Wat is een FHA-hypotheeklening - Vereisten, limieten en kwalificaties

Huren versus kopen is altijd een moeilijke keuze. Goedgekeurd worden voor een hypotheek kan nog moeilijker zijn. Als je ervoor kiest om een ​​huis te kopen, gefeliciteerd, dat is erg.

Als je net als de meeste Amerikanen bent, vertegenwoordigt deze transactie de grootste investering die je in je leven doet. Het is ook waarschijnlijk dat u de aankoop met een hypothecaire lening financiert. Maar hypotheken zijn er in vele soorten, waarvan de meeste niet geschikt zijn voor uw situatie.

Hoe weet u welk type lening voor u geschikt is? De eerste stap is om meer te leren over veelvoorkomende soorten leningen.

In deze post wordt alles uiteengezet wat u moet weten over de FHA-hypothecaire lening, een populair alternatief voor conventionele hypotheken. Er zijn veel verschillende subtypes van FHA-leningen, met verschillende beperkingen en geschiktheid.

Lees ook: hypotheekkosten die u niet moet betalen

Wat is een FHA-hypotheeklening?

FHA-leningen worden verstrekt door particuliere geldverstrekkers, waaronder kredietverenigingen en traditionele banken. De leningen zijn verzekerd door de Federal Housing Administration en zijn bedoeld voor door de eigenaar bewoonde woningen, geen huurwoningen of vakantiehuizen.

In tegenstelling tot wat vaak wordt gedacht, zijn FHA-leningen niet rechtstreeks afkomstig van de federale overheid. Wanneer een kredietnemer echter in gebreke blijft bij een FHA-lening, beschermt de federale huisvestingspolitie de verzekeringnemer tegen financiële verliezen.

De FHA heeft sinds 1934 meer dan 40 miljoen leningen voor residentieel onroerend goed verzekerd. Dankzij de lage aanbetalingsvereisten (slechts 3, 5% van de aankoopprijs) en losse acceptatienormen voor kredietnemers met gebrekkig krediet (het is mogelijk om te kwalificeren met een subfonds). 600 FICO-score), is het programma populair bij beginnende huizenkopers, mensen met beperkte persoonlijke besparingen en kredietnemers met slechte kredietscores.

FHA-leningen hebben enkele opmerkelijke nadelen, waaronder dure hypotheekverzekeringen zoals particuliere hypotheekverzekeringen of hypotheekbetalingsbeschermingsplannen. FHA-leningen kennen ook verkoopprijsbeperkingen die kopers in dure markten kunnen treffen.

Soorten FHA-leningen

FHA-hypotheekleningen zijn er in verschillende smaken, afhankelijk van uw leeftijd, activa, inkomen en huidige woningvermogen (indien aanwezig).

