Huren versus kopen kan een moeilijke keuze zijn. Toch volgens The Wall Street Journal, bijna tweederde van de Amerikaanse huishoudens bezit een eigen huis. Veel meer eigen huurwoningen of tweede vakantiehuizen. Daarentegen ontdekte een Gallup Poll dat slechts de helft van de Amerikanen aandelen bezit.
Home equity vormt de basis van persoonlijke welvaart in de Verenigde Staten en vertegenwoordigt ongeveer tweederde van het nettovermogen voor de meeste Amerikaanse huishoudens, per Bloomberg. De uitbreiding van het eigenwoningbezit is gestimuleerd door overheidsprogramma's en belastingvoordelen om de aankoop van huizen te stimuleren. Volgens een onderzoek in Social Forces leidt eigenwoningbezit tot "een sterkere economie, betere scholen en een geïnvesteerde, proactieve burgerij." Huiseigenaren hebben een hoger stempercentage en zijn meer betrokken bij maatschappelijke organisaties.
Het bezit van onroerend goed heeft een aantal unieke financiële voordelen. Huiseigenaren kunnen bijvoorbeeld hun hypotheekrente, hypotheekverzekeringspremies en onroerendgoedbelastingen aftrekken van het gewone inkomen. Ook worden opbrengsten van de verkoop van een huis behandeld als meerwaarden voor belastingen - tot $ 250.000 van de winst kan worden uitgesloten van inkomsten voor een enkele belastingbetaler of $ 500.000 voor een paar die een gezamenlijk rendement indienen.
Het bezitten van een woning of investeringsvastgoed biedt enorme voordelen voor zowel de maatschappij als u individueel. U kunt het beste uit uw investering halen.
Het bezit van een vastgoedbelegging is aanzienlijk anders dan het bezit van het onroerend goed waarin men woont. Terwijl beleggers veel gemeenschappelijke risico's delen - illiquiditeit, gebrek aan transparantie, politieke en economische onzekerheid - is elk vastgoedbelegging uniek, variërend van gebruik, locatie, verbetering en duurzaamheid. Elke belegging kan onderworpen zijn aan een verbijsterende verzameling belastingregels, die allemaal van invloed zijn op het netto rendement van de investering.
Andy Heller, co-auteur van "Buy Even Lower: The Regular People's Guide to Real Estate Riches", merkt op dat de meeste mensen te veel betalen voor hun eigendommen: "De winst wordt onmiddellijk ingehouden zodra de belegger het eigendom koopt. Door fouten in de analyse betaalt de belegger te veel en is dan verbaasd als hij geen geld verdient. '
Heller adviseert dat succes bij beleggen in onroerend goed vereist:
De term 'onroerend goed' omvat verschillende soorten onroerend goed, waaronder:
Onroerend goed wordt ook gecategoriseerd als:
Het bezit van een vastgoedbelegging kan aanzienlijke belastingvoordelen opleveren voor de eigenaar als deze op de juiste manier wordt georganiseerd en beheerd. De algemene vuistregels die van toepassing zijn op de fiscale behandeling van beleggingsvastgoed zijn:
De belastingregels zijn echter complex en de toepassing ervan hangt af van het type woning en de belastingclassificatie van de eigenaar. Met andere woorden, een belegger kan mogelijk andere inkomsten uit belastingen schuilen, terwijl een andere dat niet kan.
Dientengevolge gebruiken gesofisticeerde vastgoedeigenaren vaak een combinatie van rechtspersonen - trusts, C-bedrijven, sub-hoofdstuk S-verkiezingen en vennootschappen met beperkte aansprakelijkheid (LLC's) - om hun vastgoedactiva te kopen, te beheren en te verkopen. De eigenaars nemen doorgaans deel aan opeenvolgende complexe transacties tussen de entiteiten om wettelijke en financiële aansprakelijkheid te minimaliseren of hun persoonlijke belastingvoordelen te maximaliseren.
