Wat is een omgekeerde hypotheek (HECM) - Hoe het werkt, Voors en tegens

Veel ouderen worstelen om elke maand rond te komen. Tegelijkertijd hebben ze vaak duizenden dollars aan onroerend goed in de vorm van eigen vermogen in huis. Maar tenzij ze actie ondernemen, blijft dat vermogen onaantastbaar, niet in staat om hen te helpen met elementaire kosten voor levensonderhoud. Wat erger is, is dat hypotheekbetalingen hun beschikbare geld elke maand verder verlagen om cruciale uitgaven te betalen.

Een rapport van de Henry J. Kaiser Family Foundation stelt dat meer dan drie van de vier senioren ouder dan 65 jaar gelijkheid hebben in hun huizen, variërend van $ 67.700 tot $ 325.200. Eén op de twintig heeft een eigen vermogen van meer dan $ 398.500 en 1% heeft meer dan $ 799.850.

En toch is bijna de helft van de oudere Amerikanen voor ten minste de helft of meer van hun inkomen afhankelijk van de sociale zekerheid, terwijl een van de acht uitsluitend afhankelijk is van de sociale zekerheid. Maar veel van deze senioren hebben een eigen vermogen dat kan worden omgezet in contant inkomen.

Als jij of je ouders "huisrijk" zijn, maar slecht voor de kas, is het tijd om na te gaan of een omgekeerde hypotheek op het ouderlijk huis een beter alternatief is voor traditionele manieren om eigen vermogen om te zetten in een geldbelegging.

Traditionele methoden om eigen vermogen in geld om te zetten

Voor senioren die in de nabije toekomst verwachten en willen wonen, zijn er een paar traditionele manieren (de omgekeerde hypotheek niet inbegrepen) om het eigen vermogen om te zetten in contanten:

• Home Equity Loans . Een lening van de huisgelijkheid is hoofdzakelijk een lening die aan de huiseigenaar wordt uitgetrokken die door de ontvangst van de kredietgever van een geldschieter van de tweede hypotheek op het onroerende goed wordt beveiligd. De onderliggende lening kan oplopen tot 100% van het eigen vermogen, afhankelijk van de criteria van de leninggever, de kredietwaardigheid van de kredietnemer en de overeengekomen betalingsvoorwaarden. Een huiseigenaar met eigen vermogen kan bijvoorbeeld gewoonlijk een forfaitair bedrag lenen dat gelijk is aan een bedrag tussen 80% en 100% van het eigen vermogen.
• Home Equity-kredietlijn . Een home equity-kredietlijn (HELOC) is een regel van doorlopend krediet in een bedrag tot aan de vermogenswaarde, meestal met een aanpasbare rente, dus de betalingsbedragen variëren van maand tot maand. Net als andere persoonlijke leningen, zijn de voorwaarden van de lening en het kredietbedrag dat beschikbaar is, onderwerp van onderhandeling tussen kredietnemer en kredietgever.
• Uitbetaalde hypotheek herfinanciering . Naarmate de rente lager wordt en / of hun vermogen toeneemt, herfinancieren veel huiseigenaren, zodat zij de rente op de onderliggende lening kunnen verlagen en vervolgens hun maandelijkse betalingen kunnen verminderen of een deel van hun vermogen in contanten kunnen omzetten. Stel dat een huiseigenaar in 2000 een nieuwe woning heeft gekocht voor $ 312.000. De 30-jarige lening met een vaste rentevoet van 6% vereist een maandelijkse betaling van $ 1.824, 40. Tegenwoordig heeft het huis een geschatte waarde van $ 350.000 en zijn de rentetarieven gedaald tot 3, 5%. De eigenaar herfinanciert vervolgens het huis tegen een tarief van 3, 5% gedurende 30 jaar met een maandelijkse betaling van $ 1.582, 85. Als gevolg van de herfinanciering betaalt de huiseigenaar de initiële hypotheek, verlaagt hij zijn betaling met meer dan $ 240, en kan hij $ 30.000 aan contant geld uit opgebouwde eigen vermogen opnemen.