• Kooplening met vaste rente . Ook bekend als een hypotheeklening van 203b, is dit het meest populaire type FHA-lening. De voorwaarden kunnen variëren, maar 15 en 30 jaar zijn de meest voorkomende. De rentetarieven zijn meestal lager dan vergelijkbare conventionele hypotheken. 203b hypothecaire leningen kunnen worden gebruikt voor een- tot viergezinswoningen.
• Inkooplening met aanpasbare snelheid (ARM) . Onder het Section 251 Adjustable Rate Mortgage Program verzekert de FHA ARM's waarvan de rentetarieven met niet meer dan één procentpunt per jaar kunnen stijgen, en niet meer dan vijf procentpunten over de volledige looptijd. Leners ontvangen ten minste 25 dagen voorafgaand aan de verhoging een op handen zijnde renteverhoging.
• Condominium leningen . Bekend als Sectie 234c leningen, FHA-verzekerd condominium leningen zijn 30-jarige vastrentende producten die de aankoop van individuele condominium-eenheden binnen ontwikkelingen groter dan vier eenheden financieren. Er is geen strikte bezettingseis, dus kredietnemers kunnen FHA-gesteunde condo-leningen gebruiken om huurinkomsten te verdienen. Bij een bepaalde ontwikkeling moet echter ten minste 80% van de FHA-verzekerde leningen worden verstrekt aan de bewoners van de eigenaar.
• Secure Refinance Loan . FHA Secure Refinance-leningen zijn ontworpen om kredietnemers met conventionele hypothecaire leningen te helpen bij het herfinancieren van vastrentende hypotheken met FHA-back-up. Achterstalligheid is niet noodzakelijkerwijs diskwalificerend, maar het moet het gevolg zijn van hogere maandelijkse betalingen op een conventionele ARM. Niet-delinquente leners kunnen elk type conventionele lening herfinancieren. Standaard kwalificatievereisten zijn van toepassing, waaronder een vast inkomen, een aanvaardbare kredietwaardigheid en redelijke schuld / inkomensverhoudingen.
• Home Equity Conversion Hypotheken (HECM of omgekeerde hypotheek) . In de volksmond bekend als een omgekeerde hypotheek, stelt een HECM ouderen in de leeftijd van 62 jaar of ouder in staat hun eigen vermogen af ​​te tappen en de rest van hun bestaande hypotheken af ​​te lossen zonder maandelijkse hypotheeklasten te betalen of weg te gaan. Voor senioren met beperkte spaargelden en vaste inkomens zijn HECM's uitstekende bronnen van belastingvrij contant geld, hoewel ze belangrijke juridische en financiële gevolgen hebben voor huiseigenaren en hun erfgenamen.
• Gegradueerde betalingslening . Bekend als Sectie 245 leningen, zijn afgestudeerde betalingsleningen bedoeld voor bewoners die verwachten dat hun inkomen op de middellange termijn substantieel zal groeien - bijvoorbeeld aspirant-professionals of ingenieurs in de latere opleidingsfasen. De maandelijkse betalingen van afgestudeerde betalingsleningen kunnen in de loop van 5 of 10 jaar toenemen, waarna ze constant blijven voor de resterende looptijd. Jaarlijkse verhogingen variëren van 2, 5% tot 7, 5% op 5-jarige plannen en 2% tot 3% op 10-jarenplannen.
• Lening in groeiende vermogens - afdeling 245a . Het programma van de Growing Equity Loan is vergelijkbaar met het programma voor afgestudeerde betalingslening, behalve dat het veelzijdiger is: ze kunnen worden toegepast op aankopen van een-tot-viergezinswoningen, appartementen, aandelen in coöperatieve woningbouw en woningen die bestemd zijn voor renovatie of renovatie. rehabilitatie. Maandelijkse betalingen zijn onderhevig aan jaarlijkse verhogingen van 1% tot 5%, en leenvoorwaarden mogen de 22 jaar niet overschrijden.

Wat u moet kwalificeren

Tijdens het aanvraagproces van de FHA-lening moet u uw kredietgever voorzien van:

• Door de overheid uitgegeven identificatie, zoals een rijbewijs, paspoort of militaire ID
• Betaal stubs (of kopieën) voor minstens 30 dagen voorafgaand
• Inkomensoverzichten, zoals W-2-formulieren en 1099-formulieren, voor de meest recente twee belastingjaren
• Bank- en beleggingsrekeningafschriften (of kopieën) voor de meest recente twee maanden

Als u een zelfstandige bent of een bedrijf heeft, moet u ook het volgende opgeven:

• Een winst- en verliesrekening voor het lopende belastingjaar, tot de huidige datum
• Uw twee meest recente belastingaangiften, inclusief alle planningen

Afsluiting van de kosten

Zoals de meeste hypothecaire leningen, zijn FHA-leningen voorzien van verschillende afsluitkosten. Uitgaven kunnen aanzienlijk variëren per kredietverstrekker, geografische locatie, marktomstandigheden en aanbetaling. U kunt verwachten enkele of alle van de volgende afsluitingskosten te betalen op uw FHA-lening:

• Hypotheekverzekering : FHA-leningen vereisen een premie aan het begin van de verzekering gelijk aan 1, 75% van het gefinancierde bedrag - bijvoorbeeld $ 3500 op een lening van $ 200.000. Doorlopende premies voor particuliere hypotheekverzekeringen (PMI), die vereist zijn voor een loan-to-value-ratio (LTV) van 78%, worden niet meegerekend in deze post.
• Voorafbetaalde onroerendgoedbelasting : in de meeste gevallen moet u de belasting op onroerend goed die u oploopt tussen de afsluiting en uw volgende verschuldigde belasting betalen. Afhankelijk van de waarde van uw huis, lokale belastingtarieven, sluitingsdatum, kan dit u honderden of duizenden dollars opleveren.
• Prepaid Hazard-verzekering : dit dekt uw eerstejaars premies voor huiseigenaren, die kunnen variëren van een paar honderd tot een paar duizend dollar. Het wordt meestal buiten de afsluiting betaald, maar u moet dit nog steeds in uw budget opnemen.
• Eigenschapsenquête : Eigenschapsenquêtes kunnen variëren in omvang en volledigheid. Een hypotheekstudie vergelijkt eenvoudigweg de huidige beschrijving van het pand met eerder opgenomen beschrijvingen en identificeert mogelijke onnauwkeurigheden. Een locatieonderzoek omvat een grondige inspectie ter plaatse die gebouwen, erfdienstbaarheden en eerdere onderzoeksmonumenten nauwkeurig opspoort. Een grensverkenning is grondiger: ze geven de exacte hoeken en grenzen van het object aan, evenals bewijs van inbreuk of ongewenst gebruik. Enquêtekosten variëren op basis van het detailniveau en de grootte van de accommodatie, maar veel kosten minder dan $ 500. Gedetailleerde grensoverzichten kunnen $ 5.000 overtreffen - hoewel grensonderzoek voor de meeste transacties niet nodig is.
• Beoordeling van eigendommen : de beoordeling van uw woning door een geldschieter verifieert of de woning waard is wat de verkoper vraagt. Dit vermindert het risico van de kredietverlener in geval van uitsluiting. Taxaties zijn meestal verplicht en kosten vaak minder dan $ 500.
• Huisinspectie : een huisinspectie omvat de hoofdstructuur van het huis en eventuele bewoonbare bijgebouwen. Hoewel het geen bindende garantie is op de staat van het huis, kan de inspectie potentiële veiligheidsrisico's of elementen identificeren die moeten worden gerepareerd. Inspecties zijn meestal niet vereist door geldverstrekkers, maar ze worden ten zeerste aanbevolen, vooral voor oudere huizen. Verwacht te betalen $ 200 tot $ 500 voor uw inspectie.
• Titel zoeken : deze essentiële stap verifieert de eigendomsketen en eigendom van uw eigendom gedurende de gehele duur van zijn bestaan, en zorgt ervoor dat de verkoper het recht heeft om de woning aan u te verkopen. Verwachten overal te betalen van $ 100 tot $ 400.
• Titel Verzekering : Titel verzekering dekt de kosten van het repareren van problemen (zoals latente retentierechten en convenanten) ontdekt in het zoeken naar titels en biedt voortdurende bescherming tegen claims op het onroerend goed. De kosten van de titelverzekering verschillen aanzienlijk van staat tot staat, maar $ 1.000 is een goede vuistregel.
• Opnemen en overbrengen : elke huisverkoop moet worden geregistreerd met het rechtsgebied waarin het onroerend goed zich bevindt, meestal de stad of het graafschap. In de meeste gevallen zijn ook overdrachtsstempels (kosten) vereist. Afhankelijk van het rechtsgebied en de waarde van de eigenschap, verwacht u enkele honderden dollars te betalen voor deze artikelen.
• Flood Determinations and Environmental Assessments : Om het huis onder de huidige overstromingsgebieden te plaatsen en te bepalen of een overstromingsverzekering noodzakelijk is, is een overstromingsbepaling (en in sommige gevallen een voortdurende hoogwatermonitoring) vereist. Deze artikelen kosten gewoonlijk minder dan $ 100 bij sluiting, hoewel overstromingsverzekeringen aanzienlijk meer kunnen kosten op een continue basis. In bepaalde regio's zijn andere soorten milieubeoordelingen vereist, zoals brandgevaarbeoordelingen in Californië.
• Origination-kosten : de origination-vergoeding wordt vaak gebruikt als een verzamelpunt om diverse afsluitkosten te bundelen, zoals koerierkosten, documentkosten, escrow-kosten, honoraria van advocaten en meer. Ze kunnen meer bedragen dan 1% van de aankoopprijs, waardoor uw cash bij het sluiten aanzienlijk wordt verhoogd. Als u niet duidelijk weet wat er in uw origination-kosten is inbegrepen, vraagt ​​u uw geldschieter om elke gespecificeerde bijdrage te verklaren. Wees niet verlegen om ze uit te dagen op individuele punten.

Volgens de wet mag de verkoper tot 6% van de verkoopprijs betalen voor sluiting. Dat is meestal meer dan voldoende om de sluitingskosten te dekken. Op de markten van kopers hebben gemotiveerde verkopers die bereid zijn duizenden dollars in de richting van afsluitingskosten te schoppen, het gemakkelijker om hun transacties af te ronden, maar de praktijk komt veel minder vaak voor op de markten van de verkoper.

