Enkele jaren geleden raakte ik bevriend met een jonge vrouw die net begon in onroerend goed. Ze werd een makelaar in onroerend goed, leerde over renovatie en maakte een hoop geld uit haar eerste huis. Dankzij een beetje geluk en een serieuze volharding van haar kant, belandde ze in een HGTV-show over flipping houses, waar ze in verschillende afleveringen verscheen als onderdeel van een Atlanta investor-team.
De show maakte het simpel: zoek een goedkoop huis te koop, stop wat geld en zweet equity om het te repareren, en verkoop het vervolgens opnieuw voor een enorme winst. Dus ik vroeg haar of het omdraaien van huizen even gemakkelijk was als op televisie.
Ze lachte en schudde haar hoofd. "We laten het er gemakkelijk uitzien, " zei ze. "Maar het is riskant, slordig werk. Het kan leuk zijn, maar als je niet weet wat je doet, ben je tot zinken gebracht. '
Dus hoe weet je of je de uitdaging aankan?
Het omkeren van huizen is wanneer vastgoedbeleggers huizen kopen, meestal op een veiling, en ze vervolgens met winst maanden verder verkopen. Kun je hier geld mee verdienen? Ja. Kun je hier veel geld mee verdienen? Ja. Maar je kunt ook alles verliezen wat je bezit als je een slechte beslissing neemt.
Stel je voor dat je een huis koopt voor $ 150.000, nog eens $ 25.000 investeert in renovaties en dan ... niets. Niemand wil het kopen. U moet nu betalen voor uw eigen huur of hypotheek, plus de hypotheek voor uw pand, evenals nutsvoorzieningen, woningverzekering en onroerendgoedbelasting. Je zou misschien ook moeten betalen voor de verkoop van huizen en makelaarskosten als het huis eindelijk wordt verkocht. Dit alles snijdt af naar uw potentiële winst.
Volgens CNBC is 'house flipping' het populairst dat het in een decennium is geweest, maar het gemiddelde rendement voor flippers is lager dan in voorgaande jaren. Dankzij een hete huizenmarkt die de prijzen, lage voorraad en stijgende huren (die nog meer mensen naar huis kopen) verhoogt, wordt het steeds moeilijker om enorme winsten te maken.
De gemiddelde bruto winst op een huisflits in het derde kwartaal van 2017 was $ 66.448, volgens ATTOM Data Solutions. Dat is meer dan wat veel mensen in een jaar verdienen, en het lokt veel nieuwkomers die ervan dromen hun baan op de dag te verlaten en voltijds te worden. Maar de investeerders die zoveel geld verdienen, weten echt wat ze doen - en zelfs als ze soms failliet gaan.
RealtyTrac ontdekte dat in 2016 12% van de omgedraaide huizen voor break-even of verlies verkocht voor alle kosten. In 28% van de saldi bedroeg de brutowinst minder dan 20% van de aankoopprijs. Volgens RealtyTrac senior vice-president Daren Blomquist is 20% de minimale winst die u nodig hebt om op zijn minst rekening te houden met verbouwingen en andere kosten.
Als je nog steeds aan het lezen bent, betekent dit dat je relatief onaangenaam wordt door de hoge risico's van flippen. Dit is wat je nodig hebt om te beginnen.
Je kunt niet naar huis gaan flippen met waardeloze eer, einde verhaal. Tenzij je genoeg geld hebt om te betalen voor een huis en alle noodzakelijke renovaties, heb je een lening nodig. En de kredietvoorwaarden zijn strenger dan vroeger, vooral als je een lening wilt voor een risicovolle huisflip.
Uw eerste stap is om uw kredietrapport te controleren om uw score te achterhalen. De federale wet staat u toe om elke 12 maanden een gratis kredietrapport van elk van de drie nationale kredietinformatiebedrijven te ontvangen, dus dit zal u niets kosten. U kunt uw gratis kredietrapport krijgen van AnnualCreditReport.com of door te bellen naar 1-877-322-8228.
