Wat is een vastgoedbeleggingsfonds - beleggen in REIT's

Voor velen is onroerend goed de gouden standaard voor alle investeringen. Het heeft een lange staat van dienst op lange termijn, kan een vast inkomen bieden en is een investering die tastbaar en bruikbaar is. Er is iets dat voldoet aan het kijken naar een gebouw dat je bezit, in plaats van naar aandelen op een computerscherm te staren.

Helaas heeft onroerend goed als belegging toegangsbelemmeringen, zoals geld voor een aanbetaling, de mogelijkheid om een ​​aanzienlijke lening te krijgen, de tijd en het onderwijs om een ​​winstgevende onderneming te runnen, en de nodige contanten voor onderhoud, reparaties, onroerende voorheffing, en verzekering.

Gelukkig is er een manier om in onroerend goed te investeren zonder individuele eigendommen te bezitten. Het staat bekend als een Real Estate Investment Trust (REIT).

Wat is een REIT?

Er bestaat een REIT om te investeren in inkomsten producerende gebouwen. Het doet dit rechtstreeks door de aankoop van onroerend goed, of indirect door het verstrekken van leningen of het kopen van reeds bestaande hypotheekcontracten. Om te kwalificeren als een REIT (en vennootschapsbelasting te vermijden), moet ten minste 90% van de winst aan de aandeelhouders worden uitbetaald als dividend.

REIT's zijn meestal onderverdeeld in drie categorieën:

1. Aandelen REIT's

Het meest populaire en bekende type REIT, equity REIT's zijn gericht op het verwerven, beheren en ontwikkelen van vastgoedbeleggingen. Omdat REIT-beperkingen vereisen dat vastgoed over een lange periode wordt gehouden en ontwikkeld, is de belangrijkste bron van inkomsten de huurinkomsten van hun bedrijf. Ze beleggen doorgaans in specifieke soorten onroerend goed, die over het algemeen in de volgende categorieën vallen:

2. Hypotheek-REIT's

Niet zo populair als aandelen-REIT's, deze fondsen lenen geld aan vastgoedbeleggers of beleggen in bestaande hypotheekleningen op onroerend goed (in plaats van rechtstreeks in de gebouwen zelf te beleggen). Hun belangrijkste bron van inkomsten is rente van de leningen die zij houden.

3. Hybride REIT's

Een combinatie van zowel aandelen als hypotheek-REIT's, hybride REIT's diversifiëren tussen het bezit van onroerend goed en het verstrekken van leningen aan vastgoedbeleggers. Hun inkomsten komen zowel uit huur- als rentebaten.

Voordelen en nadelen van REIT's

Zoals alle investeringen zijn er voordelen en nadelen aan REIT's die moeten worden gewogen voordat ze beleggen:

voordelen

• Beleggers kunnen diversifiëren binnen de vastgoedmarkt door een belang in meerdere objecten te houden met minimale dollars.
• Het risico wordt samengevoegd tussen veel beleggers versus een enkele eigenaar van een onroerend goed.
• REIT's betalen hoge contante dividenden.
• Veel REIT's bieden een hoge liquiditeit, in verhouding tot het onroerend goed in eigendom, door beleggers in staat te stellen snel aandelen te verkopen.
• Beleggers delen het eigendom in grote gebouwen, zoals grote kantoorgebouwen of hotels, die ze anders moeilijk zouden kunnen betalen.
• Eigenschappen worden professioneel beheerd.
• Buitenlandse personen, anders beperkt tot het bezitten van onroerend goed, kunnen via een REIT een belang in dergelijke goederen hebben.
• Afschrijvingskosten kunnen de aandeelhoudersbelastingen op dividenden minimaliseren.

Doorgaans worden dividenden belast in het jaar waarin ze worden ontvangen en als gewoon inkomen. Wanneer de afschrijvingskosten worden doorgegeven door de REIT, worden deze kosten beschouwd als een terugkeer van kapitaal naar de aandeelhouder en worden een gelijk deel van de dividenden van de aandeelhouders gecompenseerd. Dit vertraagt ​​de betaling van belastingen op dat deel van het dividend totdat REIT-aandelen worden verkocht.

Bovendien, wanneer aandelen worden verkocht, wordt het bedrag belast als een meerwaarde en niet als een gewoon inkomen. Als een aandeelhouder bijvoorbeeld een dividend van $ 100 heeft betaald, maar daar $ 10 van kon claimen als afschrijvingslast, zou de aandeelhouder alleen dat jaar inkomstenbelasting betalen van $ 90. De afgetrokken $ 10 zou later worden belast als een meerwaarde wanneer het fonds wordt verkocht.