Belangrijkste verschillen tussen FHA en conventionele hypotheken

1. Creditvereisten zijn ontspannen . FHA-leningen zijn verzekerd door de federale overheid. Dat vermindert het financiële risico van kredietverstrekkers aanzienlijk en stelt hen in staat om FHA-leningen aan consumenten met een ondergeschikt krediet vrijelijk te onderschrijven - mensen die waarschijnlijk niet in aanmerking komen voor conventionele hypotheken die niet worden gesteund door de Amerikaanse overheid. Volgens de hypotheekverslagen verzekert de FHA 96, 5% (3, 5% omlaag) hypotheken voor kopers met FICO-scores zo laag als 580, en 90% (10% omlaag) hypotheken voor kopers met FICO-scores zo laag als 500. Daarentegen is het moeilijk voor leners met FICO-scores onder de 680 om conventionele hypotheken met gunstige voorwaarden veilig te stellen.
2. De aankoopprijs is onderhevig aan beperkingen . In tegenstelling tot conventionele hypotheken, die in elk bedrag kunnen worden uitgegeven (hoewel ze bekend staan ​​als "niet-conforme" of jumbo-hypotheken en onderhevig aan bepaalde beperkingen van meer dan $ 417.000 aan leenwaarde), zijn FHA-verzekerde leningen onderworpen aan maximale waardegrenswaarden die per regio verschillen. Lokale limieten worden gevonden door de mediane verkoopprijs van het rechtsgebied (meestal provincie) te vermenigvuldigen met 1, 15 (115%). In een door de telling bepaald grootstedelijk statistisch gebied (MSA), dat vaak meer dan één provincie omvat, is de lokale FHA-limiet 1, 15 keer de mediane verkoopprijs in de duurste provincie. Voor FHA-ondersteunde aankoopleningen in de continentale Verenigde Staten mogen lokale limieten niet lager zijn dan $ 271.050 of hoger dan $ 625.000. Die bovengrens is slecht nieuws voor kopers in zeer dure provincies, zoals San Francisco, waar de mediane prijs van een eengezinswoning ten opzichte van eind 2016 ten noorden van $ 1, 1 miljoen ligt. In Alaska, Hawaï en bepaalde overzeese bezittingen in de VS is de bovengrens is 150% groter dan de Amerikaanse limiet, of $ 938.250. Voor HECM's is de bovengrens $ 625.000 overal in de continentale VS en $ 938.250 in de niet-continentale uitzonderingsjurisdicties. Gebruik HUD's FHA Mortgage Limits-calculator om uw lokale limieten te vinden.
3. De aanbetaling is meestal kleiner . Een van de grootste verkoopargumenten van FHA-leningen is de belofte van een lage aanbetaling - slechts 3, 5% voor leners met FICO-scores van 580 of beter. De meeste conventionele hypothecaire leningen vereisen aanbetalingen van ten minste 10% van de aankoopprijs. Het is mogelijk om zogenaamde Conventional 97-leningen te vinden, die 97% van de aankoopprijs met slechts 3% omlaag financieren, maar veel geldschieters vermijden deze en ze kunnen andere strings krijgen.
4. Hypotheekverzekering is Pricier . Een van de grootste nadelen van FHA-leningen is de hypotheekverzekeringsverplichting. Alle FHA-leningen hebben een hypotheekverzekeringspremie van 1, 75% van het gefinancierde bedrag, ongeacht de omvang van de lening, de verkoopprijs, de leningstermijn of de aanbetaling. In de toekomst moeten leners die minder dan 10% hebben gedaald hypotheekverzekeringspremies betalen voor de volledige looptijd van de lening, of totdat deze volledig is afbetaald. Leners die meer dan 10% hebben uitgegeven, moeten minimaal 11 jaar hypotheekverzekeringspremies betalen. De premies variëren van 0, 80% tot 1, 05% voor leningen met looptijden langer dan 15 jaar en van 0, 45% tot 0, 90% voor leningen met looptijden korter of gelijk aan 15 jaar, afhankelijk van het gefinancierde bedrag en de initiële LTV. Conventionele hypotheken vereisen daarentegen gewoonlijk geen premies vooraf. Als premies vooraf worden aangeboden, vervangen ze meestal maandelijks premies naar keuze van de lener. Bovendien vereisen conventionele hypotheken met initiële LTV's van meer dan 20% helemaal geen hypotheekverzekering en stoppen de premies voor hypotheekverzekeringen automatisch zodra LTV's 78% bereiken.
5. De toegestane schuld-tot-inkomenverhouding (DTI) is hoger . De verhouding tussen schulden en inkomen meet de verhouding van de schuld van de leningnemer (revolving en afbetaling) tot het inkomen van de lener (bruto). De FHA verzekert hypotheken met hogere DTI-waarden (tot 43% en soms hoger) dan de meeste kredietverstrekkers accepteren op conventionele hypotheken (meestal niet meer dan 36%).
6. De toegestane behuizingsverhouding is iets hoger . De huisvestingsratio is de verhouding tussen de totale maandelijkse hypotheekbetaling van de lener (inclusief risicoverzekering, belastingen, HOA-kosten, enzovoort) voor het bruto maandelijks inkomen van de lener. De FHA verzekert leningen met verhoudingen van woningen tot 31%. Conventionele hypothecaire leningen zijn soms onvoorspelbaar boven de 28%.
7. Geen boetes voor vervroegde uitbetaling of vervroegde uitbetaling . De Dodd-Frank Wall Street Hervorming- en consumentenbeschermingswet verbiedt de meeste boetes voor vervroegde aflossing op woninghypotheken uitgegeven na 10 januari 2014. Veel conventionele hypotheken die voor die datum zijn ontstaan, hebben echter wel boetes voor vooruitbetaling. Boetes voor vervroegde uitbetaling kunnen oplopen tot 3% of 4% van de hoofdsom van de lening, afhankelijk van wanneer de lening is afbetaald. Lenders is al lang verboden om boetes voor vervroegde aflossing op FHA-leningen in rekening te brengen, dus dit is geen zorg voor FHA-leners.
8. Verkopers kunnen een groter deel van de sluitingskosten betalen . Volgens de FHA-regels kunnen verkopers afsluitingskosten betalen tot 6% van de verkoopprijs - meestal meer dan genoeg om de kosten te dekken die bij het sluiten worden betaald. Conventionele hypotheken bedekken verkoper-paids tegen 3% van de verkoopprijs.
9. Leningen kunnen worden verondersteld door gekwalificeerde kopers . FHA-verzekerde leningen zijn aanneembaar, wat betekent dat ze kunnen worden overgedragen van verkopers naar kopers met weinig of geen verandering in tarieven en voorwaarden. Het aannameproces is echter niet zo eenvoudig als het gooien van de sleutels naar de koper. De FHA moet uitdrukkelijke toestemming geven voor elke aanname, en kopers zijn onderworpen aan grondige krediet- en inkomstencontroles. Toch zijn conventionele hypotheken in het algemeen niet aanneembaar, dus dit is een groot voordeel voor gemotiveerde verkopers en kopers.
10. Rentetarieven zijn vaak lager . Hoewel elke geldverstrekker anders is, hebben FHA-leningen doorgaans een lagere rente dan conventionele hypotheken. Hogere en langer durende hypotheekverzekeringspremies kunnen echter de besparingen die eruit voortvloeien gedeeltelijk of volledig compenseren.

