Of u nu een prefab woning koopt, een nieuwbouwwoning bouwt of een ouder huis wilt opknappen, u bent waarschijnlijk enthousiast over het vooruitzicht om de deal te sluiten en in te trekken.
Niet zo snel. Het kopen van een huis is een dure propositie - de grootste investering die de meeste gezinnen ooit maken. Hoewel u niet verplicht bent om de hele aankoopprijs vooraan te dekken, moet u wel een aanzienlijke geldsom bedenken voordat u uw huis kunt sluiten.
U moet zich zorgen maken over gemeenschappelijke afsluitingskosten, zoals uw huisinspectie, kredietverstrekkerbeoordeling en titelverzekering. Al met al zijn deze uitgaven niets om te niezen voor - afhankelijk van uw situatie kunnen ze overal tussen de 3% en 6% van de totale aankoopprijs bedragen. Op kopersmarkten kan het zijn dat je je verkoper overtuigt om enkele afsluitingskosten te betalen, maar dat is verre van gegarandeerd.
De meeste regelitems zijn klein in vergelijking met de grootste sluitingskosten van allemaal: uw aanbetaling.
Hoewel het bij het afsluiten verschuldigd is, wordt de aanbetaling meestal niet als een afsluitingskost beschouwd. Dat maakt het echter niet minder indrukwekkend. Uw aanbetaling speelt een belangrijke en soms beslissende rol in de vraag of u uw droomhuis kunt sluiten - of laten we eerlijk zijn, het beste huis dat u zich kunt veroorloven voor uw budget.
Dit komt omdat uw aanbetaling een belangrijk onderdeel is van het aanbod dat u aan de verkoper aanbiedt. De algemene vuistregel is eenvoudig: hoe groter de aanbetaling, hoe sterker het aanbod. Nauwkeuriger: hoe groter het aandeel van de aanbetaling in de totale aankoopprijs, hoe groter de kans dat de verkoper accepteert.
Historisch gezien was de ideale aanbetaling minstens 20% van de aankoopprijs. Op een huis van $ 200.000 is dat $ 40.000. In de afgelopen jaren zijn kleinere aanbetalingen in zwang geraakt, dankzij lossere acceptatie-eisen en groeiende acceptatie bij verkopers.
Desalniettemin is het bij elkaar schrapen van een aanbetaling een grote opdracht, vooral voor beginnende huizenkopers in dure kustmarkten. Volgens CoreLogic is de gemiddelde huizenprijs in Californië's Bay Area in 2016 gestegen tot $ 700.000 - en dat cijfer omvat relatief goedkope bungalows in East Bay voorsteden, evenals ultra-dure rijtjeshuizen in San Francisco.
Dat betekent niet dat het onmogelijk is om te sparen voor een aanbetaling. Het vereist gewoon tijd en begrotingsdiscipline. Als u enkele of alle van de volgende tips en strategieën kunt volgen, ben ik ervan overtuigd dat u uw droom van huiseigenaren sneller zult realiseren dan u voor mogelijk had gehouden - zelfs als dit op korte termijn scrimpen betekent.
Zoek eerst uit hoe groot uw aanbetaling zal zijn.
Vooruitbetalingsomvang is een functie van drie elkaar overlappende factoren: uw gewenste initiële loan-to-value (LTV) ratio, uw tijdshorizon (wanneer u wilt kopen) en lokale woningmarktomstandigheden. Wanneer mensen het hebben over budgettering voor een toekomstige aankoop van een huis, verwijzen ze meestal naar catalogusprijzen: "We zijn bereid om $ 300.000 te betalen" of "We kunnen $ 250.000, maar niet meer betalen".
Wat de betaalbaarheid betreft, is het belangrijkste aantal echter het aanbetalingsbedrag. Als je een aanbetaling van $ 50.000 op een huis van $ 250.000 (of een huis van $ 400.000, als je minder dan 20% neerhaalt) niet samen kunt cobble, dan kun je dat huis niet betalen.
Het bovenste bereik van uw betaalbaarheidsbereik is dan de hoogste aanbetaling die u kunt sparen voor binnen uw toegewezen tijdshorizon, zonder uw streef-LTV te onderschrijden. Dus als je een huis van $ 300.000 wilt kopen met een aanbetaling van 20% in drie jaar, moet je $ 60.000 voor dat doel 36 maanden vanaf vandaag apart reserveren.
Natuurlijk moet je meer dan alleen je aanbetaling meenemen naar sluiten. Om er zeker van te zijn, neem je aan dat je andere sluitingskosten oplopen tot 6% - aan het einde van het realistische bereik van de sluitingskosten. Op een huis van $ 300.000 is dat nog eens $ 18.000, voor een totaal van $ 78.000.
