Wat is een Accessory Dwelling Unit (Granny Flat) - ADU-kosten en baten

Hoe is je honger naar een groot huisverbeteringsproject? Wat als dat project een goed rendement zou kunnen opleveren, de waarde van uw woning aanzienlijk zou verhogen en inkomsten zou genereren?

De meeste initiatieven voor verbetering van het interieur kunnen dat niet. De lijst met projecten voor woningverbetering die de inruilwaarde verlagen en de persoonlijke besparingen van huiseigenaren verminderen, is veel te lang. Toevoegingen accessoire wooneenheid (ADU) zijn anders. Of u nu een ouder huis wilt renoveren of een nieuw huis wilt bouwen, een accessoire-wooneenheid zal hoogstwaarschijnlijk waarde, veelzijdigheid en snelheid toevoegen aan uw kleine stukje grond.

Het toevoegen van een ADU is een grote investering. Volgens het Oregon Department of Environmental Quality is de mediane kost om een ​​vrijstaande ADU te bouwen in Portland, Oregon, ongeveer $ 90.000. De mediane kosten voor het bouwen van een aangesloten ADU is goedkoper - tussen $ 40.000 en $ 50.000. Toch is dat zeker meer dan bijna elk ander gemeenschappelijk huisverbeteringsproject, behalve vernieuwende keuken- of badkamervernieuwingen.

Niettemin komt de ADU-beweging in een stroomversnelling. Elk jaar berekenen duizenden huiseigenaren in de Verenigde Staten dat de langetermijnvoordelen van accessoire-eenheden, waaronder een aanzienlijk potentieel voor huurinkomsten en de flexibiliteit om verouderende ouders of volwassen kinderen goedkoop te huisvesten, opwegen tegen hun hoge kosten vooraf en aanhoudende onderhoudseisen.

Lees verder voor meer informatie over accessoire wooneenheden: hun types, gebruik, kosten, te bouwen procedures, financieringsopties, algemene voordelen en mogelijke nadelen.

Wat is een accessoire-wooneenheid?

Een accessoire woningeenheid is een secundaire wooneenheid die dezelfde structuur of partij inneemt als een primaire woonstructuur - meestal een eengezinswoning of duplex.

In tegenstelling tot flatgebouwen en stacaravans kunnen accessoire wooneenheden in het algemeen niet los van het hoofdverblijf worden gekocht. Bovendien vereist de constructie van een accessoire wooneenheid niet of resulteert in de onderverdeling van het perceel van de hoofdwoning.

Het fortuin van ADU's is daarom nauw verbonden met die van hun 'ouder'-huizen. Veel gemeenten handhaven beperkende convenanten die vereisen dat eigenschappen met ADU's voor altijd in de eigen bezit blijven.

Wanneer dergelijke convenanten worden afgedwongen, kunt u niet van het pand af verhuizen en zowel het hoofdgebouw als de ADU verhuren, noch kunt u het pand verkopen aan een afwezige verhuurder die hetzelfde wil doen. U moet op het terrein blijven wonen in de ADU of het hoofdgebouw, totdat u verkoopt aan een andere persoon of een ander gezin met dezelfde plannen.

Bijkomende woningeenheid Synoniemen

Ondanks hun nieuwigheid zijn accessoire wooneenheden bekend onder vele namen. Voorwaarden zijn grotendeels afhankelijk van geografie en persoonlijke voorkeur. Veelgebruikte synoniemen zijn:

• Accessoire appartement
• Seniorenflat
• Tweede suite
• Woongarage
• Schoonmoeder suite / appartement
• In-law suite / appartement
• Secundaire eenheid
• Familie eenheid
• Gastenverblijf / appartement
• Koetshuis
• Keldereenheid
• Zoldereenheid

Soorten Toebehoren Wooneenheden

Bijkomende wooneenheden zijn er in drie basisconfiguraties: vrijstaande constructies (bewoonbare bijgebouwen), aangrenzende externe appartementen met ingangen gescheiden van de hoofdwoning en aangrenzende interne appartementen met gedeelde of aparte ingangen.

