Herfinanciering van uw hypotheek kan een geldbesparende zet zijn, maar niet in elke situatie. Aangezien er kosten verbonden zijn aan alle herfinancieringen, kan het soms duurder zijn om een ​​lagere rente te krijgen dan het houden van uw huidige lening. Bovendien kan het doorbladeren van al die aanbiedingen van geldschieters overweldigend en zelfs misleidend zijn.
Dus hoe bepaal je of een herfinanciering geschikt voor je is? Eerst moet je begrijpen hoe herfinanciering werkt. Overweeg dan uw financiële situatie en wat u wilt bereiken met een herfinanciering. Kijk tenslotte naar leningen waarvoor u in aanmerking komt in het kader van uw financiële langetermijndoelen.
De onderstaande factoren beschrijven dit proces en helpen u een weloverwogen beslissing te nemen als het gaat om het al dan niet herfinancieren van uw huidige hypotheek.
Wanneer u een hypotheek bij u thuis herfinanciert, betaalt u de oorspronkelijke hypotheek af en vervangt u deze door een nieuwe. De voorwaarden en rentevoet voor de nieuwe lening kunnen verschillen, maar het pand dat de lening veiligstelt, is nog steeds hetzelfde.
Omdat u het eigendom al bezit, is het vaak gemakkelijker om te herfinancieren dan om de oorspronkelijke lening te verkrijgen. En als u uw eigendom al heel lang in eigendom hebt, heeft u mogelijk een aanzienlijk eigen vermogen, wat het herfinancieren ook gemakkelijker kan maken.
Als het gaat om kosten, zijn er twee belangrijke dingen om te begrijpen. De eerste is dat herfinanciering komt met bijna net zoveel kosten als de initiële hypotheek. U moet sluitingskosten, titelverzekering en honoraria voor advocaten betalen. Mogelijk moet u ook een taxatie, belastingen en transferkosten betalen.
Het is absoluut niet gratis. Hoewel veel banken 'no-cost' hypotheken adverteren, is er echt niet zoiets. U kunt echter een no-out-of-pocket-kostenhypotheek krijgen waarbij afsluitingskosten worden toegevoegd aan het leeningssaldo (wat betekent dat u rente betaalt over de afsluitingskosten) of u betaalt gewoon een hoger tarief om ze te dekken.
Daarom is het bij het overwegen van een herfinanciering van cruciaal belang om te bepalen of de besparingen die u behaalt met een lagere rente de kosten die u maakt, zullen compenseren.
Het tweede ding om te begrijpen is dat de afsluitkosten variëren naargelang uw tarief. Met andere woorden, als u het laagste beschikbare tarief wilt, zijn uw sluitingskosten relatief hoog. Als u een iets hoger tarief accepteert, zullen uw kosten voor het sluiten van de bestelling waarschijnlijk worden verlaagd.
Een herfinanciering van 6% kost u bijvoorbeeld $ 2.000 om te sluiten, terwijl een lager tarief van 5.75% u $ 3.000 kan kosten. Maar als u een tarief van 6, 5% accepteert, heeft u misschien helemaal geen out-of-pocketkosten. In feite is de lening van 6, 5% mogelijk geadverteerd als een 'zonder kosten' lening. U kunt echter zien dat u inderdaad de "afsluitingskosten" betaalt in de vorm van een hogere rentevoet.
U weet waarschijnlijk al dat een herfinanciering uw maandelijkse betaling kan verlagen. Een lagere rente kan u echter ook toestaan ​​sneller meer eigen vermogen op te bouwen en uw lening te betalen. Wanneer u elke maand uw hypotheek betaalt, moet u uw verklaring zorgvuldig bekijken. Omdat uw hypotheek over een lange periode, meestal 30 jaar, wordt afgeschreven, vormt rentebetaling een aanzienlijk deel van de maandelijkse betaling, vooral tijdens de eerste tien jaar van uw lening.
