Huurder problemen pest huiseigenaars elke dag. Het verlagen van de huur om goede huurders te behouden en probleempachters uit te zetten, is misschien niet de beste manier van handelen.
Hoewel lagere huurprijzen duidelijk van invloed zijn op de winstgevendheid van een verhuurder, zijn uitzettingen ook duur en kunnen ze een verhuurder tijd, geld en middelen kosten om te handelen. Naast de basisomzettingskosten zoals marketing, verloren huur, nieuwe verf en reparaties van apparatuur, kunnen advocatenhonoraria voor het uitzetten van een huurder schandalig zijn. Ook kan een huurder zijn of haar woede ventileren door het eigendom doelbewust te beschadigen.
Of je nu een groot deel van je leven een huisbaas bent of je bent aan het voorbereiden om je allereerste eigendom te verhuren, het is belangrijk om te weten dat je op een gegeven moment tijdens je loopbaan misschien het huis ontruimingsproces moet doorlopen. Zelfs als u een goede huisbaas bent en uw best doet om een ​​positieve relatie op te bouwen met uw huurders, zijn relaties in sommige gevallen gewoonweg zuur. Maar in plaats van onmiddellijk een uitwijzingsbevel uit te brengen, wilt u misschien een van een aantal in de tijd beproefde tips proberen om te gaan met veelvoorkomende problemen met huurders.
Huurders kunnen huur van verhuurders achterwege laten om een ​​aantal redenen, van kasstroomtekorten of tijdelijke werkloosheid, tot reparatie- en onderhoudsproblemen. Communicatie is van cruciaal belang bij het aanpakken van dit probleem, en het is belangrijk om de huurder en de aard van het probleem te begrijpen en te proberen te onderhandelen, indien mogelijk.
Structuur betalingsopties
Als de huurder cashflowproblemen heeft, is de meest effectieve methode om huur te incasseren de betalingsopties te structureren. Als verhuurder moet u erkennen dat mensen af ​​en toe worstelen met rekeningen, dus u kunt proberen een beleid te voeren waarbij u eenmaal per jaar een gedeeltelijke betaling van een inwoner accepteert. Een andere goede manier om te verzamelen is om de late vergoedingen en achterstallige huur te waarderen over de rest van het huurcontract van de huurder.
U kunt ook onderhandelen over wekelijkse deelbetalingen om de cashflow van de huurder te helpen en zelfs een deel van de borg gebruiken om de druk op de portemonnee van de huurder te verlichten. Een strikt betalingsplan opstellen en opvolgen om ervoor te zorgen dat de huurder in overeenstemming blijft met het betalingsplan is uw ultieme sleutel tot succes. Over het algemeen zijn de huurders die het meest geschikt zijn voor flexibele betalingsplannen, mensen met financiële problemen op de korte termijn die de neiging hebben om te betalen wanneer zij het geld hebben in plaats van de voorwaarden van de huurovereenkomst.
Verander de Living Arrangement
Als een huurder de huur niet meer kan betalen, kunnen verhuurders ze samenstellen met huisgenoten of ze verplaatsen naar kleinere, goedkopere eenheden. Verhuurders die deze inspanningen leveren en opties aanbieden aan hun huurders, kunnen voor het leven worden beloond met huurders.
Als het probleem echter niet kan worden opgelost door onderhandeling en communicatie, kunt u proberen de huurder te overtuigen om vrijwillig te vertrekken. Als de huurder niet kan betalen, kan het uitleggen van de langetermijneffecten van uitzetting op zijn krediet- en huurhistorie hen overtuigen het eigendom van de eenheid over te nemen. Verlaten van eigen wil kan een veel betere optie zijn dan juridische kosten en dubieuze debiteuren.
Een eenvoudige kredietcontrole en -toepassing onthullen mogelijk niet voldoende eerdere huurdersproblemen, maar het is een uitstekende plaats om te beginnen. Hier zijn verschillende manieren waarop huisbazen kunnen helpen ervoor te zorgen dat het screeningproces van huurders de probleempachters verdoezelt:
Ruimte voor compromis bestaat bijna altijd. Iemand met slecht krediet is niet per se een slechte huurder, omdat mensen hun huurrekeningen als eerste betalen. Wees voorzichtig als slechts één deel van de achtergrondcontrole van een aanvrager wordt aangetast. Afhankelijk van de ernst van het probleem, kunt u de aanvrager een proefperiode aanbieden met een meer dan normale borg of een proeftijd van drie maanden.