Hoewel deze methoden een middel zijn om toegang te krijgen tot geblokkeerde aandelen, delen ze allemaal een aantal nadelen:

• Aanhoudende blootstelling aan onroerend goed dalingen . Omdat de kredietverstrekker "volledig verhaal" aan de eigenaar van de woning heeft als de hypotheeklening niet wordt terugbetaald, is de huiseigenaar aansprakelijk als de opbrengst van de verkoop van het onroerend goed lager is dan de uitstaande hypotheek. Onroerend goed met een lagere waarde dan de hypotheek wordt beschouwd als 'onder water', een toestand waarin veel huiseigenaren zich na de hypotheekcrisis van 2008-2009 bevonden.
• Betalingen vereist voor termijn van nieuwe hypotheek . De huiseigenaar die zijn huis herfinancierde in ons voorbeeld had bijna 14 jaar van de 30 jaar betalingen gedaan. De herfinanciering - met een nieuwe lening - start de klok opnieuw op voor een nieuwe periode van 30 jaar, waarbij in feite 14 jaar betalingen aan de oude vervaldatum worden toegevoegd. Gepensioneerde senioren hebben mogelijk onvoldoende inkomen om gemakkelijk te kunnen betalen na hun pensionering.
• Delinquent-hypotheekbetalingen activeren marktafscherming door geldverstrekker . De wettelijke verplichting om betalingen te verrichten aan de kredietgever bestaat voor de leentermijn. Als u niet betaalt, kan dit leiden tot afscherming en verkoop van het onroerend goed. Als de hypotheek onder water is, verliezen de senioren niet alleen hun woning, maar moeten ze ook het verschil uitmaken tussen de verkoopopbrengst en de uitstaande hypotheeklening.

Wat is een omgekeerde hypotheeklening?

Een omgekeerde hypotheeklening voor thuis - soms ook een hypotheek voor hypotheekverstrekking (HECM) genoemd - is FHA-goedgekeurd voor alleen senioren en is een steeds populairdere methode voor oudere huiseigenaren (62 jaar en ouder) om overtollig eigen vermogen om te zetten in een forfaitair bedrag contant geld, een kredietlijn of een lijfrenteachtige reeks reguliere maandelijkse betalingen.

Hoe het werkt

De geldschieter die de omgekeerde hypotheek maakt heeft een eerste hypotheek pandrecht op het onroerend goed, maar ontvangt geen betalingen op de lening zoals in een traditionele hypotheek, noch is de huiseigenaar aansprakelijk voor een waardevermindering wanneer de geldschieter het onroerend goed ontvangt bij overlijden of verplaatsing van de huiseigenaar. Het mooie aan dit type lening is dat de lener geld ontvangt van de geldschieter, waarvan het bedrag is gebaseerd op de hoeveelheid eigen vermogen in het huis, samen met andere factoren, zoals leeftijd en rentepercentage. Omdat het huis als onderpand wordt gebruikt bij de lening, ontvangt de geldschieter echter de woning bij overlijden of verhuizing van de huiseigenaar. (Dat gezegd hebbende, de huiseigenaar of erfgenamen kunnen op elk moment de lening aflossen en daardoor het huis behouden.)

Een omgekeerde hypotheekverstrekker stemt er bijvoorbeeld mee in om een ​​eerste hypotheekaanspraak van $ 150.000 te maken op het huis van de huiseigenaar met een geschatte huidige waarde van $ 300.000. De huiseigenaar heeft echter een eerdere hypotheeklening in plaats van $ 100.000. Met behulp van de opbrengst van de nieuwe lening ($ 150.000), betaalt de huiseigenaar de bestaande hypotheek van $ 100.000, waardoor er een overmaat aan opbrengsten van $ 50.000 overblijft. (Als het huis geen bestaande hypotheek had, zou de opbrengst van de huiseigenaar gelijk zijn aan de gehele $ 150.000). De huiseigenaar kan ervoor kiezen om de betaling op een van de volgende manieren te ontvangen:

1. Neem de $ 50.000 in contanten - wat een "forfaitaire som" wordt genoemd - onmiddellijk bij afsluiten en uitgeven of opslaan zoals gewenst. Er zijn geen fiscale gevolgen.
2. Neem de $ 50.000 in een reeks maandelijkse betalingen van de omgekeerde hypotheekverstrekker. De betalingen kunnen worden gebaseerd op een vast aantal betalingen of een actuariële berekening voor de levensverwachting van de huiseigenaar.
3. Neem de $ 50.000 in de vorm van een kredietlijn waar de huiseigenaar op elk moment gebruik van kan maken. Als de huiseigenaar het tekenen van de lijn vertraagt, zal de hypotheekonderneming de rente verlagen die wordt aangerekend op de onderliggende omgekeerde hypotheek.
4. Neem de $ 50.000 in een combinatie van betalingen en een kredietlijn.

De huiseigenaar hoeft nooit hoofdsom- of rentebetalingen uit te voeren op een omgekeerde hypothecaire lening. Deze kenmerken - de betaling van geld van een kredietverstrekker aan de huiseigenaar die niet belastbaar is en niet van invloed is op de sociale zekerheid of Medicare-voordelen - kan vooral ten goede komen aan ouderen die vastzitten voor geld.

verkiesbaarheid

Er zijn verschillende duidelijk omschreven vereisten om in aanmerking te komen voor leners om een ​​omgekeerde hypotheek te krijgen.

• Leners moeten 62 jaar of ouder zijn.
• Het gekochte huis moet de hoofdverblijfplaats van de kredietnemers zijn.
• Het pand moet een eengezinswoning zijn of een FHA-goedgekeurd condominium.
• Leners moeten een door de HUD goedgekeurde counseling-sessie afleggen om ervoor te zorgen dat ze de financiële kosten en wettelijke vereisten van de HECM begrijpen.
• Leners moeten de financiële mogelijkheden hebben om verplichte uitgaven te betalen, zoals onroerendgoedbelasting, verzekering van huiseigenaren en normaal onderhoud.

De koers en kosten

De rentevoet voor hypothecaire leningen, ongeacht of deze conventioneel of omgekeerd zijn, kan een vast of variabel percentage hebben en is gebaseerd op de bestaande marktrente en de zakelijke beslissingen van elk hypotheekbedrijf om zich te onderscheiden van concurrenten. Bijgevolg variëren de tarieven meestal enigszins van geldverstrekker tot geldschieter, net zoals de tarieven variëren voor conventionele hypotheken.

Naast traditionele sluitingskosten wordt een vooraf opgelegde hypotheekverzekeringspremie (MIP) in rekening gebracht. De vergoeding is gelijk aan 0, 5% als de loan-to-value-ratio (LTV) 60% of minder is, of 2, 5% als de LTV groter is dan 60%. Een extra MIP van 1, 5% wordt jaarlijks in rekening gebracht. Dit biedt kredietverstrekkerbescherming in het geval dat de waarde van het huis afneemt gedurende de looptijd van de omgekeerde hypotheek. Het is vermeldenswaard dat conventionele onroerend goed hypotheken meestal geen hypotheekverzekering vereisen als de aanbetaling van het huis 20% of meer is.