Wanneer u uw hypotheek herfinanciert tot een lagere rente, daalt het bedrag dat u betaalt aan rente. Bovendien, als de looptijd van uw nieuwe hypotheek overeenkomt met het aantal resterende jaren van uw oorspronkelijke hypotheek, stijgt het bedrag dat u aan de hoofdsom betaalt. Als u het kunt betalen en geen andere hoge renteschuld hebt, is een goede strategie om de hoeveelheid geld die u spaart te herfinancieren in de richting van extra hoofdbetalingen. Op deze manier verandert uw maandelijkse hypotheekbedrag niet, maar u kunt uw huis veel sneller betalen.
In de meeste gevallen zal een herfinanciering met betrekking tot het verwijderen van particuliere hypotheekverzekering (PMI) u ook helpen geld te besparen. Als uw huis meer dan 20% eigen vermogen heeft, hoeft u geen PMI te betalen, tenzij u een FHA-hypothecaire lening hebt of als een risicovolle kredietnemer wordt beschouwd. Als u PMI betaalt en uw huidige geldschieter het niet verwijdert, hoewel uw huis ten minste 20% eigen vermogen heeft, kunt u overwegen om deze reden alleen al te herfinancieren.
Overweeg het volgende om een ​​idee te krijgen van hoe waarschijnlijk een herfinanciering is om u te helpen, als u daarvoor in aanmerking komt, en hoe u dit kunt gaan structureren:
1. Huidige rentevoet
Simpel gezegd, als u in een hypotheek met lagere rente kunt komen, is herfinancieren de moeite van het bekijken waard. Overweeg echter hoe lang het duurt om de sluitingskosten te verhalen.
Als u bijvoorbeeld $ 2000 hebt betaald om uw hypotheek te herfinancieren tot een lager tarief en uw betaling met $ 150 per maand is gedaald, dan duurt het waarschijnlijk iets meer dan een jaar om te breken. In het algemeen zal een renteverlaging van minimaal een halve punt tot een volledige punt u genoeg geld besparen om de afsluitingskosten binnen een paar jaar op te heffen.
2. Jumbo-lening
Als uw oorspronkelijke hypotheek een "jumbo-lening" was, maar u hebt het saldo sindsdien terugbetaald tot minder dan $ 417.000, kunt u mogelijk een "reguliere" herfinanciering krijgen. Met andere woorden, er is een goede kans dat u in aanmerking komt voor een lagere rente zelfs als de tarieven in het algemeen niet aanzienlijk zijn gedaald.
3. Kosten sluiten
Omdat elke hypotheek, inclusief een herfinanciering, kosten met zich meebrengt, moet u begrijpen hoe u ze zult betalen en of het zelfs zinvol is voor uw situatie.
Bijvoorbeeld, in een "geen kosten" hypotheek, steekt u ofwel de vergoedingen op het leningsaldo ofwel aanvaardt u een hogere rente om die kosten te dekken. Als u het kunt betalen, bespaart u op de lange termijn geld door de kosten zelf te betalen. Als u het echter niet kunt betalen en van plan bent om een ​​tijdje in uw huis te blijven, zal het toevoegen van de kosten aan uw lening waarschijnlijk beter zijn dan het accepteren van een hogere rente. Maar als u verwacht de komende jaren te verhuizen, is het accepteren van de hogere rente gunstiger.
Overweeg uw hele financiële plaatje bij het bepalen of u al dan niet uw sluitingskosten wilt financieren. Als u bijvoorbeeld een hoge rentekredietschuld hebt, maar wel contanten bij de hand hebt om de sluitingskosten te betalen, kan het zinvol zijn om de hoge renteschuld af te betalen en in plaats daarvan de sluitingskosten te financieren. Vervolgens kunt u de betalingen die naar uw creditcard zijn gegaan, naar uw eigen lening sturen. Op deze manier kunt u de sluitingskosten sneller terugbetalen dan u hetzelfde bedrag aan creditcardschuld had kunnen betalen.