Elke strategie is gemaakt om rekening te houden met de specifieke omstandigheden van de eigenaar (s), het beoogde gebruik van de accommodatie, de toevoeging van belangrijke verbeteringen, de periode van bewaring van het actief en de uiteindelijke impact van de strategie op niet-gerelateerde inkomsten en belastingverplichtingen.
De belastingbetaler kan worden verplicht om een ​​belastingpositie aan de IRS te rechtvaardigen. Bijgevolg is het verkrijgen van professioneel boekhoudkundig en juridisch advies altijd gerechtvaardigd, zo niet essentieel, alvorens verder te gaan met de implementatie van een belastingverminderingsstrategie.
Ten slotte moeten potentiële vastgoedbeleggers zich ervan bewust zijn dat de voordelen van belastingvoordelen mogelijk beperkt zijn voor belastingplichtigen met een hoger inkomen vanwege uitfaseringen en de alternatieve minimum belasting (AMT).
Volgens de IRS is passief inkomen een inkomen dat het resultaat is van een verhuuractiviteit of een bedrijf waaraan de belastingbetaler niet materieel deelneemt. Verliezen uit passief inkomen kunnen alleen worden verrekend met passieve winsten - het verlies kan niet worden gebruikt om het gewone inkomen en de daaropvolgende belastingdruk van de belastingbetaler te verminderen.
Aangezien de meeste verbeterde vastgoedondernemingen belastbare verliezen genereren in de eerste jaren van eigendom vanwege het gebruik van versnelde afschrijvingen, is een onvermogen om dergelijke verliezen te compenseren met gewoon inkomen een nadeel voor veel vastgoedeigenaren.
Of huurinkomsten worden behandeld als passief of niet-passief inkomen hangt af van de identiteit van de belastingbetaler in een van de vier IRS-categorieën voor vastgoedbeleggers:
Bij het bepalen van de classificatie van een vastgoedeigenaar, kijkt de IRS naar zijn oorspronkelijke intentie bij de aankoop van het onroerend goed evenals de hoeveelheid tijd die hij aan vastgoed en zijn opgegeven zakelijk doel heeft besteed. Hoewel de bepaling vaak subjectief is, heeft een classificatie aanzienlijke belastingeffecten op de belastingbetaler.
Het probleem is verder gecompliceerd, omdat de aanwijzing kan variëren van eigendom tot eigendom. In feite kan een eigenaar van een onroerend goed worden beschouwd als een onroerend goed belegger voor een eigenschap en een onroerend goed dealer voor een ander. Als gevolg hiervan gebruiken vastgoedeigenaren vaak verschillende juridische entiteiten om eigendommen te verwerven, te ontwikkelen en te houden om het maximale belastingvoordeel te behalen.
Beleggers die beter vastgoed bezitten, kunnen een verscheidenheid aan belastingbehandelingen gebruiken om hun inkomstenbelasting te verminderen, waaronder:
Afschrijving is het proces waarbij de kosten van een actief worden terugverdiend over de gebruiksduur. Terwijl land met een oneindig leven niet afschrijfbaar is, hebben niet-residentiële vastgoedgebouwen en -verbeteringen een nuttige levensduur van 39 jaar en zijn woningen een huurwoning van 27, 5 jaar volgens IRS-publicatie 946.
Afhankelijk van de vastgoedklasse kunnen eigenaren van onroerend goed lineaire of versnelde afschrijvingsmethoden gebruiken. De eerste methode voorziet elk jaar in een consistent bedrag van aftrekbaarheid gedurende de levensduur van het onroerend goed (de kosten van de verbeteringen gedeeld door de gebruiksduur in jaren, dat wil zeggen $ 3.500.000 kosten / 39 jaar = $ 89.744 afschrijving per jaar). Versnelde afschrijving genereert de grootste afschrijvingskosten in de eerste jaren en daalt daarna.
