nl.lutums.net / 8 Problemen met het kopen van huurwoningen en het worden van een verhuurder

8 Problemen met het kopen van huurwoningen en het worden van een verhuurder


Droom je ervan om bezit te hebben? Misschien meerdere vastgoedbeleggingen om een ​​maandelijkse inkomstenstroom te verdienen? Ah, het leven ...

Maar voordat u contact opneemt met uw makelaar, overweeg dan wat er echt bij komt kijken. Als u onmiddellijk een inkomen wilt genereren, moet u uw woning huren. Hoewel de stelling misschien eenvoudig klinkt, is het allesbehalve. De informatie die volgt beschrijft de nadelen van property management.

Het is niet bedoeld om u ervan te weerhouden vooruit te gaan, maar om u in plaats daarvan te laten zien dat er nadelen en voordelen zijn bij het kopen en beheren van huurwoningen. Laat het potentieel om geld te verdienen je visie niet vertroebelen als je bedenkt of je er wel of niet voor uit bent.

Problemen met het worden van een verhuurder

1. Startkapitaal

Alle potentiële verhuurders beschouwen de kosten van de aankoop van een vastgoedbelegging, maar veel zien de kosten van verbouwing over het hoofd. Met andere woorden, verwacht niet dat de opstartkosten eindigen bij de sluiting.

Als u een beschadigd of verouderd huis koopt, kunt u een aanzienlijk bedrag uitgeven om het 'verhandelbaar' te maken. Elke schade aan de fundering, loodgieterij of bedrading kan duizenden dollars kosten om te herstellen. Maar zelfs als u een woning in goede staat koopt, moet u misschien nog wijzigingen aanbrengen om de code op te stellen. Dit komt omdat veel staten strenge eisen stellen aan huurwoningen waaraan moet worden voldaan voordat u gaat huren.

Naast herinrichting kan het voldoen aan deze normen de opstartkosten aanzienlijk verhogen. Stel dat u bijvoorbeeld een recent gebouwde duplex koopt die eerder door de eigenaar werd gebruikt. Volgens de wetgeving van uw staat en huurders moet u veiligheidsvoorzieningen toevoegen aan het onroerend goed voordat u adverteert voor huurders. Een specificatie van de vereiste wijzigingen is als volgt:

  • Leuningen geïnstalleerd langs de voor- en achteringang: $ 1.300
  • Voor- en achterdeuren vervangen door beveiligde, versterkte stalen deuropeningen: $ 300
  • Kijkgat geïnstalleerd in de voordeur: $ 50
  • Deadbolt entry geïnstalleerd op voor- en achterdeuren: $ 50
  • Standaard scheidingswand vervangen door een vuurmuur: $ 1.600
  • Voltooide code-inspectie: $ 35

Totale kosten : $ 3.335

2. Reparaties uitvoeren

Als het gaat om een ​​huisbaas zijn twee dingen in het leven onvermijdelijk: dood en reparaties. Overweeg zelfs geen property management business, tenzij u zeker weet dat u voor reparaties kunt betalen. Verhuurders- en huurderswetten vereisen dat u snel ernstige reparaties uitvoert. Als u dat niet doet, kunt u aansprakelijk worden gesteld voor extra schade.

Het ding over reparaties is dat ze plotseling op je sluipen en vaak veel kosten. Als uw huurder bijvoorbeeld om half twaalf 's avonds belt om u te vertellen dat de waterverwarmer kapot is en het huis overstroomt, moet u onmiddellijk een noodreparateur sturen om het water af te sluiten en het tapijt uit te drogen.

Omdat het na de uren is, brengt hij je $ 100 per uur in rekening voor elk van de twee uur dat hij er is. Bovendien wordt u erop gewezen dat u de boiler moet vervangen. Aangezien dit een reparatie is die zo snel mogelijk moet gebeuren, gaat u naar Sears en koopt u de goedkoopste warmwaterboiler die u ziet. U hoeft niet alleen te betalen voor levering en installatie, maar Sears haalt uw oude, kapotte boiler niet weg. Gelukkig biedt je reparateur aan om het te verwijderen, zolang je hem zijn uurtarief betaalt en de stortingskosten dekt.

