In juni 2010 verhuisden mijn man en ik van Columbus, Ohio, naar Lafayette, Indiana, zodat hij een nieuwe baan kon beginnen. Ons huis in Columbus bevond zich in een gevestigde en zeer aantrekkelijke wijk die in het verleden immuun was voor dalingen op de huizenmarkt.
Ondanks het feit dat we ons huis na het voorjaar op de markt hebben gezet - het belangrijkste onroerend goed-seizoen - en het feit dat het First-Time Homebuyer Tax Credit twee maanden voor onze verhuizing was verlopen, waren we er zeker van dat we het huis binnen een paar maanden.
Jongen, hadden we het mis?
Het duurde bijna een heel jaar - tot mei 2011 - voordat we ons huis konden verkopen en voor een prijs die bijna $ 20.000 lager was dan we verwachtten.
Dit is een veel voorkomende situatie voor gezinnen die moeten verhuizen. Na de huizencrash is de verkoop van uw huis niet langer een relatief eenvoudig onderdeel van een verhuizing. Gelukkig zijn er verschillende opties voor huiseigenaren die proberen te verkopen.
Tijdens de vijf jaar in ons huis in Columbus hebben mijn man en ik vele duizenden dollars besteed aan verbeteringen aan huis, evenals talloze uren eigen werk. Hoewel we wisten dat thuisverbetering iets is dat moet worden ondernomen omdat we de resultaten wilden hebben (en niet alleen de hogere inruilwaarde), konden we toch niet anders dan dollartekens in onze ogen krijgen toen we onze verhuizing gingen plannen. Oorspronkelijk hadden we ons huis opgesomd voor ongeveer $ 25.000 meer dan we ervoor betaalden - een prijs die passend zou zijn geweest voor ons huis voorafgaand aan de huizencrash, maar niet een die we in 2010 zouden kunnen krijgen.
Tegen de tijd dat we onze producten verkochten, hadden we het geluk om voor maar $ 6.000 meer te verkopen dan onze oorspronkelijke aankoopprijs. Hoewel het onwaarschijnlijk is dat de oorspronkelijke aanbieding van ons huis tegen die prijs de verkoop zou hebben bespoedigd - de kopers waren de eerste personen die serieuze belangstelling voor het huis tegen elke prijs vertoonden - het is belangrijk om te onthouden dat geld (en tijd) in een huizen verhogen de aankoopprijs vaak niet, met name in een dalende markt.
Werk samen met uw makelaar om een ​​realistisch getal te bedenken dat u niet uit de markt haalt en u in staat stelt om snel te verkopen. Een manier om dit te doen is om te kijken naar prijzen op vergelijkbare huizen die onlangs zijn verkocht. Als u daarentegen de catalogusprijzen bekijkt van vergelijkbare woningen als u, krijgt u mogelijk geen goed beeld van de markt, omdat deze mogelijk duurder zijn dan wat een verkoper bereid is te betalen.
Het belangrijkste is dat wanneer de woningmarkt een overvloed ervaart, u zich moet realiseren dat het prijsniveau waar u uw woning kunt verkopen waarschijnlijk minder is dan u zou willen, en mogelijk zelfs minder dan waarvoor u voor het huis hebt betaald. Maar vergeet niet dat als u niet kunt veroorloven om uw huis te verkopen voor minder dan u hebt betaald, u bent niet zonder opties.
Plannen voor het ergste is wat alle thuisverkopers moeten doen, en dat niet te doen was de grootste fout die mijn man en ik maakten. We veronderstelden dat de woningcrash onze buurt niet had beïnvloed. Maar met twee verhinderingen binnen een paar blokken van ons en sommige huizen in de buurt die voor minder verkopen dan ze waard waren, hadden wij (en onze makelaar) het schrijven aan de muur moeten zien. In plaats daarvan kochten we vol vreugde meteen een nieuw huis in Indiana, omdat we dachten dat we maar een paar maanden dubbele hypotheken zouden hebben.
Een beter plan zou zijn geweest als we een appartement voor een jaar of twee hadden gehuurd terwijl we wachtten tot ons eerste huis werd verkocht. Dat zou niet alleen financiële druk van ons hebben weggenomen, maar het zou ons ook een kans hebben gegeven om meer te weten te komen over de verschillende buurten in onze nieuwe stad.