Als u geen hoog krediet heeft, is het tijd om nu een goede credit score te bouwen. Betaal uw rekeningen op tijd, betaal uw schuld af en houd uw creditcard saldo laag. Er zijn tal van andere manieren om je credit score te verbeteren, dus neem de tijd om alles te doen wat je kunt. Hoe hoger je credit score, hoe hoger je rente op een lening. Dit kan u duizenden besparen wanneer u begint met flippen, waardoor u meer geld vrijmaakt om te investeren in het huis zelf.
Als laatste, zorg ervoor dat je weet wat je credit score schaadt. Als u bijvoorbeeld te veel creditcards tegelijk verwijdert, verlaagt u uw score. Je wilt niets doen om je score te schaden in de maanden voordat je een lening aanvraagt.
Als je een huis wilt omdraaien, heb je contant geld nodig. Nieuwe investeerders raken in financiële problemen wanneer ze een huis kopen zonder een aanzienlijke aanbetaling, en gebruiken vervolgens creditcards om te betalen voor verbeteringen aan het huis en renovaties. Als het huis niet snel verkoopt, of als renovaties meer kosten dan verwacht, staat de belegger plots boven het hoofd.
Wees niet die vent. Als je succesvol wilt omkeren, heb je veel contanten nodig. De meeste traditionele geldschieters vereisen een aanbetaling van 25%, en bij traditionele kredietverstrekkers krijgt u het beste tarief. Wanneer u het geld hebt om een ​​aanbetaling te dekken, hoeft u geen particuliere hypotheekverzekering of PMI te betalen. De meeste PMI kosten tussen 0, 5% en 5% van de lening, dus als u dit elke maand moet betalen, kunt u echt uw winst beperken.
Leningen voor saldi hebben ook hogere rentetarieven. Volgens TIME nemen de meeste beleggers een renteloze lening af, en de gemiddelde rentevoet voor dit type lening is 12% tot 14%. Ter vergelijking: de rente voor een conventionele woninglening is doorgaans 4%. Hoe meer u contant kunt betalen, hoe minder rente u maakt.
Er zijn verschillende manieren om geld op te bouwen op uw spaarrekening. Gebruik een automatisch spaarplan om maandelijks moeiteloos geld te besparen. Of zoek manieren om extra geld aan de kant te verdienen en gebruik dit geld vervolgens om uw geldreserves te bouwen voor een investering.
Als u een afscherming koopt van een bank of via een onroerend goed veiling, is een andere optie om een ​​home equity-kredietlijn (HELOC) te sluiten, als u daarvoor in aanmerking komt. Als u genoeg in sparen heeft en erin slaagt een voordelig huis te vinden, kunt u het huis kopen en een kleine lening of kredietlijn afsluiten om de renovaties en andere kosten te betalen.
Niet elk huis maakt een goede zet. Alleen al omdat een huis wordt verkocht voor een bodemprijs, betekent nog niet dat je er geld in kunt stoppen en automatisch een fortuin kunt verdienen. Succesvolle flippers zijn erg kieskeurig over de huizen waarin ze willen investeren. Hier is wat je moet zoeken in een potentiële huisflip.
Deskundige huisvinnen kunnen dit niet genoeg benadrukken. Zoek een woning in een begerenswaardige buurt of een wijk die op weg is naar boven. Je kunt een huis verbeteren wat je wilt, maar het is bijna onmogelijk om de persoonlijkheid en veiligheid van een wijk alleen te verbeteren.
Begin met het onderzoeken van lokale steden en buurten. Zoek naar gebieden met stijgende verkopen van onroerend goed, werkgelegenheidsgroei en andere indicaties dat de stad floreert. Vermijd buurten met een groot aantal te koop staande woningen; dit kan een teken zijn van een depressieve lokale economie of een teken dat buren vertrekken als gevolg van criminaliteit of ontwikkeling.
Onderzoek vervolgens de veiligheid van elke wijk die u overweegt. Woningen in of nabij gebieden met veel criminaliteit zijn bijna onmogelijk te verkopen met winst. Gebruik criminaliteitskartingservices zoals Crime Report en Spot Crime om uit te zoeken wat er in de buurt gebeurt. U zult ook de nationale openbare website van Sex Offender willen controleren om te zien of geregistreerde zedendelinquenten in de buurt van het huis wonen.