Beleggers scheiden vaak de verschillende componenten van een structuur voor belastingdoeleinden vanwege hun verschillende nuttige levensduur. Zo kunnen bijvoorbeeld verbeteringen in de huurgelden - die voor een bepaalde huurder worden gemaakt - over een periode van 15 jaar of minder worden afgeschreven, terwijl kantoormeubilair en armaturen een levensduur van 7 jaar hebben. Door de activa te scheiden, worden de afschrijvingen gemaximaliseerd waardoor een belastbaar of "papier" verlies wordt gegenereerd.
Sectie 179 van de IRS-code staat toe dat de aankoop van bepaalde kwalificerende apparatuur (zoals airconditioning of verwarming) ten laste wordt gebracht tot een limiet van $ 500.000 in het jaar van aanschaf. De kwalificerende uitrusting varieert van bedrijfsvoertuigen en meubilair tot computerhardware en -software die nodig is om het bedrijf voort te zetten. Ook voorziet het Congres in bonusafschrijvingen in enkele jaren boven de 179 limieten, momenteel op $ 2 miljoen.
Bij verkoop zijn persoonlijke of beleggingsactiva onderworpen aan vermogenswinstbelasting. De winst of het verlies op een actief wordt bepaald door het verschil tussen de "basisprijs": de aankoopprijs inclusief aanpassingen, zoals afschrijvingen, zoals gedefinieerd in IRS-publicatie 551, en de nettoverkoopprijs. Winsten of verliezen worden als kortlopend beschouwd indien ze worden aangehouden voor minder dan één jaar of op lange termijn als de periode langer duurt dan één jaar.
De eigendommen van vastgoedontwikkelaars moeten alle kosten omvatten - direct en indirect - in de basisberekening tot het onroerend goed in gebruik wordt genomen of verkocht. Het primaire nadeel van de classificatie van ontwikkelaars is het onvermogen om kosten te compenseren wanneer ze worden gemaakt onder de Uniform Capitalization Rules. Inkomsten uit de verkoop van onroerend goed in eigendom van onroerende goederenhandelaren worden beschouwd als gewone inkomsten en komen niet in aanmerking voor kapitaalwinstverwerking.
Kapitaalwinst op korte termijn compenseerde kapitaalverliezen op korte termijn, terwijl langetermijnaanwinsten kapitaalverliezen op lange termijn compenseerden. Het resterende verlies of de winst op de korte termijn wordt gematcht met het resterende langetermijnverlies of winst. Als het nettoresultaat een meerwaarde op lange termijn is, is de helft van de winst belastingvrij en is de helft onderworpen aan het normale tarief van de inkomstenbelasting van de belastingplichtige. Aangezien het maximale belastingtarief 39, 60% is, wordt een meerwaarde op lange termijn maximaal belast met maximaal 19, 8%. Kortetermijnwinsten worden belast tegen het normale tarief van de belastingbetaler.
Maximaal $ 3.000 aan verliezen op lange en korte termijn kunnen in één jaar worden afgetrokken van het gewone inkomen, waarbij het resterende verlies wordt overgedragen. Fiscale filters gebruiken schema D van formulier 1040 om meerwaarden en verliezen te melden.
Belastingen op de winst uit de verkoop van eigendommen van vastgoedbeleggers kunnen worden uitgesteld indien gerapporteerd als een termijnverkoop onder de regels van Topic 705 - Termijnverkoop. Deze behandeling is vooral voordelig voor kortetermijnmeerwaarden, omdat de winst en belastingverplichting over meerdere jaren gespreid is. Elke betaling bestaat uit delen belastingvrij rendement van kapitaal, rente en meerwinst.
Beleggers in onroerend goed kunnen IRS sectie 1031 ook gebruiken om belastingen op eventuele winsten uit te stellen als ze hun eigendom verhandelen voor een vergelijkbare woning in een uitwisseling van dezelfde soort. De basis in het nieuwe pand blijft hetzelfde als de basis in het oude pand, waardoor de mogelijke toekomstige winst intact blijft. De basis van het oude onroerend goed wordt echter ook overgebracht naar het nieuwe pand om de afschrijving te berekenen.