Tenslotte, maak uw bankrekening niet volledig leeg om uw droomhuis te kopen. Het is verstandig om minimaal drie maanden inkomen te hebben in liquide spaargelden als een noodfonds, ongeacht uw doelen op de korte of lange termijn. Zes maanden is zelfs beter.
Als u op zoek bent naar een versneld schema, op een dure woningmarkt woont, of twijfelt aan uw mogelijkheid om te sparen voor een aanbetaling van 20% op een acceptabel huis in uw doelwitwijk, moet u speciale leenprogramma's bekijken met lagere aanbetalingsvereisten .
Enkele van de meer gebruikelijke speciale leningprogramma's worden hieronder vermeld. Er zijn nog andere opties, dus neem contact op met lokale, provinciale of federale huisvestingsautoriteiten om te weten wat er beschikbaar is voor gezinnen in uw omgeving en omstandigheden.
Naast de programmaspecifieke vereisten, hebben deze speciale leningen enkele belangrijke nadelen. Misschien nog belangrijker is dat zij premies voor particuliere hypotheekverzekeringen (PMI) dragen tot LTV 78% bereikt (hoewel u formeel PMI-verwijdering bij 80% LTV kunt aanvragen). In sommige gevallen kunnen deze jaarlijkse premies meer bedragen dan 1% van de totale leningwaarde - een extra $ 3.000 per jaar op een lening van $ 300.000, bijvoorbeeld.
Speciale leningen kunnen ook uw aanbod verzwakken. Sommige verkopers zijn terughoudend om te verkopen aan first-time huizenkopers met FHA of conventionele 97 leningen, redenerend dat hun financiën mogelijk wankel zijn en de deal uit elkaar kan vallen voordat ze sluiten. Als alle andere dingen gelijk zijn, zullen rationele verkopers waarschijnlijk de voorkeur geven aan conventionele 20% -downaanbiedingen met betrekking tot lagere aanbetalingen.
Relatief weinig huiseigenaren realiseren zich dat ze in aanmerking zouden kunnen komen voor nationale programma's voor ondersteuning bij het betalen van voorschotten, waardoor hun contante aanbetalingskosten met duizenden dollars kunnen worden verminderd.
Bronnen zijn er in overvloed, maar het National Homebuyers Fund is representatief. Sinds 2002 heeft het meer dan $ 200 miljoen directe subsidies verstrekt aan meer dan 30.000 kopers. Het heeft een hele reeks subsidiemogelijkheden, ondersteund door verschillende instellingen - je kunt hier bijvoorbeeld de vereisten voor de Citibank-ondersteunde Sapphire-optie zien.
NHF-subsidies zijn mogelijk alleen beschikbaar in bepaalde staten en op leningen van bepaalde omvang. Andere voorwaarden kunnen ook van toepassing zijn, dus het is een goed idee om rechtstreeks contact op te nemen met de organisatie en met uw geldschieter te praten voordat u ervan uitgaat dat u in aanmerking komt.
Uw staat en misschien lokale overheden kunnen ook programma's voor het bieden van een aanbetaling aanbieden. In mijn geboorteland Minneapolis bijvoorbeeld, heeft het Minnesota Homeownership Center een handige app voor het oplossen van de aanbetaling die potentiële huiseigenaren informeert over financiering voor aanbetalingen en niet-financiële hulpbronnen die beschikbaar zijn in hun regio. In Californië biedt de Golden State Finance Authority directe, op behoeften gebaseerde subsidies (met een aantal verplichtingen) ter waarde van maximaal 5% van het geleende bedrag - geen onbeduidende som in dure metropolen in Californië zoals San Francisco en Los Angeles.
Toekomstige huiseigenaren worden vaak geconfronteerd met een belachelijke keuze: betaal hun uitstaande saldo op de creditcard of betaal voor hun aanbetalingen.
Voor veel mensen is het afbetalen van creditcardschulden een doel met hoge prioriteit. Zelfs lage APR-creditcards berekenen doorgaans rentetarieven ten noorden van 10% APR. Op een gemiddeld saldo van $ 1.000, is dat $ 100 aan intrestlasten per jaar. Als uw schuldenlast hoger is, past u dienovereenkomstig aan.
Omdat ze beveiligd zijn door fysiek eigendom, hebben hypotheken bijna altijd lagere rentetarieven dan creditcards, zelfs wanneer het krediet van de kredietnemer minder dan perfect is. Geconfronteerd met de keuze om een ​​huis te kopen met 5% APR of creditcardschuld te dragen tegen 15% APR, zouden de meeste mensen de eerste kiezen.