Laten we ze van dichterbij bekijken.

1. Vrijstaande structuren
De belangrijkste accessoire-eenheid is een vrijstaand gebouw in de achter- of zijtuin van het hoofdgebouw.

Vrijstaande ADU's zijn vaak miniatuurkoetshuizen of kleine huizen die geen ander doel dienen dan het bieden van extra bewoonbare ruimte. Ze kunnen ook dubbele doeleinden hebben, zoals een appartement op de tweede verdieping boven een garage of een niet-afgesloten opslagruimte. Ze moeten op funderingen rusten - een vereiste dat mobiele woningen zoals campers en kleine huizen op wielen uitsluit.

Het belangrijkste voordeel van een vrijstaande ADU is onafhankelijkheid. Omdat de ingang gescheiden is en fysiek verwijderd van het hoofdgebouw, kunnen bewoners komen en gaan wanneer ze willen met minimale verstoring. Dit is handig voor niet-gerelateerde ADU-huurders die privacy van hun huisbazen willen, voor bewoners van het hoofdgebouw die niet willen worden gewekt wanneer hun huurders 's avonds laat thuiskomen, en voor oudere ADU-huurders die langer actief willen blijven.

Het belangrijkste nadeel van een vrijstaande ADU is de bouw- en onderhoudskosten. Omdat de unit volledig is ontkoppeld, heeft deze zijn eigen hulpprogrammaaansluitingen en mechanische apparaten nodig (oven, waterverwarmer) en vereist waarschijnlijk meer grondstof om te bouwen.

De Minnesota-architect Christopher Strom, die de stad Minneapolis hielp bij het opstellen van de ADU-verordening in 2014, zegt dat het erom gaat wie er in de ADU zal leven (als er iemand is) en wat zij het meest waarderen. "[Huiseigenaren] moeten rekening houden met het niveau van onafhankelijkheid dat nodig is voor de bewoner van de ADU, " zegt hij. "De kosten van een vrijstaande ADU zijn hoger, maar het biedt ook veel meer onafhankelijkheid."

2. Bijgevoegde externe appartementen
Bijgevoegde externe appartementen delen ten minste één muur met het hoofdgebouw. Ze hebben echter afzonderlijke ingangen en delen geen interne verbindingen met de hoofdeenheid. Ze hebben over het algemeen aparte aansluitingen voor nutsvoorzieningen, hoewel de kosten om ze te verbinden met stadsdiensten beheersbaar zijn vanwege de kleine afstanden. Ze kunnen al dan niet mechanische apparaten delen met de hoofdeenheid, afhankelijk van de capaciteit van de bestaande apparatuur.

3. Verbonden interne appartementen
Bijgevoegde interne appartementen zijn volledig geïntegreerd in de bestaande structuur van het hoofdgebouw. Voor externe waarnemers is het niet meteen duidelijk dat het pand twee afzonderlijke wooneenheden bevat.

Ze bevinden zich meestal in een afgewerkte kelder of zolder. Ze hebben wel of geen aparte externe ingangen, hoewel ze altijd aparte, beveiligde deuren hebben die toegankelijk zijn vanuit een interne foyer of hal. In de meeste gevallen delen ze nutsvoorzieningen en mechanische apparaten met de hoofdeenheid. Omdat ze weinig ruwe bouwmaterialen en minder aankopen van grote apparaten vereisen, zijn ze de goedkoopste van de drie ADU-opties.

Potentieel gebruik voor accessoire wooneenheden

Architect Christopher Strom zegt dat de meeste huiseigenaren die ADU's bouwen dit doen om oudere familieleden te huisvesten tegen een redelijke prijs of extra inkomsten te verdienen met kortetermijnverhuur.

"Over het algemeen hebben [ADU-bezitters] oudere familieleden die zelfstandig maar dichtbij willen wonen", zegt hij. "Het volgende [meest voorkomende gebruik verdient] extra geld via Airbnb."