Volgens Fortune zagen flippers in de volgende steden in 2016 een brutowinst van 80% of meer van de prijs die ze voor hun huizen betaalden:
Dat gezegd hebbende, zijn er ook enkele markten die tekenen van overinvestering vertonen. Dit betekent dat de voorraad zo laag is en de vraag zo hoog is dat flippers boven de marktprijzen voor huizen betalen, wat de nettowinst drastisch kan verlagen. Volgens Fortune omvatten deze ultra-hete markten:
Als je een betaalbare woning hebt gevonden in een wijk die naar boven komt, is je volgende stap het onderzoeken van de lokale scholen. Huizen in goede schoolsystemen verkopen sneller, en bevelen hogere prijzen, dan huizen in middelmatige of arme schoolsystemen. Gebruik websites zoals GreatSchools, SchoolDigger en Niche om rankings en recensies van lokale scholen te bekijken.
Wanneer u de locatie van een investeringswoning in overweging neemt, moet u ook nadenken over de nabijheid van uw hoofdverblijfplaats. Vergeet niet dat je de komende weken en maanden dagelijks aan dit huis zult werken. Investeer niet in een huis te ver weg van waar u woont of werkt; je besteedt meer geld aan gas en het zal langer duren om het op te lossen.
Als je ooit een huisrenovatieproject hebt gedaan, weet je dat er een paar nare verrassingen op de loer liggen, net onder het oppervlak. En vervelende verrassingen zoals zwarte schimmel of een gebarsten basis kunnen je financieel kapot maken.
Zoek naar structureel gezonde huizen, vooral als je overweegt een ouder huis te kopen. U heeft mogelijk niet de mogelijkheid om een ​​woning te laten inspecteren, vooral als u het op een vastgoedveiling koopt. Dus je moet leren waar je op moet letten of iemand kennis laten maken met bouwen, elektriciteit en sanitair om samen met jou naar huis te kijken en te bepalen of het een goede koop is.
Richt u op woningen die slechts enkele snelle updates nodig hebben om door te verkopen. Het overspuiten van keukenkasten, het toevoegen van nieuwe hardware, het repareren van de werf en het updaten van verf en vloerbedekking zijn allemaal relatief goedkope projecten die een huis kunnen transformeren.
Wat moet je vermijden? Een huis dat schimmel heeft, een dakvervanging nodig heeft, of herbedrading nodig heeft, zal wat serieuze tijd en geld nodig hebben om bij te werken en te verkopen. Zorg ervoor dat u weet welke updates en reparaties u kunt veroorloven, welke reparaties u niet kunt betalen en welke verbeteringen in het huis de verkoopprijs van het huis zullen verhogen. Houd er rekening mee dat sommige projecten voor woningverbetering de wederverkoopwaarde kunnen verlagen.
Als u de kosten van een taak schat, adviseren experts om 20% toe te voegen aan het definitieve totaal, omdat dit altijd meer kost dan u denkt.
Als laatste, wanneer u een huis overweegt, vergeet dan niet om rekening te houden met de kosten van bouwvergunningen. Deze kosten van een paar honderd tot enkele duizenden dollars, afhankelijk van het type werk en de stad waarin u zich bevindt. Het niet opnemen van vergunningskosten is een groentjefout die uw renovatiebudget snel kan verpesten.
Zorg ervoor dat de prijs van het huis onder de waarde op de lokale markt ligt. Probeer het slechtste huis in een geweldige buurt te kopen, tegen het beste huis in een slechte buurt. Het slechtste huis in een geweldige buurt kan nergens heen, maar is in waarde gestegen, vanwege de waarde van de andere huizen in de omgeving.
Hoewel je op internet kunt zoeken en miljoenen afgeschermde huizen te koop kunt zien, koop nooit een huis zonder het persoonlijk te zien. Dit is de grootste fout die nieuwe flippers maken. Houd er rekening mee dat een online fotogalerij slechts een deel van het verhaal vertelt. Verouderde foto's, vreselijke buurten en zwarte schimmels zijn slechts enkele van de horrorverhalen van afgeschermde huizen die online te vinden zijn. Onderzoek altijd een eigendom zelf voordat u besluit om te kopen.