4. Hypotheekvooruitbetaling Straf
Sommige hypotheekmakelaars en banken bieden leningen aan met een boete voor hypotheekvooruitbetaling. Hoewel een lening met een boete voor vooruitbetaling meestal lagere kosten of een beter tarief heeft, als u de lening vroegtijdig betaalt, bent u een bedrag verschuldigd dat erg hoog kan zijn. De straf is gedurende een bepaalde tijd op zijn plaats en kan soms met de tijd afnemen. Maar als u uw hypotheek wilt herfinancieren voordat de boete voor de vooruitbetaling afloopt, moet u de boete betalen, waardoor herfinanciering uiteindelijk duurder wordt dan het waard is.
5. Tijdslengte Je blijft thuis
Dit is belangrijk in het kader van de afsluitkosten en vooral als u een nieuwe lening met een boete voor vooruitbetaling overweegt. Als het gaat om het sluiten van kosten, wilt u ervoor zorgen dat u de kosten terugverdient voordat u verhuist.
Als u bijvoorbeeld $ 2000 aan sluitingskosten hebt betaald en u nu elke maand $ 100 minder rente betaalt, duurt het 20 maanden voordat u daadwerkelijk break-even maakt en echte besparingen begint te zien. Als u die sluitingskosten hebt gefinancierd door ze aan de leenbalans toe te voegen, duurt het nog langer.
Als u niet van plan bent om minimaal twee jaar bij u thuis te zijn, is het waarschijnlijk helemaal niet de moeite waard om te herfinancieren - tenzij u misschien van een zeer hoog tarief herfinanciert naar een veel lager tarief, of als u uitruilt zakafsluitingskosten voor een hogere rente die nog steeds lager is dan uw oorspronkelijke hypotheekrente.
Als je het idee koestert om een ​​boete voor vooruitbetaling op je nieuwe lening te lenen om een ​​lager tarief te krijgen, zou je je moeten verplichten om in je huis te blijven door de boete voor vooruitbetaling, die wel vijf jaar of langer zou kunnen zijn.
6. Uw credit score
Als uw tegoed is verbeterd sinds u uw oorspronkelijke hypotheek hebt gekregen, komt u mogelijk in aanmerking voor een lager tarief. Controleer uw kredietrapport voordat u begint met het proces om te bevestigen of dit het geval is. Vaak zal een paar jaar tijdige hypotheekbetalingen uw score verbeteren, zodat u in aanmerking komt voor een lagere rente.
Vergelijk uw schuld en inkomen nu ook met wat het was toen u de oorspronkelijke hypotheek afsloot, aangezien banken over het algemeen eisen dat uw schuld / inkomstenratio onder de 36% daalt. Als je sindsdien een aanzienlijke schuld hebt opgebouwd of als je inkomen is afgenomen, kom je misschien niet in aanmerking voor een lager tarief of een herfinanciering ondanks een schitterend krediet.
7. Hoeveelheid eigen vermogen bij u thuis
De meeste kredietverstrekkers willen wat eigen vermogen zien om u in aanmerking te komen voor een lening. Over het algemeen geldt dat hoe meer eigen vermogen in uw huis, hoe eenvoudiger het zal zijn om te herfinancieren. Een minimum van 20% is ideaal, maar je kunt nog steeds in aanmerking komen voor een herfinanciering, zelfs als je minder hebt, zoals 10%. De voorwaarden zijn echter mogelijk niet zo gunstig.
Zie het gedeelte 'Speciale situaties' hieronder voor herfinanciering met lage of geen eigen vermogen.
8. Verstelbare prijs of ballonhypotheek
De meeste mensen met een hypotheek met regelbare rente of een hypotheekbetaling voor een ballon betalen op een gegeven moment aan herfinanciering als ze van plan zijn om in hun huis te blijven. Aangezien herfinanciering een tijdje kan duren, geef jezelf voldoende tijd om je aan te melden en goedkeuring te krijgen voordat je tarief wordt aangepast of je ballonbetaling komt. Controleer uw leningsdocumenten nogmaals om er zeker van te zijn dat u precies weet wanneer deze datum is en wat u van plan bent.