Dit zijn de totale kosten voor deze enkele reparatie:

  • Noodreparatie ( 2 uur @ $ 100 per uur ): $ 200
  • Kosten om een ​​nieuwe 50 gallon boiler te kopen: $ 599
  • Kosten van levering en installatie: $ 329 bij Sears
  • Kosten van verwijderen en ophalen van de oude boiler ( 2 uur bij het standaardtarief van $ 50 ): $ 100 + $ 50 dumpprijs = $ 150

Totale kosten : $ 1, 278

Grote problemen zijn niet de enige problemen waar u rekening mee moet houden. Sommige huurders zullen je voor alles bellen. Wees voorbereid op het spenderen van je vrije tijd aan het vervangen van gloeilampen, het vervangen van luchtfilters, wieden van werven en het spuiten van piepende scharnieren.

3. Incassering huur

Je hebt geweldige huurders die de huur elke maand op tijd betalen. U zult goede huurders hebben die van tijd tot tijd opduiken, maar u altijd op voorhand laten weten wanneer u de huur kunt verwachten. En dan heb je de huurders die niet betalen en niet bellen. Als verhuurder moet je af en toe een rekeningenverzamelaar spelen.

Stel jezelf de vraag of je je comfortabel voelt tegenover je huurders voordat je gaat huren. Houd in gedachten dat je als huisbaas arrestaties moet doen. Stel u bijvoorbeeld voor dat u zes maanden huurder bent geweest en één maand dat hij de huur niet betaalt. Je hoort geen week van hem. Uiteindelijk besluit u te bellen en de huurder zegt u dat hij niet nog eens 7 dagen kan betalen. U moet een keuze maken om de huurder te laten schuiven of het uitzettingproces te starten. Zorg ervoor dat je je comfortabel voelt om dit soort beslissingen te nemen en je eraan vast te houden.

4. Omgaan met probleemhuurders

De meeste van uw huurders betalen de huur, behandelen de woning als hun eigendom en houden de buren tevreden. Maar op een gegeven moment heb je onvermijdelijk een probleem huurder.

Als een property manager, zag ik mijn eerlijk deel van de problemen. Eens stemde ik ermee in om een ​​woning te huren voor drie studenten. Tegen de tweede maand stopten ze met het betalen van huur. Mijn collega en ik gingen naar het huis om met hen te praten. Toen de deur openging, werd ik begroet door een grote paal die uit de grond kwam en zich uitstrekte tot aan het plafond. De huurders hadden een brandweermanpaal in het huis geïnstalleerd, compleet met een gat in het plafond op de eerste verdieping en een stapel beton op de grond. De huurders beloofden de huur te betalen en de schade van de paal te herstellen. Niet verrassend, dat deden ze niet.

De derde maand diende ik een uitzetting in. Na de hoorzitting gingen de huurders terug naar het huis en verwijderden hun spullen voor de sheriff en ik kwam daar. Toen ik naar binnen ging, vond ik graffiti op de muur, beton in de toiletten en gootsteen, schimmel in de apparaten, vlekken op de vloeren en een heldere, glimmende peiling van de brandweerman.

Als je een huisbaas gaat worden, moet je omgaan met huurders die vechten met andere huurders, huurders die schade aanrichten aan je investering en huurders die niet betalen. U moet de ontruimingswetgeving in uw land goed kennen en voorbereid zijn om ze te gebruiken.

5. Overlevende uitzettingen

De wetgeving van uw staat en huurders maken uitzettingen vrij eenvoudig. Om er een te beginnen, ga je naar de lokale rechtbank, dien je een kennisgeving in, plan je een rechtbankdatum en zie je op die datum. De rechter vertelt vervolgens de huurder om te vertrekken. De huurder gaat regelrecht terug naar uw eigendom, pakt snel in en loopt de deur uit. Geen kwaad, geen fout, toch?