Er zijn echter tal van andere toepassingen voor losgemaakte of aangesloten accessoire-eenheden. Hier zijn enkele veelgebruikte opties, die geen van alle onderling exclusief zijn:

• Grootouders en oudere ouders huisvesten, onafhankelijk, maar in de buurt . Voor veel gezinnen zijn ADU's betaalbare, humane alternatieven voor verpleeg- en verzorgingshuizen. Volgens het Amerikaanse ministerie van Volksgezondheid en Human Services zijn de kosten van een semiprivate verpleeghuiskamer hoger dan $ 6.000 per maand. Een volledig particuliere verpleeghuiskamer kost bijna $ 7.000 per maand. Zelfs assistentiewoningen, met hun meer hands-off benadering van zorg, kosten meer dan $ 3.000 per eenheid, per maand. In tegenstelling hiermee variëren de mediane huurprijzen voor aangesloten en vrijstaande ADU's in Portland, Oregon van ongeveer $ 750 tot $ 1.000 per maand, per het Oregon Department of Environmental Quality - en dat gaat ervan uit dat u uw bejaarde ouder of grootouder opzettelijke rente aan huur zou laten betalen op uw eigendom.
• Lange termijn huurinkomen . Een ander veelgebruikt gebruik voor ADU's is de huurinkomsten op lange termijn van huurders op maandelijkse of jaarlijkse huurovereenkomsten. Inkomenspotentieel varieert duidelijk sterk afhankelijk van de ADU-grootte, voorzieningen, locatie en andere factoren, maar dit is een legitieme mogelijkheid voor passief inkomen voor elke huiseigenaar die een accessoire wooneenheid bouwt of koopt.
• Kortetermijnhuurinkomsten . Als u uw accessoireapparaat niet voor meerdere maanden of jaren tegelijk aan een enkele huurder of echtpaar wilt geven, moet u deze in plaats daarvan in een korte huurperiode veranderen. Of u nu in een grote stad of een populaire vakantieplaats woont, u kunt uw ADU op de markt brengen voor reizigers op Airbnb, VRBO, HomeAway en andere vakantieverblijven. Houd er rekening mee dat kortetermijnverhuurwetten per jurisdictie verschillen, dus zorg ervoor dat u deze route kunt volgen voordat u een vermelding maakt - en betaal alle toepasselijke accommodatievergoedingen zodra u aan de slag gaat.
• Bonusruimte voor oudere kinderen . Als ouder ben je waarschijnlijk wantrouwend over het laten rondhangen van je puber of tiener met zijn of haar vrienden (en potentiële liefdesbelangen) in een apart appartement. Dat is volkomen begrijpelijk. Maar met de juiste basisregels en supervisie kan een ADU een geweldige plek zijn voor oudere kinderen om wat afstand te creëren van hun ouders zonder zich volledig in ongestructureerde omgevingen te begeven.
• Goedkope huisvesting voor volwassen kinderen . In dure gebieden kunnen ADU's dienen als veiligheidsnetten voor jonge mensen met een laag of middelgroot inkomen die geen fatsoenlijke huisvesting in de buurt van hun werk of school kunnen betalen. Ze zijn ook nuttig voor volwassen kinderen die in staat zijn tot productief werk, maar hebben chronische gezondheids- of ontwikkelingsproblemen waardoor ze niet zelfstandig kunnen leven.
• Ruimte voor een thuiskantoor of een studio . Als je een artiest, ambachtsman of individuele professional bent, is het toevoegen van een ADU een geweldige manier om ruimte te creëren voor je passie (of winst) zonder je hoofdhuis te vervuilen of de rest van je familie gek te maken. Met een keuken, badkamer, bed en andere benodigdheden voor woonruimte, kunt u onbeperkt werken omdat u ernaar streeft om uw deadlines te halen of de laatste hand te leggen aan uw volgende meesterwerk.
• Aparte, gespecialiseerde ruimte . Uw woning is uniek. Afhankelijk van de voorzieningen en configuratie, kan uw ADU een bestaande functie accentueren of een geheel nieuwe functie creëren. Als u bijvoorbeeld een zwembad in de achtertuin heeft, kan uw ADU dienen als een poolhouse, compleet met apparatuuropslag, eigen kleedruimtes en een douche. Als je een frequente gastheer bent, kan dit leiden tot overloop van het feest of het verkeer van het hoofdgebouw afleiden. Of het zou kunnen dienen als de spreekwoordelijke man (of vrouw) grot. Alles is mogelijk.
• Privé-accommodaties voor gasten . Als u 's nachts regelmatig vrienden en familie organiseert, kan uw ADU dienen als een super-privé logeerkamer. Dat is een win-win voor u en uw gasten, vooral in oudere, kleinere huizen waar elke kleverige deur en krakende vloerplaat klinkt als een kanon.
• Efficiënte kwartalen voor enkele en lege huiseigenaren van Nester . Als u een jongere, alleenstaande persoon bent met de middelen om een ​​huis te kopen, overweeg dan om er een te kopen met een bestaande ADU of om zelf een ADU toe te voegen. Door in uw ADU te wonen en het hoofdgebouw te verhuren aan een grotere familie of een groep kamergenoten, kunt u het inkomenspotentieel van uw investering maximaliseren zonder meer ruimte in te nemen dan u nodig heeft. Hetzelfde principe is van toepassing op lege nesters: als de kinderen eenmaal alleen zijn, waarom niet het hoofdgebouw verlaten en het verhuren aan een groep die ten volle kan profiteren van de ruimte?