Wanneer u een te tikken huis koopt, is het belangrijk om het huis niet te veel te waarderen door te veel in renovatie te investeren. Je wilt het net genoeg verbeteren om een ​​gezonde winst te maken en het op één lijn te houden met wat er in de buurt wordt verkocht. Als je te veel in huis legt, krijg je je geld niet terug.
Als flipping net zo gemakkelijk was als het online kopen van een goedkoop huis, het kopen en verkopen met winst, zouden we allemaal vastgoed miljardairs zijn. Je moet jezelf leren voordat je naar huizen gaat kijken. Dit is wat je moet weten.
Onderzoek eerst uw lokale vastgoedmarkt. Waar willen mensen nu wonen? Wat voor soort huis willen mensen nu kopen? Speculeer niet over opkomende buurten. Vergeet niet dat je dit huis snel verkocht wilt hebben.
Word vervolgens expert op het gebied van financieringsmogelijkheden voor thuis. Koop je een huis met contant geld? Zult u een hypotheeklening aanvragen of een HELOC afsluiten? Zorg ervoor dat u de ins en outs van de thuisfinanciering begrijpt voordat u een lening aanvraagt ​​of een huisaanbieding doet. Dit zal u toelaten om de beste beslissing te nemen voor uw omstandigheden.
Analyseer hoeveel huis je kunt betalen en hoeveel je je kunt veroorloven om te verliezen bij een deal. Ervaren flippers volgen de 70% -regel bij het analyseren van hoeveel ze bereid zijn te betalen voor een huis. Deze regel stelt dat beleggers niet meer dan 70% van de na-reparatiewaarde (ARV) van een woning moeten betalen minus de kosten van de benodigde reparaties.
Laten we zeggen dat de ARV van een woning (of waarde na noodzakelijke reparaties) $ 200.000 is en dat deze $ 30.000 aan reparaties nodig heeft. De 70% -regel stelt dat u niet meer dan $ 110.000 voor dit huis moet betalen:
$ 200.000 (ARV) x 0.70 = $ 140.000 - $ 30.000 (reparaties) = $ 110.000
Deze regel is een goede handleiding om te volgen wanneer je voor het eerst in huis gaat, omdat het kan helpen om te veel betalen voor een huis te voorkomen.
Hoe minder geld je in een huis investeert, hoe meer geld je kunt verdienen tijdens de omslag. Goede onderhandelingsstrategieën helpen u effectief te onderhandelen met aannemers en andere werknemers.
Weet je hoeveel het kost om een ​​1000 vierkante voet huis opnieuw te bedekken? Een huis rewire? Bouw een deck? Landschap een tuin?
Elk project is anders, maar met wat ervaring kun je leren hoe je de kosten van veel woningrenovaties kunt inschatten en een idee kunt krijgen of een bepaald huis een goede koop is of niet. Een van de beste manieren om uw ervaring hiermee op te bouwen, is door enkele renovaties bij u thuis uit te voeren. Dit kan je ook een algemeen idee geven van het soort projecten dat je leuk vindt om te doen en welke projecten je beter kunt verhuren.
Weet welke huisverbeteringen de waarde van een huis verhogen en richt u eerst op deze projecten. Denk aan het upgraden van keukenapparatuur, het opnieuw schilderen van de buitenkant van het huis, het installeren van extra kastruimte, het upgraden van het dek en het toevoegen van groene energietechnologieën.
Netwerk uitgebreid en praat met potentiële kopers voordat je zelfs op zoek gaat naar een huis om te flippen. Doe wat je kunt om relaties op te bouwen met toekomstige kopers. Als u een koper bij de hand hebt wanneer u een investeringswoning koopt, wordt de woning verkocht zodra de updates zijn voltooid.
U kunt ook op lange termijn geld besparen als u de tijd neemt om uw makelaarlicentie te krijgen, waarmee u uw eigen deals kunt sluiten en kunt voorkomen dat u een andere agent betaalt.
Als je een succesvolle flipper kent, vraag dan of ze bereid zijn je te begeleiden. Je zou zelfs kunnen overwegen om deze persoon een stimulans te geven om je mentor te zijn.
Vraag bijvoorbeeld of ze je zullen begeleiden in ruil voor een klein percentage van je eerste geslaagde flip. Op deze manier is de mentor gemotiveerd om je te begeleiden en zul je zeker een kwalitatief hoogstaand onderwijs krijgen. Het aanbieden van een financiële stimulans stelt je ook in staat om deskundigen te benaderen die je niet persoonlijk kent, omdat gecompenseerd worden voor hun inspanningen hen meer ontvankelijk zullen maken.