9. Leningstermijn
Veel mensen herfinancieren steeds opnieuw in een nieuwe hypotheek van 30 jaar, en komen nooit dichter bij het doel om hun huis zonder meer te bezitten. Aangezien rente de overgrote meerderheid van uw betalingen in de eerste tien tot vijftien jaar vormt, zult u veel meer rente betalen als u de klok opnieuw instelt.
Daarom is het over het algemeen een goed idee om een ​​leentermijn aan te vragen zolang het aantal resterende jaren van uw oorspronkelijke hypotheek nog geldig is, zolang u het maar kunt betalen. Hiermee kunt u uw hypotheek betalen volgens de oorspronkelijke planning, terwijl u nog steeds uw tarief verlaagt. U kunt zelfs herfinancieren naar een kortere termijn, waardoor uw betaling kan stijgen, maar u een nog beter tarief kunt krijgen en u kunt instellen om de lening eerder af te betalen.
Vergeet niet dat u zich niet concentreert op de maandelijkse betaling, met uitsluiting van de looptijd, uw tarief en de afsluitingskosten. Sommige gewetenloze hypotheekmakelaars kunnen u bijvoorbeeld een lening laten zien met een lagere betaling die feitelijk een looptijd van 30 jaar heeft, hoge kosten en een tarief dat niet veel lager is dan het tarief op uw huidige hypotheek.
10. Personen genoteerd op de geherfinancierde hypotheek
Over het algemeen, als u iemand uit een hypotheek probeert toe te voegen of te verwijderen, zoals na een huwelijk of echtscheiding, moet de geldgever u herfinancieren. Dit wordt gedaan om te bepalen of de andere persoon zich wel of niet kwalificeert, of dat u alleen in aanmerking komt.
U kunt echter misschien iets met de hypotheekverstrekker doen om uw doel te bereiken zonder een volledige herfinanciering te ondergaan. Dit geldt met name als de persoon die op beide hypotheken heeft gestaan ​​zich alleen voor de hypotheek kan kwalificeren.
11. Tweede hypotheek of eigen vermogen lening
Als u een tweede hypotheek, een home equity-lening of een home equity-kredietlijn (HELOC) hebt, kunt u mogelijk veel geld besparen door dat in uw primaire hypotheek te herfinancieren.
Om te bepalen of je kunt, tel je al je woningleningen bij elkaar op. Als de huidige waarde van uw huis de waarde van de leningen overschrijdt, kunt u uw leningen mogelijk herfinancieren tot één. Op deze manier betaalt u één laag tarief voor het hele bedrag in plaats van één laag tarief voor uw primaire hypotheek en een hoger tarief voor het tweede.
Ofwel een overvloed of een gebrek aan eigen vermogen kan problemen veroorzaken als het gaat om herfinanciering. Hieronder volgen tips voor het beste omgaan met beide situaties:
Zoals eerder vermeld, als u weinig of geen eigen vermogen hebt, kan herfinanciering moeilijk of ronduit onmogelijk zijn. Voor bepaalde soorten leningen en specifieke situaties zijn echter speciale herfinancieringsopties beschikbaar.
Als u bijvoorbeeld ten minste 5% aandelen in uw woning hebt, komt u mogelijk in aanmerking voor een FHA-herfinanciering. Of voor huiseigenaren die geen betalingen hebben gemist, het Home Affordable Refinance Program, of HARP, kan u helpen om een ​​lager tarief te herfinancieren, zelfs als u ondersteboven bent in uw hypotheek. Met dit programma kunnen huiseigenaren met Fannie Mae of Freddie Mac-hypotheken tot 125% van de huidige waarde van hun huis herfinancieren.
Als alternatief dreigt het Home Affordable Modification Program, of HAMP, om uw hypotheekcontract te wijzigen via een herfinanciering, een langere leentermijn en, indien nodig, hoofdsomvermindering om uw betalingen te verminderen tot niet meer dan 31% van uw bruto inkomen. Hulp is ook beschikbaar als u moeite hebt om betalingen te verrichten voor een tweede hypotheek, als u werkloos bent of als u al geconfronteerd wordt met marktafscherming. De meeste van deze leningen worden verstrekt door het Making Home Affordable-programma van de overheid, maar worden beheerd via reguliere geldverstrekkers.