Lening Vereisten

Net als bij traditionele hypotheken, eisen kredietverstrekkers dat huiseigenaren een eigendomsverzekering kopen en onderhouden, onroerendgoedbelasting betalen op het moment dat ze verschuldigd zijn en het onroerend goed in redelijke staat houden. Aangezien omgekeerde hypotheken verschillen van traditionele hypotheken omdat er nooit een vereiste is om betalingen aan de hypotheekverstrekker uit te voeren, wordt de lening vervallen (of kan alleen door de kredietgever worden gecalld) onder specifieke omstandigheden die 'looptijdgebeurtenissen' worden genoemd, zoals de volgende :

• Alle leners zijn overleden.
• Alle leners hebben de titel van het onroerend goed verkocht of omgezet naar een derde partij.
• Het pand is niet langer de hoofdverblijfplaats van een lener vanwege de dood of een lichamelijke of geestelijke toestand die langer dan 12 maanden duurt.
• Leners weigeren onroerendgoedbelasting te betalen of een eigendomsverzekering aan te gaan en hebben de mogelijkheid gekregen om de tekortkomingen te corrigeren.
• Leners weigeren of zijn niet in staat om eigendommen in goede staat te houden na een proces van formele kennisgeving en berechting.

In dergelijke gevallen heeft de huiseigenaar (als hij of zij in leven is) of het landgoed de mogelijkheid om het huis te houden door de omgekeerde hypothecaire lening af te betalen. Als de woning minder wordt gewaardeerd dan de hypotheeklening op het moment dat de lening opeisbaar is, onderneemt de huiseigenaar of uitvoerder van de nalatenschap geen actie behalve om de afscherming van de woning door de kredietgever te vergemakkelijken. De kredietverstrekker verkoopt vervolgens het eigendom voor zoveel mogelijk, waarbij de opbrengst wordt gebruikt voor de uitstaande lening.

Het is belangrijk om op te merken dat als er na het terugbetalen van de lening nog contanten resteren, het teveel aan de boedel wordt terugbetaald. Als de lening groter is dan de verkoopopbrengst, wordt het verlies uitsluitend gedragen door de omgekeerde hypotheekmaatschappij.

Hoe omgekeerde hypotheken verschillen van traditionele hypotheekleningen

Er zijn verschillende ongebruikelijke kenmerken van omgekeerde hypotheken die verschillen van traditionele hypotheken.

1. De enige beveiliging van de geldgever voor een omgekeerde hypotheek is het huiseigendom . Aangezien de huiseigenaar nooit verplicht is om hypotheekbetalingen te doen, is de bron van de terugbetaling aan de hypotheekverstrekker de verkoop van het onroerend goed na het overlijden van de eigenaar of verhuizing van het onroerend goed. Bij overeenkomst mag de eigenaar in het pand blijven zolang hij of zij in leven is en het huis zijn of haar hoofdverblijfplaats is.
2. De kredietbeoordeling of geschiedenis van de huiseigenaar is immaterieel . Aangezien de eigenaar niet verplicht is om betalingen te doen, is zijn of haar huidige of toekomstige financiële situatie geen factor in de acceptatie of de vaststelling van de kredietrente die op de hypotheek is verstrekt.
3. Loan-to-Value (LTV) ratio's zijn minder dan gevonden in traditionele hypotheken . Traditionele kredietverstrekkers zijn verzekerd door zowel de marktwaarde van het onroerend goed als de financiële aansprakelijkheid van de kredietnemers. Bijgevolg zullen sommige geldschieters tot 100% van de marktwaarde van de woning lenen. De LTV-verhoudingen van omgekeerde hypotheken variëren doorgaans tussen 50% en 65%.
4. Hoe ouder de jongste lener, hoe groter de lening-tot-waarde-verhouding voor omgekeerde hypotheken . De actuariële levensverwachting van de jongste lener is de basis voor het berekenen van de waarschijnlijke looptijd van de lening. De lening vervalt echter pas als de laatste levende eigenaar sterft of weggaat van huis. Als de eigenaar eerder sterft dan verwacht, komt de lening op dat moment opeisbaar; als de eigenaar langer leeft dan de actuariële tabellen projecteren, wordt de lening verlengd tot de latere dood. Een 80-jarige vrouw heeft bijvoorbeeld 9, 61 jaar resterende levensverwachting terwijl een 70-jarige vrouw 16, 33 jaar zou zijn. In ons voorbeeld zou het maximale geleende bedrag voor de 80-jarige $ 187.712 zijn. De oudere lener op dezelfde woning van $ 300.000 zou meer dan $ 50.000 ontvangen dan de lening voor de jongere 70-jarige. Met andere woorden, de LTV-ratio is hoger voor super senioren.