Levenscyclus van een accessoire-wooneenheid

Zoals elke permanente wooneenheid zijn ADU's ontworpen om vele decennia mee te gaan. Gezien hun lange levensduur zullen ze waarschijnlijk meerdere rollen vervullen tijdens hun levensduur, omdat de behoeften van hun oorspronkelijke en toekomstige eigenaren veranderen.

Wat u doet met uw accessoire woningeenheid is uiteindelijk aan u. Je kunt het als een thuiskantoor gebruiken, het geheel overlaten aan kortetermijnverhuur via Airbnb of VRBO, of het gewoon handhaven als een bonusruimte waar je aan kunt ontsnappen als het hoofdhuis claustrofobisch wordt.

Veel levenscycli van veel AD's volgen echter een patroon dat overeenkomt met de veranderende behoeften van hun eigenaars in de loop van de tijd. Dit is een samenvatting van een mogelijke levenscyclus, met dank aan Second Suite:

1. Jaar 0 : huiseigenaren kopen een huis met een bestaande ADU of bouwen er zelf een. De huiseigenaren starten dan een gezin.
2. Jaar 1 - 18 : De ADU dient als extra woonruimte voor de groeiende familie - een thuiskantoor, een poolhouse, een speelkamer, een logeerkamer of al het bovenstaande.
3. Jaar 18 - 25 : wanneer hun oudste kind van de middelbare school afstudeert, zetten de huiseigenaren de ADU om in een verhuurruimte. Als het kind naar de universiteit gaat of dicht bij het ouderlijk huis werkt, verhuurt de huiseigenaar de ADU aan hem of haar. Anders verhuren ze het aan niet-verbonden huurders om geld te verdienen (en het onderwijs van hun kinderen te subsidiëren).
4. Jaar 25 - 30 : Zodra de kinderen van de huiseigenaren het huis hebben verlaten, verhuren ze de ADU aan hun ouders. Dit vermijdt de mogelijk exorbitante kosten van verzorging met begeleid wonen of verpleging thuis, terwijl nabijheid en familieverbindingen behouden blijven.
5. Jaar 30 - 35 : De huiseigenaren verkleinen en gaan naar de ADU. Ze verhuren het hoofdgebouw aan hun volwassen kinderen of aan een niet-verwant gezin.
6. Jaar 35 en daarna : de oorspronkelijke huiseigenaren verkopen de woning aan een van hun volwassen kinderen, die tegen die tijd een gezin heeft opgericht. De oorspronkelijke huiseigenaren blijven dan in de ADU en betalen huur aan hun kind.