Van luide feestjes tot ongunstige mensen die in de schaduw blijven hangen, er zijn meerdere redenen waarom appartementsgebouwen routinematig onheilspellende reputaties kunnen ontwikkelen die van invloed zijn op het vermogen van een huisbaas om goed gekwalificeerde, respectabele huurders aan te trekken. Concrete maatregelen, zoals het veranderen van de naam van het gebouw, het herstellen van verwaarloosde landschapsarchitectuur en het opnieuw schilderen, moeten snel zijn, zodat bewoners directe veranderingen zien, zelfs als ze in het begin klein zijn.
Praat met wetshandhaving
Neem indien nodig contact op met de politie om na te gaan of bepaalde eenheden in uw gebouw een bovengemiddeld aantal oproepen naar rechtshandhavingsfunctionarissen genereren. Met actieve medewerking van de politie zou het geen enkel probleem moeten zijn om slechte huurders uit het pand te verwijderen.
Een andere optie is om te betalen voor een politie-onderstation in een van de leasingkantoren van uw eigendommen. Dit kan worden gedaan door een lege eenheid te renoveren om er een kleiner kantoor van te maken met beperkte services. U moet contact opnemen met uw plaatselijke sheriff-afdeling voor meer informatie om te zien of een dergelijke regeling mogelijk is.
Als jij en het station een overeenkomst niet uitwerken, kan het aanbieden van gratis appartementen of eenheden met een lagere huurprijs aan reclasseringsambtenaren en politiebedrijven ervoor zorgen dat echte probleemhuurders onmiddellijk en vrijwillig het pand verlaten.
Ontwikkel een systeem
Nadat u slechte huurders hebt weggewaaid, implementeert u een systeem waarbij de kwaliteitswoningen huurmanden voor gedeeltelijke maanden, contant geld of cadeaubonnen voor verwijzingen ontvangen. Het instellen van een dergelijk systeem kan helpen bij het herbevolken van uw eigendom met goede en fatsoenlijke bewoners.
Het is ook belangrijk om uw inspanningen te adverteren. Het opbouwen van een goede verstandhouding en netwerken met andere propertymanagers in uw omgeving kan helpen om het woord te verspreiden over de positiviteit die u probeert te brengen naar de gemeenschap. Probeer verkeersborden te plaatsen die het nieuwe beheer en de nieuwe naam van de accommodatie aankondigen om gemeenschapsbewustzijn op te bouwen.
Hoewel het implementeren van een grondig screeningproces veel probleempachters kan elimineren, kan dit toekomstige ruzies tussen buren misschien niet voorkomen. De activiteiten van huurders kunnen routinematig, negatief en rechtstreeks van invloed zijn op hun buren.
Toestaan ​​Huurders om problemen op te lossen
Een oplossing voor dergelijke geschillen is om te suggereren dat alle huurders onderling geschillen oplossen. Maak een clausule in de huurovereenkomst waarin specifiek staat dat alle huurders alle mogelijke pogingen moeten doen om argumenten af ​​te handelen zonder uw tussenkomst. Voeg een bericht toe waarin staat dat als je mee moet doen, een huurder niet tevreden is met de oplossing en iemand een goede kans maakt om het pand te verlaten.
Als u ontdekt dat twee huurders ruzie maken via een andere bewoner, herinner hen dan beleefd aan de voorwaarden van het contract en de mogelijke gevolgen, zoals uitzetting, die mogelijk in hun toekomst zijn. Hoewel huurders waarschijnlijk zullen betwisten, kunnen ze ook leren om met elkaar overweg te kunnen en elkaar te respecteren.
Stap in wanneer nodig
Als huurders eenvoudigweg niet fatsoenlijk tegenover elkaar kunnen handelen, is bemiddeling misschien de enige optie. Als geen van beide partijen meewerkt, leg dan de gevolgen op een kalme manier uit om te helpen bij de oplossing. Op een gegeven moment begrijpen uw inwoners hopelijk dat de netto-impact op hen is gericht, niet op u
Als extra bescherming - als een huurder het management de schuld wil geven - zorg er dan voor dat elke lease- of huurovereenkomst eigendomsvoorschriften en -regels bevat, naast strikte clausules met betrekking tot deze meningsverschillen. Je kunt een "three strikes and you're out" notificatie geven of met je property manager praten over zijn of haar ervaring met het afhandelen van geschillen. Het is altijd in uw beste belang om een ​​vorm van documentatie te hebben waar u later naar kunt verwijzen als u merkt dat u voor een probleempachter staat.