Downsizing en de omgekeerde hypotheek

Na hun gezin te hebben grootgebracht tegen de tijd dat ze de pensioengerechtigde leeftijd bereiken, zoeken veel senioren naar een kleinere huisvestingsvoetafdruk met minder onderhoud en minder kosten. Vóór de ontwikkeling van de HECM voor kooplening - ook een FHA-verzekerde lening - moesten senioren die inkrimpen en een omgekeerde hypotheek wilden gebruiken, twee dure sluitingen doorstaan: de eerste op een traditionele hypotheek om het kleinere huis te kopen, gevolgd door een tweede herfinanciering (en closing) met behulp van de omgekeerde hypotheekopbrengst om de traditionele hypotheek af te betalen.

Het realiseren van de HECM is een ideaal vehikel om een ​​nieuw huis te financieren, de opbrengst van de contante opbrengst naar het voordeel van de senioren te maximaliseren en huisbetalingen tot de dood of een latere verhuizing te elimineren, de FHA keurde de HECM voor kooplening goed en elimineerde zo de moeite en de kosten van de traditionele hypotheeksluiting. In aanvulling op de standaard geschiktheidsvereisten, beschikt het over de volgende mandaten:

• Elk verschil tussen de aankoopprijs van de nieuwe woning en de opbrengst van de HECM-lening moet bij het sluiten contant worden betaald door de lener. Als de thuisaankoopprijs bijvoorbeeld $ 300.000 is en het netto geleende bedrag na afwikkelingskosten $ 140.000 is, moeten de leners $ 160.000 in contanten hebben om te sluiten.
• Leners moeten een HUD-goedgekeurde counseling-sessie afleggen om ervoor te zorgen dat ze de financiële kosten en wettelijke vereisten van de HECM begrijpen.

Hoewel een conventionele hypotheek op de nieuwe woning mogelijk minder contanten nodig heeft voor het sluiten van de lening dan de HECM, moet ook de hypotheekverstrekker maandelijks worden betaald. Kosten voor het afsluiten van de aankoop van $ 300.000 met een lening van 80% naar waarde zouden bijvoorbeeld ongeveer $ 70.000 ($ 60.000 aanbetaling + $ 10.000 afsluitingskosten) bedragen. Financiering met een HECM-hypotheek zou een extra $ 90.000 aan opbrengsten ($ 160.000 - $ 70.000) kosten, maar alle toekomstige hypotheekbetalingen (geschat op $ 1.200 per maand tegen huidige rentetarieven) en verliezen als de toekomstige marktwaarde van het huis afneemt, elimineren. Potentiële kredietnemers moeten "de cijfers uitvoeren" om de beste aanpak voor hun situatie te bepalen.

Bepalen of het bij u past

Senioren die overwegen een omgekeerde hypotheek te nemen, moeten erkennen dat het voor- en nadelen heeft, afhankelijk van hun persoonlijke situatie, financiële situatie en vermogenswensen.

voordelen

1. Er zijn nooit hypotheekleningen vereist wanneer een eigenaar in leven is en op het onroerend goed leeft.
2. Omgekeerde hypothecaire leningen hebben geen vaste looptijd, maar komen alleen voort uit het voorkomen van specifieke gedefinieerde gebeurtenissen, zoals het overlijden van de kredietnemers.
3. Noch de omgekeerde hypotheeknemer noch zijn of haar nalatenschap heeft een financieel risico als de woningwaarde op enig moment onder of lager is dan het saldo van de hypothecaire lening.
4. De omgekeerde hypotheek lener of zijn of haar nalatenschap heeft op elk moment een optie om de omgekeerde hypothecaire lening terug te betalen en het bezit van een woning te behouden, net als bij andere hypotheekleningen.
5. De kredietwaardigheid van de kredietnemer wordt niet meegenomen in de criteria voor het maken van een omgekeerde hypothecaire lening. Een persoonlijk faillissement van een lener heeft geen invloed op de omgekeerde hypotheekstatus als aan andere vereisten wordt voldaan.
6. Eigen vermogen kan worden genomen in de vorm van een forfaitair bedrag, maandelijks voor een bepaalde looptijd of bedrag, als kredietlijn of als combinatie van alle drie.