Creditcardschuld afbetalen is echter niet altijd eenvoudig. Concentreer u eerst op uw schulden met de hoogste rente (debt lawine-methode), zelfs als dat betekent dat u elke maand maar $ 25 of $ 50 extra moet besteden aan uw betaling. Naarmate uw hoge schuldenlast krimpt, kunt u overschakelen op creditcardschulden met een lagere rente en zult u waarschijnlijk uw voortgang naar een saldo van $ 0 versnellen. Met lagere (of geen) rentelasten die uw bestedings- en spaarvermogen opeten, kunt u uw dollars richten op uw aanbetalingsfonds.
De komst van online bankieren maakt het gemakkelijker dan ooit om kleine hoeveelheden geld te besparen zonder het te beseffen. Sommige grote banken, waaronder Bank of America (Keep the Change) en US Bank (START), stellen depositorekeningen in staat hun extra wissel van elke transactie te sparen met apps die automatisch pinbetalingen tot op de dichtstbijzijnde hele dollar uitvoeren en de rest op een spaarrekening.
Als u bijvoorbeeld $ 3, 69 uitgeeft op uw ochtendlatt, wordt uw bankpas $ 4 in rekening gebracht en de resterende $ 0, 31 op uw spaarrekening. Vermenigvuldig dat met 50 of 100 transacties per maand en je hebt een leuke zijpot.
Verwacht u dit jaar een belastingteruggave? Reserveer een deel ervan om jezelf te belonen voor al je harde werk vorig jaar - een leuke restaurantmaaltijd, een sober weekenduitje, een nieuw meubelstuk voor je huis. Geniet ervan.
Stuur vervolgens de rest van je terugbetaling weg in je aanbetalingsfonds. Als je op betrouwbare wijze een terugbetaling van $ 3000 ontvangt, $ 1.000 uitgeeft en de rest opslaat, heb je na drie jaar $ 6.000 en na vijf jaar $ 10.000. Dat is waarschijnlijk niet de volledige aanbetaling, maar het kan geen kwaad.
Als een deel van uw compensatiepakket maandelijkse, driemaandelijkse of jaarlijkse prestatiebonussen of winstdelende betalingen omvat, past u dezelfde logica hierop toe: bewaar een deel en stop dan de rest in uw vooruitbetalingsfonds.
Omdat prestatiebonussen en winstdelingsbetalingen niet worden gegarandeerd, is het riskant om ze toch te verwerken in uw dagelijkse of maand-tot-maandbudget. Dat is net als het tellen van uw kippen voordat ze uitkomen. Als je geen plannen maakt voor je bonussen of winstaandelen voordat je weet dat je ze krijgt, zul je ze niet missen. In feite zul je dankbaar voor hen zijn, terwijl ze langzaam maar zeker je aanbetalingsfonds laten groeien.
Wetende dat je elke maand geld opzij moet leggen, is één ding. Eigenlijk is het een andere. Stel jezelf een kalenderherinnering in op dezelfde dag van elke maand of betaalperiode om een ​​bepaald bedrag over te maken - ten minste 5% van je take-home-loon, en idealiter 10%, naar je primaire spaarrekening. U kunt vervolgens het aan uw aanbetaling toegewezen aandeel scheiden van uw algemene spaar- of andere spaardoelen. Of, beter nog, maak een afzonderlijke spaarrekening aan, waarvan het enige doel is om uw aanbetalingsmiddelen vast te houden.
Wat is nog beter dan terugkerende spaarrekeningen? Geautomatiseerde spaarrekeningen die u niet hoeft te onthouden om elke maand uit te voeren. De meeste banken laten periodieke spaaroverdrachten toe van interne of externe betaalrekeningen. Onderzoek uw budget en bepaal hoeveel u kunt veroorloven om elke betaalperiode of maand op te slaan en het vervolgens te laten gebeuren, bij voorkeur op dezelfde datum (of de dag erna) waarop u uw salaris of directe storting ontvangt. Nogmaals, overweeg een aparte spaarrekening alleen voor uw aanbetalingsfonds. Als u een nieuw account wilt openen, gaat u met een van deze bankpromoties, zodat u de kans optimaal kunt benutten.
U kunt ervoor kiezen om uw creditcardschuld te betalen en uw financiële vuurkracht te concentreren op het besparen op uw aanbetaling zonder uw creditcards daadwerkelijk te annuleren. Het geheim: geld terug creditcards.