Een van de meest voorkomende problemen waarmee huurders worden geconfronteerd die ervoor zorgen dat ze een appartement verlaten, zijn reparatiegeschillen. Daarom is het garanderen dat alle reacties op onderhoudsverzoeken professioneel, kwalitatief en tijdig zijn, een van de meest effectieve manieren om een ​​positieve relatie met uw huurders te onderhouden. Om verzoeken eenvoudig te maken, stuurt u een maandelijks bericht dat huurders zich kunnen afzetten en naar kantoor kunnen terugkeren als ze een probleem met hun units moeten melden.
Hier zijn een aantal andere dingen die u kunt proberen om uw huidige vacatures te helpen invullen:
Niemand wil in een huis wonen waar knaagdieren of kakkerlakken rondrennen. Als u routinematig het huren van een verdelger vermijdt, ervaart u waarschijnlijk aanzienlijk hoge omloopsnelheden in uw eigendommen.
Duplexen, appartementen en eengezinswoningen kunnen bugproblemen veroorzaken wanneer de bewoner of zijn of haar buurman deze beestjes binnenbrengt, en als je merkt dat een eenheid is verontreinigd met bedwantsen, zal het niet lang duren voordat alle eenheden zijn. In plaats van de situatie uit de hand te laten lopen, neem dan contact op met een verdelger om het probleem aan te pakken zodra u een klacht hoort of ontvangt.
Als u weet dat het dak in uw gebouw lekt, repareert u het onmiddellijk - en probeer het pand nooit te verhuren aan een nietsvermoedende huurder. Huurders hebben elk wettelijk recht op een veilig huis, en hoe langer je het dak laat lekken, hoe meer schade en vergelding je tegenkomt.
Zelfs de kleinste lekken kunnen leiden tot meeldauw en schimmel, waterschade veroorzaken, of zelfs het dak doen instorten. Volgens de wet kunnen huurders hun huurgeld op een geblokkeerde rekening plaatsen en het van u afhouden tot het dak correct is bevestigd, dus het is best om deze problemen aan te pakken voordat u een vertoning plant.
Als in uw leasecontract staat dat de woning wordt geleverd met apparatuur, bent u wettelijk verantwoordelijk voor het onderhoud en de reparatie van deze apparaten, tenzij u anders aangeeft. U kunt bijvoorbeeld een clausule opnemen die bevestigt dat de woning met een gebruikte wasmachine en droger komt, maar vervanging is de verantwoordelijkheid van de huurder. Maar als je belooft dat apparaten en een huurder het apparaat in gaan om bijvoorbeeld te ontdekken dat de kachel kapot is, moet je de situatie zo snel mogelijk verhelpen.
Terwijl het kopen van een nieuw apparaat verre van goedkoop is, doet dit voordat een huurder in huis gaat u veel ontberingen en klachten besparen. Houd er rekening mee dat huurders een vordering tegen u kunnen instellen of hun huurbetalingen kunnen indienen bij de rechtbank of op een afzonderlijke spaarrekening totdat u de kapotte apparaten repareert of vervangt.
Als een van uw huurders ten onrechte denkt dat hij of zij de borg kan gebruiken om de huur van de vorige maand te betalen, heeft u misschien wat problemen. De verwarring ontstaat wanneer een huurder ten onrechte gelooft dat hij of zij niet verplicht is om de huur van de vorige maand te betalen en dat de verhuurder in plaats daarvan gewoon de borg kan gebruiken. Hoewel de burgerlijke code bepaalt dat een verhuurder de borgsom kan inhouden om de huur van de vorige maand of onbetaalde huur tijdens de huurovereenkomst te dekken, kan de borg, als een huurder niets betaalt, niet genoeg zijn om de laatste maand plus kosten te dekken.
Als je de intentie hebt gekregen om een ​​opzegging van een huurder te annuleren, maar nog steeds een maand huur schuurt, kun je het uitzettingproces starten als je denkt dat dit de beste oplossing is. Sommige verhuurders maken in de lease duidelijk dat de borg niet mag worden gebruikt als vervanging voor de huur van de vorige maand. U kunt ook de huur van de eerste maand, de huur van de vorige maand en een derde betaling als borg storten. Als u echter voor deze route kiest, moet u absoluut zeker zijn dat het duidelijk in de lease staat en dat de huurder dit volledig begrijpt voordat hij of zij het document ondertekent.