Laatste woord

Of je nu op weg bent om de eerste bewoner van een nieuw bouwhuis te zijn, een armoedige opknapper in het eeuwige huis van je dromen te veranderen, of een gezellig appartement in een opkomende stedelijke wijk vast te haken, de kans is groot dat er een FHA-leningprogramma dat voor u is ontworpen.

Het is echter niet gegarandeerd dat een FHA-verzekerde lening de beste optie is voor uw behoeften.

Als u een grote aanbetaling kunt betalen of op een dure woningmarkt kunt wonen, kan een conventionele hypotheek de betere financiële keuze zijn. Als u een militaire veteraan bent, kan het VA-leningprogramma uw huiseigenaarskosten beter verlagen dan elke FHA-lening.

Een huis kopen is een groot probleem. Aarzel daarom niet om bij twijfel een betrouwbare financieel expert om advies te vragen.

Overweegt u een FHA-hypothecaire lening voor uw volgende huisaankoop?

Wat is Chase Blueprint - Beoordeling van het betalingsprogramma voor creditcards

Volgens de Credit CARD Act van 2009 moeten creditcardmaatschappijen hun gebruikers minimaal 21 dagen de tijd geven om hun creditcardrekeningen in een bepaalde maand zonder rente af te betalen. Bij de meeste creditcards geeft u echter, wanneer u niet uw volledige saldo vóór de vervaldatum betaalt, deze "gratieperiode" op en bent u met terugwerkende kracht gedwongen om rente te betalen over de waarde van de hele maand aankopen, inclusief elk gedeelte dat u kon afbetalen.

(Geld en zaken)

6 dingen die potentiële huizenkopers kunnen afschrikken

Als u uw huis probeert te verkopen, kan een concurrerende woningmarkt uw ergste nachtmerrie zijn. Er kunnen vergelijkbare huizen te koop zijn in uw omgeving en als deze huizen lager geprijsd zijn dan de uwe, kan het maanden duren om een ​​koper voor uw woning te vinden. Maar prijs is niet het enige waarover u zich zorgen hoeft te maken.Hui

(Geld en zaken)