verminderen, waaronder:

waardevermindering

Afschrijving is het proces waarbij de kosten van een actief worden terugverdiend over de gebruiksduur. Terwijl land met een oneindig leven niet afschrijfbaar is, hebben niet-residentiƫle vastgoedgebouwen en -verbeteringen een nuttige levensduur van 39 jaar en zijn woningen een huurwoning van 27, 5 jaar volgens IRS-publicatie 946.

Afhankelijk van de vastgoedklasse kunnen eigenaren van onroerend goed lineaire of versnelde afschrijvingsmethoden gebruiken. De eerste methode voorziet elk jaar in een consistent bedrag van aftrekbaarheid gedurende de levensduur van het onroerend goed (de kosten van de verbeteringen gedeeld door de gebruiksduur in jaren, dat wil zeggen $ 3.500.000 kosten / 39 jaar = $ 89.744 afschrijving per jaar). Versnelde afschrijving genereert de grootste afschrijvingskosten in de eerste jaren en daalt daarna.

Beleggers scheiden vaak de verschillende componenten van een structuur voor belastingdoeleinden vanwege hun verschillende nuttige levensduur. Zo kunnen bijvoorbeeld verbeteringen in de huurgelden - die voor een bepaalde huurder worden gemaakt - over een periode van 15 jaar of minder worden afgeschreven, terwijl kantoormeubilair en armaturen een levensduur van 7 jaar hebben. Door de activa te scheiden, worden de afschrijvingen gemaximaliseerd waardoor een belastbaar of "papier" verlies wordt gegenereerd.

Sectie 179 van de IRS-code staat toe dat de aankoop van bepaalde kwalificerende apparatuur (zoals airconditioning of verwarming) ten laste wordt gebracht tot een limiet van $ 500.000 in het jaar van aanschaf. De kwalificerende uitrusting varieert van bedrijfsvoertuigen en meubilair tot computerhardware en -software die nodig is om het bedrijf voort te zetten. Ook voorziet het Congres in bonusafschrijvingen in enkele jaren boven de 179 limieten, momenteel op $ 2 miljoen.

Meerwaarden en verliezen

Bij verkoop zijn persoonlijke of beleggingsactiva onderworpen aan vermogenswinstbelasting. De winst of het verlies op een actief wordt bepaald door het verschil tussen de "basisprijs": de aankoopprijs inclusief aanpassingen, zoals afschrijvingen, zoals gedefinieerd in IRS-publicatie 551, en de nettoverkoopprijs. Winsten of verliezen worden als kortlopend beschouwd indien ze worden aangehouden voor minder dan Ć©Ć©n jaar of op lange termijn als de periode langer duurt dan Ć©Ć©n jaar.

De eigendommen van vastgoedontwikkelaars moeten alle kosten omvatten - direct en indirect - in de basisberekening tot het onroerend goed in gebruik wordt genomen of verkocht. Het primaire nadeel van de classificatie van ontwikkelaars is het onvermogen om kosten te compenseren wanneer ze worden gemaakt onder de Uniform Capitalization Rules. Inkomsten uit de verkoop van onroerend goed in eigendom van onroerende goederenhandelaren worden beschouwd als gewone inkomsten en komen niet in aanmerking voor kapitaalwinstverwerking.

Kapitaalwinst op korte termijn compenseerde kapitaalverliezen op korte termijn, terwijl langetermijnaanwinsten kapitaalverliezen op lange termijn compenseerden. Het resterende verlies of de winst op de korte termijn wordt gematcht met het resterende langetermijnverlies of winst. Als het nettoresultaat een meerwaarde op lange termijn is, is de helft van de winst belastingvrij en is de helft onderworpen aan het normale tarief van de inkomstenbelasting van de belastingplichtige. Aangezien het maximale belastingtarief 39, 60% is, wordt een meerwaarde op lange termijn maximaal belast met maximaal 19, 8%. Kortetermijnwinsten worden belast tegen het normale tarief van de belastingbetaler.

Maximaal $ 3.000 aan verliezen op lange en korte termijn kunnen in Ć©Ć©n jaar worden afgetrokken van het gewone inkomen, waarbij het resterende verlies wordt overgedragen. Fiscale filters gebruiken schema D van formulier 1040 om meerwaarden en verliezen te melden.

Belastingen op de winst uit de verkoop van eigendommen van vastgoedbeleggers kunnen worden uitgesteld indien gerapporteerd als een termijnverkoop onder de regels van Topic 705 - Termijnverkoop. Deze behandeling is vooral voordelig voor kortetermijnmeerwaarden, omdat de winst en belastingverplichting over meerdere jaren gespreid is. Elke betaling bestaat uit delen belastingvrij rendement van kapitaal, rente en meerwinst.