Een schriftelijk contract beschrijft de voorwaarden van uw huurovereenkomst, inclusief of een huurder een deel van de ruimte onderverhuurt aan een andere huurder, of dat een huurder toestemming heeft om huisdieren op het terrein te houden. Als de woning in de vereniging van een huiseigenaar is, kan de huurder verantwoordelijk zijn voor het onderhoud van het landschaps- en buitengebouw.
Of u zelf getuige bent geweest van een schending van de leaseovereenkomst of dat het woord via een derde partij bij u is binnengekomen, het is belangrijk om de huurder schriftelijk op de hoogte te stellen van de overtreding en hem of haar te vragen het probleem op te lossen of anderszins geconfronteerd te worden met een uitzetting. Als uw lease bijvoorbeeld specifiek aangeeft dat huisdieren niet zijn toegestaan ​​en u het bewijs van een hond vindt, stuurt u een brief naar de huurder met de mededeling dat hij of zij de voorwaarden van de huurovereenkomst overtreedt en dat het dier moet worden verwijderd van de accommodatie door een bepaalde datum.
Laat de huurder weten dat als hij of zij het dier niet opnieuw huisvest, er dan een uitzetting mogelijk is. Als alternatief kunt u, afhankelijk van de situatie, een wijziging van de huurovereenkomst aanbrengen door een extra aanbetaling en een hogere maandelijkse huurprijs te vragen voor de mogelijkheid van toekomstige schade veroorzaakt door het dier. Als de huurder niet aan uw verzoek voldoet op het moment dat u een inspectie uitvoert, kunt u beslissen of een uitzetting de juiste manier van handelen is.
Veel verhuurders slagen er niet in toezicht te houden op de betaling van voorzieningen tot nadat de huurder het pand heeft verlaten. Of de nutsvoorzieningen op uw naam staan ​​of de naam van de huurder bepaalt wie verantwoordelijk is voor achterstallige rekeningen. Zorg ervoor dat uw huurovereenkomst duidelijk en specifiek is.
Als u bijvoorbeeld ermee akkoord gaat dat de nutsvoorzieningen op uw naam staan ​​en de huurder u elke maand moet betalen, worden deze voorzieningen uw verantwoordelijkheid als de huurder zonder waarschuwing vertrekt. Aan de andere kant, als uw lease-overeenkomst bepaalt dat nutsvoorzieningen in de naam van de huurder staan, zal het nutsbedrijf trachten de resident op te sporen in het geval van achterstallige betalingen. Het nutsbedrijf kan een nieuwe huurder niet wettelijk dwingen om het achterstallige saldo van een vorige huurder te betalen.
Het is jammer dat sommige huurders de huisbaas van aanzienlijk hoge kosten verlaten door doelbewust schade te veroorzaken voorafgaand aan het vertrek. In ieder geval is het altijd goed om de staat van het appartement te documenteren: maak foto's van de accommodatie voordat deze wordt verhuurd en maak foto's nadat de huurder is vertrokken. Zorg ervoor dat de foto's een tijd- en datumstempel hebben, omdat dit kan helpen om uw rechtszaak te bewijzen.
Bovendien moet u uw investering altijd beschermen door een vastgoedverzekering af te sluiten die specifiek is ontworpen voor verhuurders. Houd er rekening mee dat een traditionele huiseigenarenverzekeringspolis mogelijk geen huurappartement of -gebouw dekt. ​​U hebt dus een polis nodig die uw aansprakelijkheid dekt wanneer het gebouw wordt verhuurd, evenals eventuele schade aan de structuur veroorzaakt door uw huurders.
Er zijn veel gevallen van overstromingen of branden veroorzaakt door probleempachters of andere bewoners die uiteindelijk eigendommen hebben vernietigd omdat de eigenaar de eenheid niet heeft verzekerd. Daarom is het uiterst belangrijk om uzelf te beschermen met een specifieke verzekering voor verhuurders. Gelukkig is de aansprakelijkheidsdekking bijna altijd opgenomen in het beleid van de verhuurder. De aansprakelijkheidsdekking beschermt u tegen een rechtszaak als uw huurder besluit juridische stappen te ondernemen.
Als uw polis echter geen aansprakelijkheidsdekking bevat, of als u uw dekking wilt vergroten, informeer dan bij uw verzekeringsmaatschappij of deze dekking via een overkoepelend beleid beschikbaar is. Om uzelf verder te beschermen, moet de huurder een minimale huurverzekering afsluiten.