Omdat gewone inkomsten veel sneller worden belast dan vermogenswinsten, is dit een groot voordeel ten opzichte van de fiscale behandeling van normale REIT-dividenden.

nadelen

• REIT's vertonen over het algemeen een lage groei, aangezien zij 90% van het inkomen aan beleggers moeten terugbetalen. Zodoende kan slechts 10% van het inkomen opnieuw worden geïnvesteerd in het bedrijf.
• REIT-dividenden worden niet behandeld volgens de belastingvriendelijke 15% -regel die voor de meeste dividenden van toepassing is. Ze worden als regelmatig inkomen belast tegen een veel hoger tarief.
• Beleggingsrisico kan aanzienlijk zijn. Doe uw due diligence voordat u investeert en overweeg alle factoren op de vastgoedmarkt (dwz vastgoedwaarden, rentetarieven, schulden, geografie en veranderende belastingwetgeving).
• REIT-beleggers geven de controle over alle operationele beslissingen die een individuele eigenaar van het pand zou nemen.
• Sommige REIT's zullen hoge management- en transactiekosten moeten betalen, wat leidt tot lagere uitbetalingen voor aandeelhouders.

Openbaar verhandelde versus niet-verhandelde REIT's

Nu we hebben onderzocht hoe REIT's werken en de drie hoofdtypen, laten we ons verdiepen in de belangrijke differentiatie tussen beursgenoteerde en niet-verhandelde REIT's:

Openbaar verhandelde REIT's

Openbaar verhandelde REIT's zijn geregistreerd bij de SEC en genoteerd op een nationale beurs.

Voors:

• Ze kunnen worden gekocht en verkocht via een makelaarsrekening.
• Ze bieden vrijwel onmiddellijke liquiditeit omdat het fonds op elk moment kan worden verkocht.
• De markt weerspiegelt onmiddellijk een toename van de waarde van het aandeel.
• Deze fondsen zijn over het algemeen erg groot en divers.

nadelen:

• Aandelenkoersen kunnen sterk worden beïnvloed door de marktomstandigheden versus de werkelijke waarde van de onderliggende eigenschappen. Als gevolg hiervan kunnen beleggers volatiliteit ervaren in een beursgenoteerde REIT-portefeuille.
• De extra last om een ​​beursgenoteerd fonds te runnen, kan de mogelijke dividenden van een belegger doen dalen.

Niet-verhandelde REIT's

Hoewel een niet-verhandelde REIT wordt gereguleerd door de SEC, staat deze niet op een beurs. Beleggers moeten voldoen aan minimale vermogens- of liquiditeitsrichtlijnen om de stabiliteit van de REIT te handhaven en de belangen van beleggers te beschermen.

Op dit moment moeten beleggers een liquid netwaarde hebben van $ 250.000 (exclusief hun huizen), of een inkomen van $ 70.000 per jaar en $ 70.000 aan activa. Aandelen in niet-verhandelde REIT's worden gewoonlijk gekocht tegen een vaste prijs van $ 10 per aandeel. Ze zijn ontworpen om gedurende een bepaalde periode (meestal vijf tot zeven jaar, afhankelijk van de REIT-strategie) te worden aangehouden en een vooraf aangekondigd dividend te betalen.

Dit type REIT genereert doorgaans de eerste jaren geld en sluit vervolgens de deuren voor nieuwe investeerders. Er zijn 4 veel voorkomende manieren waarop het fonds kan worden afgewikkeld, hetzij vóór of na het verstrijken van de periode van de holding:

1. De REIT kan worden verkregen door een grotere openbaar verhandelde REIT waarbij de winsten van de verkoop worden doorgegeven aan de aandeelhouders.
2. De REIT zou openbaar kunnen worden, in welk geval de beleggers nieuwe aandelen zouden ontvangen die op een beurs zouden worden verkocht voor, in theorie, een veel hogere prijs.
3. De REIT kan individuele objecten verkopen en een vooraf bepaald deel van de winst aan de aandeelhouders doorgeven.
4. Als de economie dicteert dat geen van deze opties winstgevend is, zou de REIT, bij wijze van stemming door aandeelhouders, de normale activiteiten kunnen uitbreiden totdat de marktomstandigheden verbeteren.

Voors:

• Een vaste aandelenkoers elimineert de dagelijkse prijsschommelingen en volatiliteit in verband met beursgenoteerde REIT's.
• Dividenden zijn doorgaans hoger in niet-verhandelde REIT's en kunnen maandelijks of driemaandelijks worden betaald. Deze hogere dividenden zijn het gevolg van lagere kosten en een manier om de belegger te compenseren voor een lage liquiditeit.
• Er is potentieel voor aanzienlijke waardering aan het einde van de holdingperiode.
• Beleggers kunnen buitenlands onroerend goed bezitten dat ze anders niet zouden mogen bezitten. Deze eigenschappen zijn relatief immuun voor de volatiliteit van buitenlandse aandelenmarkten.

nadelen:

• De aandelenkoers en dividenden zijn niet gegarandeerd, ook al zijn ze 'vastgesteld'. Sommige REIT's hebben zelfs dividenden moeten verlagen en aandelenwaarden moeten verlagen vanwege de economische neergang en de toegenomen leegstand van hun panden.
• Deze producten zijn niet vloeibaar. Vanwege de minimale holdingvereisten moet een belegger gedurende een lange periode in de investering blijven. In tegenstelling tot hun beursgenoteerde tegenpartijen, kunnen beleggers geen aandelen verkopen na grote koersdalingen. Dit verhoogt het risico van beleggen in een niet-verhandelde REIT aanzienlijk.
• Er is minder financiële transparantie van fondsoperaties. Omdat niet-verhandelde REIT's niet openbaar worden vermeld, zijn ze onderhevig aan minder toezicht.
• Grote appreciatie van de aandelenkoers wordt niet gerealiseerd tot het einde van de bedrijfsperiode (hoewel dividenden kunnen worden verhoogd).

Tips voor beleggen in REIT's

REIT's kunnen uitstekende inkomsten en groeimogelijkheden voor de juiste belegger bieden. Als u overweegt om de sprong te maken, volgen hier enkele tips om te overwegen voordat u investeert:

1. Begrijp de soorten eigenschappen waarin u investeert . De meeste REIT's zijn gespecialiseerd in een bepaalde sector die gemakkelijk te vinden moet zijn in de samenvatting van het fonds. Begrijp de risico's van elke sector. REIT's die bijvoorbeeld braakliggende grond- of winkelcentra in een slechte economie houden, zullen meer risico's met zich meebrengen dan high-end appartementen in een grote metropool.
2. Kijk naar de cijfers . Het is belangrijk om te kijken of dividenden worden betaald uit activiteiten of dat het fonds wordt gedwongen om extra kapitaal te gebruiken. Een goed beheerde REIT moet op zijn bedrijfsactiviteiten vertrouwen om kosten en dividenden te betalen. Wees ook op uw hoede voor een grote, eenmalige verkoop van onroerend goed die de financiële waarden naar boven zou kunnen halen.
3. Ontdek wanneer de REIT is begonnen met beleggen . Als er werd geïnvesteerd vóór een neergaande markt, zou de REIT eigenschappen kunnen aanhouden die niet goed presteren of die moeten worden geherfinancierd. In dergelijke gevallen moeten REIT's wellicht hun dividenden verlagen of extra aandelen verkopen om in de nabije toekomst geld in te zamelen. Als het fonds echter werd opgericht na een recessie in de huizenmarkt, zou het eigenaar kunnen zijn van waardevolle panden tegen lage prijzen.
4. Ken je tijdshorizon . Met name in een niet-verhandelde REIT konden beleggers gedurende minstens vijf jaar aandelen bezitten voordat ze een teruggave van de hoofdsom zagen. Zorg dat je dit potentiële gebrek aan liquiditeit aankan.

Laatste woord

We hebben in veel markten een aanzienlijke groei gezien, omdat onze economie de weg uit een diepe recessie vindt. De vastgoedmarkt bleef echter achter.

Het goede nieuws is dat er grote investeringskansen op lange termijn zijn, vooral in de vorm van onroerend goed. REIT's zijn een manier om te diversifiëren in de vastgoedmarkt en kunnen een aantrekkelijke inkomstengenererende belegging zijn in een omgeving met lage rentes.

Als u de volatiliteit op de aandelenmarkt wilt vermijden en u aan minimale richtlijnen voldoet, kunnen niet-verhandelde REIT's een belangrijke rol spelen in uw persoonlijke beleggingsportefeuille. Zoals met alle investeringen, is het belangrijk om je huiswerk te maken en te begrijpen waar je je geld aan het beleggen bent en waarom.

Wat is uw ervaring met REIT's? Welk percentage van uw portefeuille bevindt zich in REIT's?

Hoe om te gaan op data voor minder

Daten kan duur zijn, maar laat dit je niet afschrikken, want het is meer dan mogelijk om geweldige dates te hebben zonder de bank te verslaan. We vallen vaak in de val, dat we geen plezier kunnen hebben met onze significante ander zonder een hoop geld uit te geven, maar dat is gewoon niet waar. Of je nu op zoek bent naar je perfecte partner of wat romantiek wilt injecteren in een bestaande relatie, hier zijn enkele ideeën voor dating met een beperkt budget.

(Geld en zaken)

Antiek en verzamelobjecten vinden en onderhandelen over een eerlijke prijs

Bezitten van een stuk van het verleden heeft een universele aantrekkingskracht. Volgens filosoof en antiquair Leon Rosenstein is het de waarde, het unieke karakter en de schoonheid van oudere items die ons aantrekken, samen met hun historische en culturele associaties. Voor sommigen is het kopen en verkopen van tastbare stukjes geschiedenis een zaak - voor anderen is het een roeping

(Geld en zaken)