Veel websites bieden afschermingslijsten. Enkele van de meest populaire zijn:
U kunt ook afschermingslijsten vinden via websites van vastgoedbedrijven zoals Re / Max. Selecteer onder zoekfilters de optie voor 'verhinderingen'.
Uw lokale krant is een andere bron van verhinderingsvermeldingen. Legitieme veilingmeesters plaatsen mededelingen in het juridische gedeelte van lokale kranten en u kunt hun specifieke vermeldingen meestal vinden door hun websites te bezoeken.
Een andere manier om faillissementen te vinden, is via een bank. Zoek naar een bepaalde bank, samen met de letters "REO", die staan ​​voor "Real Estate Owned." Dit betekent eenvoudig dat de huiseigenaar niet langer de eigenaar van het huis is; de bank wel. Met deze zoekopdracht gaat u rechtstreeks naar de afschermingslijsten van elke bank.
Zodra je een huis hebt gevonden dat je wilt kopen, bekijk je de achtergrond met BuildFax. Voor $ 39 biedt BuildFax een uitgebreide achtergrondcontrole van een huis. U kunt uitgebreide details over de geschiedenis van het huis bekijken, inclusief reparaties, verbouwingen en toevoegingen. Dit kan u geld besparen.
Stel dat u bijvoorbeeld een huis wilt kopen waarvan de vermelding aangeeft dat de oven tien jaar geleden is vervangen. Wanneer u een rapport uitvoert op BuildFax, leert u dat de oven dichter bij 20 jaar oud is. U kunt nu teruggaan naar de verkoper en een veel lagere prijs bedingen.
Zodra je een huis vindt dat je leuk vindt, is het tijd om een ​​aanbieding te doen. Als het een geweldig huis is dat voor een lage prijs verkoopt, heb je misschien concurrentie. Voor veel vinnen is flipping een fulltime baan en ze zullen waarschijnlijk ook over dit huis weten. Je kunt sluipen door de concurrentie door je te richten op een buurt en van deur-tot-deur aanbiedingen te doen.
Voordat u een aanbieding doet, moet u ervoor zorgen dat u de hoogste prijs kent die u voor een huis kunt betalen en toch winst kunt maken. Dit omvat uw schatting voor reparaties, rente en belastingen. Vergeet niet om uw schatting met 20% te vullen. Als de huiseigenaar of bank niet voor deze prijs aan u verkoopt, loopt u weg. Het is beter om te blijven kijken dan het risico dat je failliet gaat door een slechte investering.
Als je een aantal goede doe-het-zelfvaardigheden hebt, kun je ervoor kiezen om sommige of de meeste renovaties zelf te doen. Dit kan u een aanzienlijk bedrag besparen - als u weet wat u doet.
Weten wanneer doe-het-zelf en wanneer een aannemer inhuren is cruciaal. Je moet alleen projecten aanpakken waarvan je zeker weet dat je het goed en binnen het budget kunt doen. Voor projecten die u niet alleen kunt doen, moet u een goede aannemer vinden.
Een algemene aannemer, of GC, is een bouwprofessional die het hele renovatieproject beheert en zijn eigen onderaannemers inhuurt om het nodige werk te doen. Het inhuren van een GC kan duur zijn; ze voegen 10% tot 20% toe aan wat hun onderaannemers vragen bij het berekenen van uw definitieve factuur. Ze kunnen echter hun gewicht in goud waard zijn als u een grote investeringsmogelijkheid vindt, het werk niet zelf kunt doen en bereid bent de extra kosten te dragen.
Een goede aannemer kan u helpen kostbare renovatiefouten te vermijden en u een aanzienlijke hoeveelheid tijd aan een project besparen. Dit betekent dat u het huis sneller te koop kunt krijgen en minder hypotheekbetalingen kunt doen. Als je een huis wegknipt terwijl je een fulltime baan hebt, is het huren van een GC waarschijnlijk een noodzaak; iemand moet beschikbaar zijn bij het huis om het werk ten minste parttime te overzien, anders zal het project nooit worden gedaan.