Als u op de hoogte wordt gesteld van eventuele wijzigingen in uw eenheid, is het van cruciaal belang actie te ondernemen om uzelf te beschermen door juridisch advies in te winnen bij een ervaren advocaat en door het incident te melden aan de betreffende autoriteiten. Ga echter voorzichtig te werk om elke terugslag van de huurder te voorkomen.
Aan de andere kant heb je misschien een huurder die zich bezighoudt met aanstootgevend gedrag dat een negatieve invloed heeft op zijn buren, om vervolgens te ontdekken dat deze activiteiten volledig legaal zijn. In deze situatie is het het beste om een ​​brief op te stellen om formeel te vragen dat de huurder de actie onmiddellijk beëindigt of de huisuitzetting ondergaat. Een huurder kan bijvoorbeeld oefenen met zijn rockband van 10:00 tot 15:00 elke maandag en woensdag. De geluidsverordening in de gemeente is echter 11.00 uur, dus terwijl zijn buurman dit onaangenaam en respectloos vindt, heeft de huurder wettelijk het recht om tijdens deze uren te spelen.
Helaas is uitzetting in sommige extreme gevallen de enige optie. Soms vindt een huisbaas dat het geven van een kans op een huurder twee kansen oplevert, wat vervolgens resulteert in een derde kans, enzovoort. Dit verspilt tijd, veroorzaakt verergering en kan resulteren in het verlies van huurinkomsten.
Als je denkt dat je in de nabije toekomst voor de rechter komt te staan ​​- of zelfs als je gewoon jezelf wilt beschermen, voor het geval dat - is het altijd een goed idee om gedetailleerde logboeken bij te houden van huurdersproblemen, zoals je moet bewijzen reden voor uitzetting in de rechtszaal. Veel huisbazen onderschatten de behoefte aan papieren sporen bij het omgaan met probleempachters, ten onrechte van mening dat mondelinge afspraken voor de rechtbank gelden. Dit proces kan echter een stuk eenvoudiger zijn als u elke interactie met uw probleempachters documenteert.
Het gemeenschappelijke uitzettingproces is als volgt:
Aangezien de kosten van een uitzetting extreem duur kunnen zijn, afhankelijk van de omstandigheden in uw specifieke situatie, moet het nastreven van juridische actie om een ​​huurder te verdrijven uw absolute laatste optie zijn. Sommige verhuurders hebben bijvoorbeeld gemeld dat ze duizenden dollars uitgeven om huurders met problemen uit hun woning te verwijderen, en deze uitgaven kunnen het volgende omvatten:
Als u besluit dat, ondanks uw inspanningen, de relatie tussen u en uw huurder eenvoudig niet werkt, is het het beste voor alle betrokkenen om het uitzettingproces te starten. Neem echter contact op met uw advocaat om ervoor te zorgen dat u de nationale en federale wetgeving volgt en probeer de huurder niet zelf te verwijderen. Het afsluiten van de nutsvoorzieningen, het verwijderen van de spullen van de huurder of het veranderen van de sloten aan de hoofdingang van het complex of de eenheid van de huurder kan ernstige juridische gevolgen hebben. Een ontruiming kan de enige oplossing zijn, maar om te voorkomen dat de rechtbank en advocaten hierbij worden betrokken, probeer beschikbaar en zichtbaar te blijven voor huurders voordat zich problemen voordoen en nadat ze onder uw aandacht zijn gebracht.
Heeft u te maken gehad met probleempachters? Heb je enige woorden van wijsheid voor andere huisbazen die zich in dezelfde hachelijke situatie bevinden?
Combineer zakelijke reizen met plezier terwijl u op budget zit
Alleen omdat u op zakenreis bent, betekent niet dat u al het plezier thuis moet laten. Sterker nog, dit is een goed moment om zaken met plezier te combineren. Terwijl u niet op kantoor bent om klanten te bezoeken, moet u op zoek gaan naar manieren om plezier te hebben in een andere stad. Natuurlijk moet u uw budget goed in de gaten houden
Wat is de schenkingsbelasting - IRS-regels, Tarief en maximale uitsluitingsgrens
Een vraag die elk jaar uit vrienden of klanten naar boven komt, is: "Hoeveel kan ik mijn kind, kleinkind of vriend geven, zodat we er geen belasting over hoeven te betalen?" Het geld dat u aan andere personen geeft, al dan niet ze zijn gerelateerd aan u, zijn mogelijk niet belastbaar voor hen of u, binnen bepaalde limieten, maar kunnen voor hen fiscale gevolgen hebben, afhankelijk van de aard van het geschenk