In deze reeks worden veel veronderstellingen gemaakt - bijvoorbeeld dat een van de kinderen van de oorspronkelijke huiseigenaar zijn of haar eigen gezin wil opvoeden in zijn of haar ouderlijk huis. Toch is het een nuttige illustratie van de veelzijdigheid van ADU's in de loop van de tijd.

Een accessoire-wooneenheid toevoegen aan uw woning

Het bouwen van een bewoonbare structuur, bijlage of interne eenheid is een ingewikkeld, potentieel kostbaar voorstel dat niet van de ene dag op de andere kan worden gedaan. "Het bouwen van een ADU vereist creativiteit bij het ontwerpen, technisch en bouwen van code-compliance", zegt architect Christopher Strom. Dat betekent zorgvuldige planning, gedisciplineerde budgettering en professionele hulp.

Laten we eens nader bekijken wat er nodig is om een ​​ADU toe te voegen aan uw woning zonder uw budget te breken of in strijd te zijn met de lokale regelgeving.

Bouwtijdlijn en financieringsopties

Voordat je de grond kunt breken, moet je uitzoeken:

• Hoeveel uw ADU gaat kosten
• Wanneer moet je het bouwen?
• Hoe te betalen

Hoeveel kost ADU kosten om te bouwen?
Volgens het rapport van Brown en Palmieri is de mediane kost voor het bouwen van een aangesloten ADU in Portland iets meer dan $ 75 per vierkante voet. Dat is $ 37.500 voor een ruimte van 500 vierkante voet en $ 75.000 voor een eenheid van 1.000 vierkante voet. De kosten voor vrijgestelde ADU's zijn ongeveer verdubbeld: net geen $ 150 per vierkante voet, of ongeveer $ 150.000 voor een eenheid van 1.000 vierkante voet.

Portland is een relatief dure woningmarkt, dus het is zeker mogelijk dat de kosten ergens anders iets lager zijn, maar het feit blijft dat het bouwen van een bewoonbare, up-to-code structuur overal een kostbare propositie is.

Wanneer moet u uw ADU bouwen?
De precieze timing van de constructie van uw ADU is afhankelijk van uw financiële situatie en gezinsdynamiek. Bijvoorbeeld, als het geld krap is en je niet als verhuurder of Airbnb gastheer wilt dienen voor mensen die je niet kent, zou je kunnen wachten om je ADU te bouwen totdat je kinderen oud genoeg zijn om erin te leven.

Als alternatief, als je een huis koopt in plaats van te huren, met als doel er een passieve inkomstenstroom van te maken, wil je zo snel mogelijk van start gaan.

Ervan uitgaande dat u uw ADU vanuit het niets opbouwt, kunt u deze gelijktijdig met of na uw hoofdhuis bouwen. Voor financieringsdoeleinden is dit een belangrijk onderscheid.

Hoe u uw ADU financiert
De meeste huiseigenaars in de middenklasse zijn niet in de positie om tientallen of honderdduizenden dollars in een opwelling te verkopen. Gelukkig hebben degenen die het zich niet kunnen veroorloven om met contant geld de bouwkosten te dekken, een hele reeks legitieme financieringsmogelijkheden tot hun beschikking. Sommige zijn geschikt voor ADU's die gelijktijdig met het hoofdgebouw worden gebouwd; anderen werken achteraf voor ADU's.