Een algemene aannemer zal ook verantwoordelijk zijn voor het verkrijgen van de nodige bouwvergunningen. Dit betekent dat hun naam op elke vergunning staat en dat ze ervoor moeten zorgen dat alles klopt voor elke inspectie. Zorg ervoor dat u vergunningen aanvraagt ​​zodra de verkoop definitief is om tijd te besparen en het proces in beweging te krijgen.
Bouw een netwerk van contractanten die u vertrouwt, inclusief loodgieters, elektriciens en landschapsarchitecten. Diensten zoals Angie's List, Porch en HomeAdvisor kunnen u helpen bij het vinden van betrouwbare professionals in uw regio. Wanneer u een aannemer interviewt, stel uzelf dan de volgende vragen:
Het is een slim idee om te beginnen met het bouwen van een netwerk van kwaliteitscontractanten voordat u een aanbieding op een huis doet. Denk eraan dat het lang kan duren voordat u goede hulp kunt vinden en dat u niet wilt beginnen met dit proces nadat u in een woning investeert en elke maand twee hypotheekaflossingen doet.
Houd er rekening mee dat de meeste ervaren vinnen proberen binnen 90 dagen een huis gekocht, gerenoveerd en opnieuw aangeboden te hebben. Dat is een snelle doorlooptijd, en voor uw eerste paar tikken, is het mogelijk buiten bereik. Maar hoe langer uw huis in projecten vastzit, hoe minder winst u maakt; daarom is het zo belangrijk om zorgvuldig af te wegen of je het werk zelf moet doen of hulp moet inhuren. Als u dit zelf doet, kunt u van tevoren geld besparen, maar als u er drie keer langer over doet dan een professional, is het misschien niet de moeite waard.
Veel flippers eindigen hun huizen met een makelaar. Makelaars eten en slapen onroerende goederen, hebben toegang tot kopers en kunnen uw huis in de MLS-database (Multiple Listing Service) vermelden. Ze kennen ook de huidige marktschommelingen en hebben de vaardigheden en het netwerk om snel de beste prijs te krijgen.
U kunt er ook voor kiezen om uw huis zelf te verkopen. U bespaart geld in makelaarskosten, maar op sommige markten kunt u er lang op wachten om het huis te verkopen. Bovendien kost het tijd om een ​​woning te tonen en te tonen. Als je niet elke keer beschikbaar bent als iemand het huis wil zien en je geen open huizen wilt houden, is werken met een makelaar misschien wel de beste keuze voor jou.
Het lijdt geen twijfel dat flipping houses een risicovolle onderneming is. Als je slimme beslissingen neemt, kun je heel veel geld verdienen. Maar je kunt ook alles verliezen als je een slechte investering doet.
Voordat je de wereld van house flipping ingaat, doe je onderzoek om zeker te zijn dat het goed voor je is. Boeken zoals "The Flipping Blueprint: The Complete Plan for Flipping Houses and Creating Your Real Estate-Investing Business" van Luke Weber kunnen u alles vertellen wat u moet weten om aan de slag te gaan en rookiefouten te voorkomen.
Heb je ooit een huis omgedraaid? Hoe was je ervaring? Wat wou je dat je anders had gedaan?
Hoe u geld kunt verdienen met focusgroepen en producttests
Op zoek naar nieuwe mogelijkheden om uw inkomen te verhogen? Als je nog niet hebt gelezen in ons blockbuster-artikel over de 11 beste manieren om geld van thuis te verdienen, doe het nu. Ik garandeer u dat u ten minste één actieve of passieve inkomstenstroom vindt die aansluit op uw interesses en vaardigheden.M
10 beste Amerikaanse steden om zonder een auto te leven - voordelen van een autovrije levensstijl
Volgens de 2015 editie van AAA's Your Driving Costs is de gemiddelde jaarlijkse kost om een ​​voertuig te bezitten en te exploiteren in de VS $ 8.698. Dit omvat brandstof, onderhoud, banden, autoverzekering, licentie- en registratiekosten, belastingen, afschrijvingen en financieringskosten - maar niet de kosten van opslag van voertuigen of het parkeren van uw auto op een meter.Zel