Er zijn letterlijk honderden geld-terug-creditcards op de markt. Sommige, zoals Chase Freedom en Capital One Quicksilver Cash Rewards, zijn praktisch bekende namen. Andere zijn duisterder: ze kunnen nieuw zijn of zijn uitgegeven door regionale banken met een naamherkenning.
Per definitie bieden ze allemaal wat rendement op de uitgaven. Meer genereuze kaarten met favoriete bestedingscategorieën kunnen tot 5% terug bieden op een consistente basis, en meer op uitgaven met geselecteerde verkopers of op bepaalde items. Velen hebben aantrekkelijke aanmeldingsbonussen ter waarde van $ 100, $ 200 of zelfs meer. En de meeste brengen geen jaarlijkse kosten in rekening.
Een cashback-creditcard (of twee of meer) financiert uw vooruitbetaling niet afzonderlijk. Maar zolang u daadwerkelijk het geld spaart dat u verdient en vergeet niet uw saldo elke maand volledig te betalen om rentebetalingen te voorkomen, kan dit een nuttige impuls zijn voor uw spaarinspanningen.
Onder bepaalde voorwaarden kan uw pensioenrekening dienen als aanvullende financieringsbron voor uw aanbetaling. In het bijzonder, als je een first-time homebuyer bent, mag je tot $ 10.000 lenen van een traditionele of Roth IRA zonder boete om je aanbetaling te financieren.
Dit is natuurlijk geen gratis geld. Als u een traditionele IRA heeft, moet u belasting betalen over het opgenomen bedrag aan uw algemene tarief - 28% in de 28% -schijf, enzovoort. Op een Roth IRA die langer dan vijf jaar wordt aangehouden, is uw opname belastingvrij, omdat u al belastingen op de bijdrage hebt betaald.
Als jij en je partner beide IRA's hebben, kun je beide tot $ 10.000 opnemen, voor een totaal van $ 20.000. Afhankelijk van de geprojecteerde omvang van uw aanbetaling, kan dat een flinke verhoging zijn. En op Roth IRA's die langer dan vijf jaar worden aangehouden, kunt u belasting- en strafvrije bijdragen van meer dan $ 10.000 opnemen, hoewel alle opgenomen inkomsten tegen uw normale tarief belastbaar zijn.
U moet echter ook rekening houden met de alternatieve kosten om dat geld van uw rekening te halen, mogelijk jaren (tegen de tijd dat u aanvullende bijdragen doet om uw opname te dekken).
U kunt ook lenen van door de werkgever gesponsorde 401ks om uw aanbetaling te financieren. Op 401.000 leningen zijn leenlimieten veel genereuzer: je kunt tot een minimum van $ 50.000 of de helft van de waarde van het account lenen. Dat is genoeg om een ​​aanbetaling van 20% te financieren op een huis van $ 250.000, of een aanbetaling van 10% op een huis van $ 500.000.
De duivel zit echter in de details. U moet uw 401.000 leningen terugbetalen, met rente - meestal 2% boven de hoofdrentevoet. Voor grotere leningen betekent dat meerdere jaren van drie-cijfer maandelijkse betalingen en enkele duizenden in rentelasten. Als u bovendien een lening van 401K afsluit voordat u een hypothecaire lening aanvraagt, neemt uw kredietgebruiksratio sterk toe, waardoor de rente van uw hypotheeklening zou kunnen stijgen of de bank in de eerste plaats zou kunnen nadenken over kredietverlening aan u.
Als algemene vuistregel zijn 401k-leningen nuttig in twee situaties: voor het financieren van kleine aanbetalingen ($ 5.000 of minder) in hun geheel of als het laatste onderdeel van een meerjarige, multi-bron aanbetalingsfinancieringsstrategie.
Als u door uw take-home-rekening niet op uw gewenste betaalmoment kunt komen, of als u zich zorgen maakt over een negatieve invloed op uw levensstijl terwijl u slipt en spaart voor uw droomhuis, overweeg dan om uw inkomen te verhogen door een kant op te pakken gig - hetzij door een tweede parttime baan aan te nemen, werk op te nemen als een onafhankelijke contractant, of de vele manieren te verkennen om thuis geld te verdienen.
De mogelijkheden om geld te verdienen en aan de kant te blijven, zijn vrijwel onbeperkt. De door u gekozen bezigheden zullen waarschijnlijk afhangen van uw unieke vaardigheden en de activa of voorzieningen die u tot uw beschikking hebt. Enkele veelvoorkomende ideeën voor het genereren van inkomsten met uw tijd, talenten en fysieke bezittingen zijn:
We hebben de wonderen van terugkerende en geautomatiseerde besparingen hierboven aangehaald, maar het is de moeite waard te herhalen dat niet alle spaaropties gelijk worden gecreëerd.