Een optie die sommige huiseigenaren in het verleden hebben gebruikt, is een 'piggyback'-lening, waarbij een lening met een eigen vermogen wordt afgesloten voor 10% van het saldo en een primaire hypotheek voor de rest. Een dergelijke regeling kan gunstigere voorwaarden betekenen. Echter, met de komst van strengere kredietvereisten, kan het moeilijk zijn om een ​​bank of kredietunie te vinden die bereid is om dit type lening te doen.
Mogelijk hebt u advertenties gezien voor herfinancieringen die zeggen: "stop geld in uw zak" of "krijg contant geld bij u thuis". Dit worden cash-out-herfinancieringen genoemd. Hier is de nieuwe lening groter dan de oude lening en krijg je het verschil in contanten. Maar dat geld is niet gratis - het is een lening van het eigen vermogen in uw huis. Met andere woorden, je moet het terug betalen.
Hoewel banken en makelaars dit misschien een geweldige manier vinden om hun schulden af ​​te lossen, een vakantie te nemen of universiteitsgeld te krijgen, is het probleem dat het slechts een tijdelijke oplossing is. In feite zou je uiteindelijk veel meer kunnen betalen voor die "cash-out" als je geen plan hebt voor hoe je het terugbetaalt.
Bijvoorbeeld, als het tijd is om je huis te verkopen, zul je niet zoveel krijgen van de verkoop omdat je een groter saldo hebt om te betalen. Of, erger nog, als de vastgoedmarkt daalt, kunt u ondersteboven worden in uw hypotheek en bent u het bankgeld echt verschuldigd wanneer u verkoopt.
Cash-out herfinancieringen hebben over het algemeen ook hogere rentetarieven, zelfs als u slechts een "klein" bedrag contant meeneemt. Concreet bieden veel banken herfinanciering aan om hun creditcards te betalen. Maar dit is een riskante stap waarbij je ongedekte schuld (de creditcards) ruilt voor gedekte schuld (de hypotheek). Als u uw creditcardschuld niet kunt betalen, is het ergste dat kan gebeuren een rechterlijke uitspraak om uw loon te versieren. Maar als u de hypotheek niet kunt betalen, raakt u uw woning kwijt.
Zorg ervoor dat u zich een hypotheekbetaling kunt veroorloven waarin uw creditcardschuld is opgenomen voordat u die schuld bij uw woning veiligstelt. Als je problemen hebt om schulden af ​​te lossen, neem dan contact op met een kredietconsulent voordat je je hypotheek herfinanciert.
Hier zijn een paar manieren om de kosten voor het sluiten van een herfinanciering te minimaliseren:
Gebruik een herfinancieringscalculator om uit te zoeken hoeveel u kunt besparen. Ga zitten met uw hypotheekverklaring en bepaal hoeveel u betaalt voor onroerendgoedbelastingen en verzekeringen voor huiseigenaren, want deze bedragen veranderen niet wanneer u herfinanciert. Als uw eigendom echter in waarde is gedaald, kunt u mogelijk ook uw belasting op onroerend goed verlagen.
Geef vervolgens een ballpark-cijfer over de afsluitingskosten van de bank of makelaar die uw eerste hypotheek heeft afgehandeld. Gemiddelde afsluitkosten voor een herfinanciering van $ 200.000 zijn $ 3.741, maar de bedragen verschillen per regio sterk. Je zult ook moeten weten hoe lang je nog op je lening hebt gelaten en beslissen of je dezelfde looptijd van de lening wilt behouden, of dat je deze gaat verkorten of verlengen.