In werkelijkheid zijn uitzettingen vaak buitengewoon duur en tijdrovend. Zelfs als je je huurder met succes uitzet, heb je waarschijnlijk grote kosten gemaakt en veel tijd verloren in het proces.

Ik heb het eerder meegemaakt. Hier is een voorbeeldscenario van hoe een huisuitzetting kan werken:

  1. De huurder betaalt zijn huur niet op de eerste.
  2. De vijfde rolt rond en de huurder heeft nog steeds niet betaald, maar je besluit nog vijf dagen te wachten om te voorkomen dat je een uitzetting indient.
  3. De tiende komt en je hebt nog steeds niets van de huurder gehoord. Je gaat naar de rechtbank, betaalt je vergoeding (die varieert van $ 35 tot $ 100 of meer, afhankelijk van je staat), en de griffier vertelt je dat de rechter een back-up heeft. Ze kunnen uw gehoor pas volgende maand plannen.
  4. Zodra de zittingsdatum rond is, ben je twee maanden huur kwijt. De rechter beslist in jouw voordeel, maar nu moet je een tijd plannen met de sheriff om de uitzetting te voltooien. Dat duurt nog vijf dagen.
  5. Je komt opdagen met de sheriff op de 20e en merkt dat de huurder stapels spullen heeft achtergelaten. Volgens de wet in veel staten moet je nu een opbergkast huren om de spullen van de huurder te bewaren. Dat kost nog eens $ 50. Als u veel geluk had, heeft u een leegstaand appartement dat moet worden schoongemaakt en opnieuw verhuurd. Zelfs bij de gelukkigste, verlies je waarschijnlijk minstens een maand meer huur terwijl je op zoek bent naar een huurder. Als u niet zoveel geluk had, veroorzaakte de huurder enige schade, die u moet repareren voordat u het appartement opnieuw kunt huren.

Op het einde ziet de afbraak er ongeveer zo uit:

  • 4 maanden verloren huur bij $ 750: $ 3.000
  • Kosten voor de rechtbank: $ 35
  • Kosten om opslag te huren: $ 50
  • Kosten om reparaties uit te voeren: $ 500

Totale kosten om de huurder te verdrijven : $ 3.585

6. Beheer van uw financiën

Verhuurders moeten het beheer van onroerend goed beschouwen als een draaiende deur. Huurders komen binnen, blijven hun huurovereenkomst en gaan dan. Terwijl sommige huurders een huurovereenkomst zullen verlengen, zullen de meesten doorgaan naar de volgende plaats wanneer het huurcontract is afgelopen en u verlaten met een leeg appartement.

In slechte tijden kon het appartement enkele maanden leeg blijven. Om een ​​succesvolle huisbaas te zijn, moet je leren je financiën te beheren in tijden van feest en honger. Sommige maanden heb je volledige bezetting, huur betaald op tijd en geen reparaties. Je moet genoeg aandacht hebben om te sparen en niet te spenderen in die maanden, omdat je in andere maanden last zult hebben van vacatures, te late huur en grote reparaties.

De financiën van een verhuurder blijven niet constant. Als je kunt leren om mee te gaan met de stroom, en te plannen voor het onverwachte, zou je gewoon kunnen overleven.

7. Uw eigendom veilig houden

Als een huurder gewond raakt bij een woning waarvan u de eigenaar bent, is de kans groot dat u voor de rechter wordt gedaagd. Natuurlijk, je hebt een verzekering voor huiseigenaren, maar je hebt altijd de plicht om je eigendom goed onderhouden en in goede staat te houden om te voorkomen dat je bijdraagt ​​aan mogelijke ongelukken. Door uw eenheden veilig te houden, ongeacht wat er nodig is, vermindert u uw kans op problemen op dit gebied aanzienlijk.