Een andere optie tijdens een moeilijke huizenmarkt is dat een deel van het gezin blijft zitten, terwijl de nieuwe werknemer zelf verhuist om de nieuwe baan aan te nemen. Hoewel dit emotioneel moeilijk kan zijn, maakt het het gemakkelijker om het huis in topvorm te houden voor vertoningen, en kunt u voorkomen dat de kosten van het verzekeren van een leeg huis worden vermeden.
Uiteindelijk is het het beste om aan te nemen dat je je huis niet snel zult verkopen en dat je daarop gebaseerde huisvestings- en verhuisplannen zult maken.
In sommige opzichten kan het verhuren van uw huis een gelukkige oplossing zijn voor uw verkoopproblemen. Er is echter veel te weten over het feit dat u een verhuurder bent voordat u naar binnen gaat.
Kosten
Potentiële belastingvoordelen
Uw tarieven instellen
Het kan lastig zijn om een ​​passend bedrag te kennen om te kunnen huren. De algemene vuistregel voor vastgoedbeleggingen suggereert dat u ten minste 1% van het hypotheekbedrag moet aanrekenen om een ​​positieve cashflow te genereren. Deze regel is echter een beetje lastiger als u uw bestaande huis verhuurt.
U moet eerst bepalen hoeveel huur typisch is voor uw buurt. Zelfs als er weinig huurwoningen zijn waar u woont, kunt u nog steeds een redelijk tarief bepalen. Praat met makelaarskantoren om meer te weten te komen over tarieven en zoek vergelijkbare accommodaties online. Craigslist, Rentometer en Rent.com zijn ook goede bronnen om te controleren.
Je moet ook rekening houden met je vacaturetarieven om een ​​idee te krijgen van hoeveel geld je kunt verwachten na een jaar huren. Het meeste advies voor beleggingsvastgoed duidt erop dat u slechts 10 en een halve maand bezettingsgraad per jaar plant, wat betekent dat u 10% leegstand kunt verwachten gedurende een bepaalde periode die u huurt.
Zelfs als u vindt dat het bedrag dat u in rekening zou kunnen brengen (minus de bijbehorende boekhoudkosten en leegstand) niet genoeg zou zijn om uw maandelijkse hypotheekrekening te dekken, kan het toch verstandig zijn om uw huis te verhuren in plaats van te proberen de huur te dragen. hypotheek alleen.
Het vinden van huurders
Een van de moeilijkste aspecten van het verhuren van uw woning is het vinden van betrouwbare huurders. U moet ervoor zorgen dat u adverteert op duidelijk zichtbare locaties: online, zowel op verhuursites zoals Rent.com en Craigslist, als op sociale netwerksites zoals Facebook; via lokale verhuisbedrijven en HR-afdelingen; bij lokale universiteiten; en met een ouderwets bordje in je tuin.
Zodra u sollicitanten hebt, is het noodzakelijk dat u ze door een screeningprocedure haalt. U kunt boilerplate-aanvragen en lease-overeenkomsten online vinden, maar u moet ervoor zorgen dat u uw potentiële huurders vraagt ​​naar hun inkomen, arbeidsverleden en huurgeschiedenis - en bel al hun referenties.
Onthoud bovendien dat u socialezekerheidsnummers voor achtergrond- en kredietcontroles kunt aanvragen via een website zoals E-Renter. Deze achtergrond- en kredietcontroles kosten een nominale vergoeding (ongeveer $ 25), maar kunnen u een aantal hoofdbrekens besparen.
Zelfs als een langlopende verhuurder niet mogelijk of verleidelijk is, kunt u toch een deel van de kosten compenseren door uw huis aan reizigers te verhuren. Uw woning als vakantieverhuur op VRBO of op de peer-to-peer huuraccommodatie accommodatie Airbnb kan u helpen om de markt te laten zakken totdat u in staat bent om te verkopen.
Bovendien, als u uw huis vaak als vakantiehuis gebruikt, dat het in aanmerking komt als een inkomensvormend eigendom, en u verkoopt het onroerend goed voordat de markt zich herstelt, kunt u dat verlies op uw belastingen claimen.