Tenzij u op een zeer lange tijdshorizon opereert, is het niet verstandig om uw aanbetalingsfondsen op de aandelenmarkt te plaatsen. Aandelen, ETF's, beleggingsfondsen en andere eigenvermogensinstrumenten zijn essentiële componenten van pensioenportefeuilles, maar ze zijn niet geschikt voor bepaalde kortetermijnbesparingsdoelen.
Waarom? Omdat in tijden van kortere tijd marktdalingen besparingsdoelen kunnen verwoesten. Stel u voor dat u tussen 2005 en 2007 $ 20.000 op de markt zet, op weg naar een verwachte aanbetaling van $ 40.000 in 2009. Tussen medio 2007 en begin 2009 verloren de Amerikaanse markten ongeveer de helft van hun waarde. Met andere woorden, die som van $ 20.000 zou gekrompen zijn tot slechts $ 10.000, ervan uitgaande dat u geen nieuwe fondsen hebt toegevoegd - zonder twijfel verpletterend uw droom van het kopen van een huis in 2009.
Op de korte en middellange termijn is het veel veiliger om te beleggen in FDIC-verzekerde instrumenten zoals traditionele spaarrekeningen, depositocertificaten (CD's) en geldmarktrekeningen. Hoewel deze instrumenten een relatief laag rendement hebben - in de meeste gevallen is dit momenteel minder dan 2% APY - is het risico van kapitaalverlies extreem laag. Als u wilt dat uw aanbetaling er daadwerkelijk is, volledig, wanneer u het nodig hebt, kunt u uw ticket opslaan met investeringen in FDIC-verzekerde rekeningen.
Voor de meeste potentiële huiseigenaren is sparen voor een aanbetaling een kans op de middellange tot lange termijn. Er zal veel gebeuren tussen de dag dat u besluit huiseigenaar te worden en de dag dat de verkoper van uw toekomstige huis uw koopaanbieding accepteert.
Een budgetteringsapp kan het risico verminderen dat u door onvoorziene gebeurtenissen van het slag gaat. De wereld zit vol met dergelijke apps, waarvan sommige vrij licht zijn - in principe verheerlijkte spreadsheets - en andere hebben veel toeters en bellen. Een van de meest voorkomende zijn:
Je huis is misschien wel de grootste aankoop die je ooit hebt gedaan, maar het is niet het enige grote ticket dat je ooit koopt. Tenzij u comfortabel zonder een auto kunt leven, koopt u waarschijnlijk om de paar jaar een nieuw of gebruikt voertuig. Als je kinderen hebt, moet je budget voor hun opleiding. Als je eenmaal thuis bent in je huis, wil je waarschijnlijk verstandige verbeteringen aanbrengen die de waarde ervan vergroten of geschikt zijn voor je groeiende gezin. En al die tijd moet je voldoende braak liggen voor het onverwachte.
Elk van deze items, en vele andere die hier niet worden genoemd, vereisen een afgemeten, doordachte besparingsstrategie. Als je kleine overwinningen opmerkt in je zoektocht om een ​​aanbetaling voor je droomhuis samen te klingelen, verwaarloos je andere doelen dan niet - of je nu probeert ze volgende maand, volgend jaar of het volgende decennium te bereiken.
Als je nog steeds hulp nodig hebt bij het opslaan, bekijk dan 25 eenvoudige manieren om geld te besparen met een krap budget.
Bespaart u een aanbetaling voor een huis?
SaveUp Review - verdien prijzen voor geldbesparing en schuldvermindering
Hoewel u wat extra inkomsten kunt genereren door contante creditcards te gebruiken (en ervoor te zorgen dat u uw saldo elke maand volledig betaalt), heb ik onlangs een website ontdekt waarbij het loont om geld te besparen in plaats van het uit te geven: SaveUp.SaveUp is een gratis tool die rechtstreeks linkt naar uw bankrekening
Help me om Paypal te verwijderen door me aan te melden voor geldwisselbeurzen
Als je een vaste lezer bent van dit blog, dan weet je dat ik Paypal haat. Ik denk dat het een van de slechtst geleide bedrijven ter wereld is, omdat ze de verkoper geen bescherming bieden tegen creditcardkosten. Een koper kan een teruggave op zijn creditcard in gang zetten, en het enige wat hij hoeft te doen is een trackingnummer laten zien dat hij ALLES naar de verkoper heeft gestuurd en dat de verkoper het pakket heeft geaccepteerd