Om problemen te voorkomen, moet u de bouw- en veiligheidscodes in uw regio kennen en deze volgen door periodiek onderhoud uit te voeren en uw eigendommen regelmatig te controleren. Het kan veel werk vergen, maar het kan je later een kostbare juridische strijd besparen.

8. Belastingen betalen

Een ding dat je niet over het hoofd ziet, is belastingen. Het huren van onroerend goed is uw zaak en daarom moet u het inkomen dat u verdient rapporteren wanneer u uw belasting elk jaar indient. Maar één belasting die vaak over het hoofd wordt gezien, is de onroerendgoedbelasting. Als u de eigenaar bent van het huis waar u woont plus één huurwoning, kan uw belasting op onroerend goed dubbel zijn wat u betaalde voordat u de huur had gekocht. Zorg ervoor dat u begrijpt wat de effectbelastingen zijn op uw bedrijfsresultaten en dat u bereid bent ze te betalen.

Er zijn enkele manieren waarop belastingen kunnen werken aan het voordeel van een huiseigenaar, met name in een neergaande woningmarkt. Overweeg bijvoorbeeld of u uw huis moet verkopen, maar niet kunt terugvorderen waarvoor u ervoor betaald heeft. Als u het verkoopt als uw primaire woning, kunt u het verlies op uw belastingen niet claimen. Als u er echter eerst een huurwoning van maakt, kunt u het verlies mogelijk als een zakelijk verlies opeisen tegen elk ontvangen huurinkomen of uw gewoon inkomen. Dit kan uw belastingaanslag met duizenden dollars verlagen, vooral als u een groot verlies claimt en een hoog inkomen hebt.

Laatste woord

Het kopen van huurwoningen is een geweldige manier om geld te verdienen. Bedenk dat een huisbaas zijn niet alleen maar leuk is en veel spellen bevat. Je zult hard werken voor je geld en van tijd tot tijd te maken krijgen met tegenspoed. Het kopen van huurwoningen is niet voor iedereen. Het moet een beleggingsoptie zijn die u alleen in overweging neemt als u een bepaald niveau van financiële onafhankelijkheid hebt bereikt.

Niet alleen kunnen opstart- en doorlopende reparatiekosten aanzienlijk zijn, maar u zult ook een aanzienlijke aanbetaling willen doen om de beste leningsvoorwaarden te krijgen en uw maandelijkse hypotheekbetaling te minimaliseren. Dat gezegd hebbende, wees u ervan bewust dat u op een neergaande huizenmarkt geld kunt verliezen aan uw belegging en ondersteboven kunt worden van uw hypotheek. Toch kan het kopen van huurwoningen een geweldige manier zijn om uw inkomen aan te vullen of zelfs uw huidige te vervangen.

Bezit je een huurwoning? Wat heb je van de ervaring geleerd?


10 beste indoor thuis oefeningen en trainingen zonder apparatuur

10 beste indoor thuis oefeningen en trainingen zonder apparatuur

Sommige dagen is het gewoon heel moeilijk om naar buiten te gaan, vooral in de wintermaanden. Het kan regenachtig of koud zijn en de zon kan al onder gaan als je van het werk stapt.Dus wat ga je doen om wat beweging te krijgen, vooral als je geen sportschoollidmaatschap hebt om te vertrouwen op of gezond wilt blijven en thuis wilt oefenen met een beperkt budget

(Geld en zaken)

Hoe een hele kip roosteren - 4 recepten om tijd en geld te besparen

Hoe een hele kip roosteren - 4 recepten om tijd en geld te besparen

De geur van gebraden kip roept tijdens mijn kindertijd veel herinneringen op aan zondagsdiners. Het was een favoriet van het gezin. Toen ik opgroeide, dacht ik dat het roosteren van een kip te moeilijk en arbeidsintensief was om zelf te proberen, dus ik heb het nooit geprobeerd. Het kopen van de afzonderlijke delen van de vogel leek gemakkelijker, zelfs als de prijs per pond duurder was

(Geld en zaken)