Stel bijvoorbeeld dat Jim al zeven jaar in zijn huis- en huidige hypotheek zit. Hij betaalde aanvankelijk $ 145.000 voor het huis en heeft een maandelijkse hypotheekbetaling van $ 916 op 6, 5%. Zelfs na zeven jaar betaalt hij slechts $ 206 van zijn hoofdsom per maand, terwijl $ 710 van zijn betaling gaat naar rente. Hij is nog steeds $ 130, 897 aan zijn hypotheek verschuldigd.
Hij besluit te herfinancieren en is in staat om een ​​tarief van 5% te krijgen en betaalt $ 2.000 aan sluitingskosten. Hij kiest ervoor om dezelfde looptijd van de lening te behouden en zijn nieuwe betaling is $ 799 per maand.
Oude hypotheek met 6, 5%
Nieuwe hypotheek op 5%
Jim bespaart niet alleen elke maand $ 117 op zijn betaling, maar omdat hij minder rente zal betalen, betaalt hij meer van zijn leenevenwicht dan hij eerder was. Als Jim zijn belastingen wel oplegt, heeft hij niet zoveel hypotheekrente om te claimen en zal hij daar wat voordeel verliezen. Maar afhankelijk van Jim's belastingschijf, kan die verloren belastingaftrek min of meer wassen met het versnelde tempo waarmee hij zijn hoofdsom betaalt. Met andere woorden, het duurt Jim ongeveer 17 maanden om break-even te maken, waarbij hij zijn $ 2.000 aan slotkosten terugverdient.
Voer in ieder geval de cijfers uit met betrekking tot wanneer u break-even maakt, op basis van hoeveel u maandelijks zult besparen, hoeveel vermogen u zult opbouwen en hoeveel van een belastingvermindering u zult opgeven met de lagere rente. Alleen dan kun je bepalen wanneer je waarschijnlijk break-even bent voor je specifieke situatie.
Omdat het aanvragen van een herfinanciering je credit score schaadt, bepaal dan of je je waarschijnlijk gaat kwalificeren voordat je je aanvraag indient. Als het onwaarschijnlijk lijkt, kunt u beter wachten tot de waarde van uw huis stijgt, uw credit score verbetert of uw schuld / inkomen ratio daalt. Plan ook vooruit als u een nieuwe lening wilt aanvragen, zoals een autolening, die van invloed is op uw herfinancieringsvermogen.
Als u eenmaal heeft vastgesteld dat u in aanmerking komt, moet u uw financiële situatie, inclusief uw hypotheekverklaring, bekijken en wat u wilt bereiken met een herfinanciering. Wees op deze punten glashelder wanneer u opties bespreekt met een hypotheekmakelaar of bank en onthoud dat u zich niet uitsluitend richt op één ding, zoals rente of betaling, omdat u uiteindelijk een belangrijk onderdeel van de lening zou kunnen missen waarmee u akkoord gaat .
Het belangrijkste is dat u vertrouwt op uw eigen inschatting van uw huidige hypotheek ten opzichte van de nieuwe offertes die u ontvangt en voer nummers uit om te bepalen welke het meest logisch zijn in overeenstemming met uw doelen.
Heb je je hypotheek ooit herfinancierd? Wat waren de belangrijkste factoren die hebben geleid tot uw beslissing en hoeveel heeft u uiteindelijk bespaard?
15 beste parttime banen voor middelbare scholieren
Het vinden en behouden van een parttime baan tijdens het bijwonen van de middelbare school kan een ontmoedigende taak zijn. Evenwicht tussen werk met lessen, huiswerk, buitenschoolse activiteiten en gewoon uitgaan met vrienden kan zwaar zijn, maar miljoenen tieners kunnen parttime werken, samen met hun andere verantwoordelijkheden
Spaans leren gratis - 7 eenvoudige manieren
Nadat ik in 2010 afstudeerde aan de universiteit, werkte ik gemiddeld 70 uur per week als conciërge en nachtwaker bij een supermarkt. Na negen maanden hard werken, had ik genoeg geld gespaard om naar Denver te verhuizen. Ik solliciteerde - samen met honderden anderen - voor een baan bij een tech start-up bedrijf.