nadelen

1. Om in aanmerking te komen voor een omgekeerde hypotheek, moet het pand de hoofdverblijfplaats van de kredietnemers zijn.
2. Een omgekeerde hypotheek is beperkt tot lagere loan-to-marketwaardeverhoudingen (50% tot 65%) dan traditionele hypotheken, die kunnen oplopen tot 100% van de marktwaarde.
3. De lener en echtgenoot moeten minimaal 62 jaar oud zijn. Omgekeerde hypotheken zijn niet beschikbaar voor jongere leners.
4. Rente op de omgekeerde hypotheek is niet aftrekbaar voor inkomstenbelasting totdat de lening is afbetaald.
5. Een vooraf opgelegde hypotheekpremie wordt berekend - tussen 0, 5% en 2, 5%, afhankelijk van de loan-to-value-ratio - evenals een jaarlijkse hypotheekpremie van 1, 5%.
6. Leners vereisen voorafgaande financiële advisering vóór goedkeuring.
7. Tenzij de erfgenamen van de omgekeerde hypotheek kiezen om de omgekeerde hypotheek af te betalen, keert de titel van het huis terug naar de kredietgever en zal worden verkocht.

Laatste woord

Net als een aandeel dat geen dividend of een obligatie met een nulcoupon uitkeert, verschaft het eigen vermogen in een woning geen contanten aan de eigenaar ervan; elke toename van de waarde van het eigen vermogen is latent totdat het actief wordt verkocht of het huis wordt geherfinancierd met een groter leenbedrag. Wat erger is, is dat senioren die nog steeds hypotheekbetalingen doen, het bedrag dat als eigen vermogen in hun woning is vastgezet, optellen. In veel gevallen kunnen die fondsen hen beter van dienst zijn in de vorm van beschikbaar geld.

Als u of uw ouders 62 jaar en ouder zijn, kan de HECM een waardevol hulpmiddel zijn bij het bereiken van financiële zekerheid en gemoedsrust. Vergeet niet dat de omgekeerde hypotheek niet voor iedereen is. Zorg ervoor dat u de verplichtingen en rechten begrijpt die verbonden zijn aan een omgekeerde hypotheek voordat u een overeenkomst aangaat.

Hebt u of een familielid een omgekeerde hypotheek afgesloten?

8 Problemen met het kopen van huurwoningen en het worden van een verhuurder

Droom je ervan om bezit te hebben? Misschien meerdere vastgoedbeleggingen om een ​​maandelijkse inkomstenstroom te verdienen? Ah, het leven ...Maar voordat u contact opneemt met uw makelaar, overweeg dan wat er echt bij komt kijken. Als u onmiddellijk een inkomen wilt genereren, moet u uw woning huren. Ho

(Geld en zaken)

8 dingen die minder betaalbaar worden voor de middenklasse

We kunnen denken dat een steeds verder oprukkende, hightech samenleving betekent dat onze levensstandaard verbetert. Veel mensen beweren echter dat de huidige kwaliteit van leven niet is wat het was - althans niet voor de middenklasse. Dit komt omdat het niet altijd uitmaakt of mensen meer geld verdienen dan in de afgelopen jaren - als het niet dezelfde proportionele koopkracht heeft, kunnen ze ernstige financiële spanningen voelen en zwaar in de schulden raken.

(Geld en zaken)