Als je absoluut moet verhuizen en je bent onder water in je huis, is een korte verkoop een laatste optie die je op zijn minst uit huis zal krijgen. In dit geval zouden jij en je geldschieter ermee instemmen om je huis tegen een sterk gereduceerde prijs te verkopen, alleen om het te laten verkopen. Uw geldschieter vergeeft dan het tekort tussen wat u voor de hypotheek en het volledige bedrag kunt betalen. Het is echter belangrijk op te merken dat in sommige gevallen die tekortkoming niet is vergeven en de verkoper nog steeds verantwoordelijk is voor het betalen aan de kredietgever.
Helaas, zelfs wanneer de tekortkoming is vergeven, kan een korte verkoop langdurige financiële consequenties hebben. Het kan uw credit score schaden, hoewel niet zo veel als een afscherming, wat vaak is wat een korte verkoop probeert te vermijden. Ook geven kredietverstrekkers over het algemeen alleen toestemming voor een korte verkoop als de huiseigenaar al achterloopt bij betalingen en een ingebrekestelling heeft ontvangen.
Het volstaat om te zeggen dat een korte verkoop slechts een oplossing is als uw hypotheekprobleem anders onoverkomelijk is.
In sommige gevallen lijkt het alsof het toestaan ​​van de bank om uw woning af te schermen uw enige optie is. Hoewel afscherming je uit de puinhoop haalt, is dit een alternatief dat je hard moet werken om te voorkomen. De meeste mensen begrijpen dat afscherming grote kredietgevolgen heeft - maar niet veel mensen beseffen dat de slag op uw krediet u uw creditcards kan kosten. Na een afscherming kan de voormalige huiseigenaar geannuleerde creditcards of limieten verlaagd vinden. Daarnaast duurt het jaren (meestal drie tot zeven) voordat banken bereid zijn om een ​​hypotheek op een hypotheek te nemen voor een huiseigenaar die een voormalig huis heeft afgeschermd.
Afscherming betekent ook niet noodzakelijk dat een huiseigenaar kan weglopen zonder geld uit te geven. In de meeste staten kunnen banken legaal huiseigenaren benaderen voor de tekortkoming, wat het verschil is tussen wat de bank voor het huis kon krijgen en wat er nog verschuldigd was aan de hypotheek. En zelfs die huiseigenaren die in een staat met anti-deficiëntiewetgeving leven moeten nog steeds een antwoord geven aan de bank als ze ooit een tweede lening hebben afgesloten of hun hypotheek hebben geherfinancierd om wat eigen vermogen uit te betalen. Anti-deficiency wetten beschermen huiseigenaren in die gevallen niet.
Alles wat een huiseigenaar kan doen om afscherming te voorkomen, is uiteindelijk de beste financiële beslissing, omdat afscherming nog jarenlang een negatieve invloed kan hebben op de financiën.
Het is misschien niet mogelijk om uw huis te verkopen binnen het gewenste tijdsbestek of voor de prijs die u zou willen, maar als u dat feit accepteert en uw beslissingen dienovereenkomstig neemt, kunt u het beste financiële resultaat voor uw situatie bereiken. Aangenomen dat het ergste aan de huizenmarkt waarschijnlijk de veiligste manier van handelen voor uw bedrijfsresultaat is.
Heb je onlangs geprobeerd je huis te verkopen? Welke andere tips stel je voor aan diegenen die moeite hebben om te verkopen?
Investeert in obligaties veiliger dan aandelenbeleggen?
De meeste beleggingsprofessionals beschouwen obligaties als een veilig onderdeel van portefeuilles. Ze moeten de stabiliteit en zekerheid bieden die aandelen niet hebben. Anderen zeggen dat obligaties niet zo veilig zijn als ze lijken. Wie geloof je?Beide partijen maken eigenlijk een aantal goede punten
Waarom u overdoseringsbeveiligingsservices moet vermijden
Ik ga ervan uit dat we op een bepaald punt in ons leven allemaal zijn geslagen met een debetstand. We zijn niet perfect, en banken zijn extreem stiekem bij het vinden van manieren om ons bankrekeningen in rekening te brengen. Hier is wat informatie over rekening-courantkredieten en waarom u geen rekening moet houden met debetstand-beschermingsdiensten