Beleggers in onroerend goed kunnen IRS sectie 1031 ook gebruiken om belastingen op eventuele winsten uit te stellen als ze hun eigendom verhandelen voor een vergelijkbare woning in een uitwisseling van dezelfde soort. De basis in het nieuwe pand blijft hetzelfde als de basis in het oude pand, waardoor de mogelijke toekomstige winst intact blijft. De basis van het oude onroerend goed wordt echter ook overgebracht naar het nieuwe pand om de afschrijving te berekenen.

Andere Overwegingen

Makelaars in onroerend goed zijn onderworpen aan belasting en rapportage voor zelfstandigen, terwijl vastgoedexperts mogelijk aansprakelijk zijn voor de meerkost op netto-inkomsten uit beleggingen. Als gevolg hiervan gebruiken vastgoedprofessionals en hun adviseurs verschillende strategieƫn om dergelijke belastingen uit te stellen of te ontlopen. Huurinkomsten die via een S-onderneming naar een belegger vloeien, zijn bijvoorbeeld uitgesloten als inkomsten uit zelfstandige activiteiten en zijn niet onderworpen aan een belasting op zelfstandigen.

Bedrijfsinkomen dat niet is onderworpen aan de belasting op zelfstandige activiteiten, is onderworpen aan de belasting op netto-inkomsten uit beleggingen met Ć©Ć©n grote uitzondering: inkomsten die als niet-passief worden beschouwd onder codecijfer 469 zijn niet onderworpen aan netto-inkomstenbelasting. Volgens Forbes betekent dit dat de inkomsten uit huurvastgoed, inclusief winst op dispositie, mogelijk vrijgesteld zijn van de 3, 8% belasting in het geval van vastgoedprofessionals.

Laatste woord

Andrew Carnegie, een Schotse immigrant in het midden van de jaren 1800, bouwde een fortuin in de staalindustrie en werd een van de grootste filantropen van het land. (Hij wordt gecrediteerd voor het openen van 2.800 openbare bibliotheken in steden in heel Amerika.)

Zelfs met zijn succes als industrieel erkende Carnegie de investeringswaarde van onroerend goed: "90% van alle miljonairs wordt dat door onroerend goed te bezitten. Er is meer geld in onroerend goed gemaakt dan in alle industriƫle investeringen samen. De wijze jonge man of loontrekker van vandaag investeert zijn geld in onroerend goed. '

Sinds Carnegie's observatie blijft de aantrekkelijkheid van vastgoed als een investering ongeschonden. Barbara Corcoran, een bekende Amerikaanse zakenvrouw en een frequente deelnemer aan ABC's Shark Tank, beweert: "Er gebeurt iets grappigs in onroerend goed. Wanneer het terugkomt [na een recessie], komt het weer terug als gangbusters. "

Hoewel de fiscale behandeling van vastgoedinvesteringen vaak verwarrend is, kunnen beleggers belastingstrategieƫn gebruiken om risico's te verminderen en het rendement te verbeteren. Het behouden van bekwame belastingadviseurs en het volgen van wijzigingen in de regels en voorschriften zullen dividenden uitkeren die veel hoger zijn dan hun kosten.

Investeer je in onroerend goed? Heeft u de belastingwetgeving in uw voordeel gebruikt? Wenst u dat u de regels beter had begrepen, zodat u ze kon exploiteren?


Uitzettingsproces voor huurders - Wat te doen als u een verklaring van uitzetting krijgt

Uitzettingsproces voor huurders - Wat te doen als u een verklaring van uitzetting krijgt

Niemand gaat een huurovereenkomst aan om de huurovereenkomst te verbreken, maar helaas gebeuren er dingen. Misschien ben je je baan kwijtgeraakt en kun je de huur niet maken, misschien heb je een probleem met je buurman, of zit je vast onder de duim van een slechte huisbaas.Als u uw rechten van tevoren kent, kunt u het proces ongeschonden doorlopen - vooral als u vindt dat u onterecht wordt uitgezet

(Geld en zaken)

11 Factoren die de autoverzekeringstarieven beĆÆnvloeden - Hoe u uw kosten kunt verlagen

11 Factoren die de autoverzekeringstarieven beĆÆnvloeden - Hoe u uw kosten kunt verlagen

Bij het afsluiten van een autoverzekering kan het verleidelijk zijn om uw tarieven te verlagen door een lagere dekking te kiezen of door uw eigen risico te verhogen. Dit zijn natuurlijk de twee meest voor de hand liggende factoren die van invloed zijn op de kosten van uw autoverzekering.Je realiseert je dit misschien niet, maar je algehele koers wordt ook beĆÆnvloed door veel meer verschillende factoren - waarvan je sommige kunt beheersen, en veel daarvan kun je niet doen.

(Geld en zaken)


ļ»æ