Makelaars in onroerend goed zijn onderworpen aan belasting en rapportage voor zelfstandigen, terwijl vastgoedexperts mogelijk aansprakelijk zijn voor de meerkost op netto-inkomsten uit beleggingen. Als gevolg hiervan gebruiken vastgoedprofessionals en hun adviseurs verschillende strategieën om dergelijke belastingen uit te stellen of te ontlopen. Huurinkomsten die via een S-onderneming naar een belegger vloeien, zijn bijvoorbeeld uitgesloten als inkomsten uit zelfstandige activiteiten en zijn niet onderworpen aan een belasting op zelfstandigen.
Bedrijfsinkomen dat niet is onderworpen aan de belasting op zelfstandige activiteiten, is onderworpen aan de belasting op netto-inkomsten uit beleggingen met één grote uitzondering: inkomsten die als niet-passief worden beschouwd onder codecijfer 469 zijn niet onderworpen aan netto-inkomstenbelasting. Volgens Forbes betekent dit dat de inkomsten uit huurvastgoed, inclusief winst op dispositie, mogelijk vrijgesteld zijn van de 3, 8% belasting in het geval van vastgoedprofessionals.
Andrew Carnegie, een Schotse immigrant in het midden van de jaren 1800, bouwde een fortuin in de staalindustrie en werd een van de grootste filantropen van het land. (Hij wordt gecrediteerd voor het openen van 2.800 openbare bibliotheken in steden in heel Amerika.)
Zelfs met zijn succes als industrieel erkende Carnegie de investeringswaarde van onroerend goed: "90% van alle miljonairs wordt dat door onroerend goed te bezitten. Er is meer geld in onroerend goed gemaakt dan in alle industriële investeringen samen. De wijze jonge man of loontrekker van vandaag investeert zijn geld in onroerend goed. '
Sinds Carnegie's observatie blijft de aantrekkelijkheid van vastgoed als een investering ongeschonden. Barbara Corcoran, een bekende Amerikaanse zakenvrouw en een frequente deelnemer aan ABC's Shark Tank, beweert: "Er gebeurt iets grappigs in onroerend goed. Wanneer het terugkomt [na een recessie], komt het weer terug als gangbusters. "
Hoewel de fiscale behandeling van vastgoedinvesteringen vaak verwarrend is, kunnen beleggers belastingstrategieën gebruiken om risico's te verminderen en het rendement te verbeteren. Het behouden van bekwame belastingadviseurs en het volgen van wijzigingen in de regels en voorschriften zullen dividenden uitkeren die veel hoger zijn dan hun kosten.
Investeer je in onroerend goed? Heeft u de belastingwetgeving in uw voordeel gebruikt? Wenst u dat u de regels beter had begrepen, zodat u ze kon exploiteren?
Wat is een ETF - Exchange Traded Funds-definitie, typen, voor- en nadelen
Als u een buy-and-hold bent, zijn langetermijnbeleggers die een portefeuille willen bouwen, exchange-traded funds (ETF's) een kijkje waard. Ze hebben een aantal voordelen ten opzichte van beleggingsfondsen, en je kunt ETF's kopen die zich richten op vrijwel elke markt die je maar kunt bedenken
Vooruitgang in theorie over gedragstheorieën en economie
Samen hebben consumenten de neiging om een ​​aantal heel vreemde keuzes te maken als het gaat om hoe ze aankopen doen en hun geld beheren. Evenzo hebben beleggers op financiële markten de neiging om als een groep te denken en irrationele beslissingen te nemen. Het is bijna griezelig hoe een evenement zoveel marktdeelnemers kan triggeren om op dezelfde manier onbewust te reageren.Gedr