• Fannie Mae Home Style Rehabilitation Mortgage : ontworpen om grote huisverbetering te financieren. Met dit populaire hypotheekproduct kunt u slechts 5% verlagen, maar u moet wel een particuliere hypotheekverzekering (PMI) betalen tot u 80% LTV bereikt. In tegenstelling tot FHA-hypothecaire leningen is er echter geen voorafgaande hypotheekverzekeringsverplichting - een potentieel enorme geldbesparing. Acceptatievereisten kunnen streng zijn - kredietverstrekkers willen FICO-scores ten noorden van 650 graag zien.
• FHA 203 (k) Renovatielening : FHA 203 (k) renovatieleningen zijn specifiek ontworpen voor huizenkopers die de kosten van grote woningverbeteringsprojecten willen laten doorbetalen in hun aankoopleningen. Met lakse acceptatiecriteria zijn ze ideaal voor mensen die voor het eerst een woning kopen met minder dan perfect krediet. Het grote nadeel is een grote hypothecaire verzekeringstekort: 1, 75% van de kredietwaarde.
• Construction-to-Permanent lening (All-in-One lening) : dit is een turn-key lening die elke stap van het woningbouwproces financiert, van grondaankoop tot de laatste hand, en vervolgens omzet in een langetermijnlening (of "permanent" ") Hypotheek met een looptijd van maximaal 30 jaar. Er is slechts één afsluiting vereist.
• Bouwleningen op korte termijn : kortlopende bouwleningen zijn bedoeld om de kosten te financieren die samenhangen met nieuwe woningbouw - inclusief, indien nodig, ADU-constructie. Ze hebben meestal een looptijd van één jaar en variabele rentetarieven die doorgaans hoger zijn dan langlopende hypothecaire leningen. Zodra de constructie is voltooid, moet u een permanente hypotheek innen, waarvoor een tweede afsluiting nodig is.
• Cash-out herfinancieringslening : als u een ADU toevoegt aan een bestaande woning waarin u een aanzienlijk eigen vermogen hebt opgebouwd, kunt u een cash-out herfinancieringslening gebruiken om contant geld te verdienen en constructie te financieren. Als de tarieven zijn gedaald sinds u uw oorspronkelijke hypotheek hebt afgesloten, kan uw nieuwe lening ook een lagere rente hebben.
• Home Equity-kredietlijn : dit is een doorlopende kredietlijn die wordt gewaarborgd door uw eigen vermogen, vaak tot 90%. Omdat HELOC's een relatief laag risico hebben voor kredietverstrekkers, hebben ze meestal een zeer lage rente.

Het Oregon Department of Environmental Quality heeft een uitgebreide gids met een representatieve reeks Oregon-specifieke opties. De leenvormen die in deze gids worden beschreven, zijn landelijk beschikbaar, maar de kredietverstrekkers die hierin worden vermeld, kunnen al dan niet buiten Oregon opereren. Raadpleeg uw lokale huisvestingsinstantie voor meer informatie over opties die het meest geschikt zijn voor uw situatie.

Constructie proces

Net zoals elke accessoire wooneenheid anders is, zo ook elk ADU-bouwproces. Dat gezegd hebbende, is het mogelijk om de beproeving te doorbreken in een logisch, stapsgewijs proces. Dit is de reeks gebeurtenissen die u moet volgen om uw ADU op te starten:

1. Bepaal of uw eigendom een ​​ADU kan ondersteunen . Voordat u kunt bouwen, moet u bepalen of uw woning geschikt is voor een accessoire-eenheid. Zorg er eerst voor dat ADU's legaal zijn in uw gemeente. Als dit het geval is, raadpleegt u uw ADU-verordening, die toegestane vierkante-videolimieten, hoogtebeperkingen, vloerverhoudingen, tegenvallers en andere statistieken moet bevatten. Als uw eigendom op een kleine partij staat, heeft u mogelijk niet genoeg ruimte om een ​​ADU te bouwen die voldoet aan de minimale vereisten voor grootte en terugzetting.
2. Bepaal het beoogde doel van de ADU . Zoek uit hoe u uw ADU gaat gebruiken nadat deze is gebouwd. Probeer zo ver mogelijk naar de toekomst te kijken en anticipeer op mogelijke levensveranderingen die het doel van uw ADU zouden kunnen veranderen. Bijvoorbeeld, terwijl uw kinderen jong zijn, kunt u de ruimte gebruiken als een studio of voor korte termijn verhuur, en het vervolgens verhuren aan een van uw volwassen kinderen als ze ouder worden dan het hoofdverblijf.
3. Zoek een architect of ontwerper die gespecialiseerd is in ADU-constructie . Zoek een architect of ontwerper met ADU bouwervaring. (Of, beter nog, een ADU-specialist.) Hoewel het ontwerpen van een ADU een kleine, eenvoudige taak lijkt, is het een ander dier dan grootschalige woonprojecten. "Het ontwerp van een zeer kleine leefruimte is eigenlijk moeilijker dan een grote leefruimte. Het is een spel van inches ", zegt Strom. "Dus je moet een architect inhuren die de kansen op ruimte kan maximaliseren."
4. Evalueer algemene aannemers met ADU ervaring . Als u eenmaal een definitief ontwerp hebt, zoekt u naar algemene aannemers die in staat zijn uw project te beheren. Grotere aannemers kunnen hun neus ophalen bij ADU-only projecten, maar dat zal geen probleem zijn als je het hoofdgebouw tegelijkertijd bouwt. Kleinere outfits hebben geen probleem om ADU-alleen-taken te maken. Bekijk in elk geval de verstrekte referenties grondig. Probeer ook niet-verstrekte referenties te vinden en te spreken. Veel huiseigenaren zijn verrassend blij om te praten over hun ervaringen.
5. Vraag biedingen van meerdere aannemers . Beperk uw aannemer-opties tot enkele topkeuzes en bied vervolgens biedingen aan. Uw keuze is aan u: u kunt kiezen tussen het laagste of het snelste bod, of de aannemer kiezen die het meest zelfverzekerd en bekwaam is. Houd er rekening mee dat als u zeker bent van uw managementvaardigheden, u waarschijnlijk een algemene aannemer kunt verlaten en rechtstreeks met uw onderaannemers kunt werken. Dat bespaart geld terwijl u aanzienlijk meer tijd en moeite besteedt aan het project. (Om nog maar te zwijgen van uw directe verantwoordelijkheid voor het project zelf.)
6. Veilige financiering . Evalueer vervolgens uw financieringsopties en kies de lening die het beste bij u past. Afhankelijk van uw type lening, kan dit een lange acceptatieperiode vereisen. Als tijd van essentieel belang is en u er zeker van bent dat u uw ADU gaat bouwen, ongeacht welke obstakels u tegenkomt in stappen 2 tot en met 5, kunt u beginnen met het aanvragen van financiering zodra u stap 1 voltooit.
7. Beveilig de juiste bouwvergunningen . Je zult bijna zeker vergunningen moeten aanvragen voor je project. Veel algemene aannemers verwerken dit deel van het proces, of lopen er op zijn minst klanten doorheen. Als u zelf uw abonnementen beheert, moet u waarschijnlijk zelf toestemming geven. Die weg loopt meestal door de plannings- en bestemmingsafdeling van uw gemeente of provincie.
8. Blijf attent en compliant gedurende het hele bouwproces . Zelfs als je een algemene aannemer hebt behouden, moet je gedurende het hele bouwproces aandachtig blijven en niet bang zijn om in te stappen als het lijkt alsof de dingen niet vorderden zoals verwacht. U moet ook voldoen aan inspectie-aanvragen van steden of provincies, die periodiek tijdens het hele proces kunnen plaatsvinden. U moet ten minste een grondige inspectie ondergaan voordat uw ADU kan worden gecertificeerd voor bewoning.

Voordelen van accessoire wooneenheden

ADU's hebben veel voordelen. Sommige zijn vanzelfsprekend; andere zijn minder voor de hand liggend. Deze worden het vaakst genoemd door huiseigenaren, stadsplanners en ADU-voorstanders:

1. Additief voor de lokale woningvoorraad . Wanneer ze worden gebruikt als woningen, in tegenstelling tot studio's of bonusruimten, voegen ADU's toe aan de lokale woningvoorraad. Dit is van cruciaal belang in oudere steden, waar de gemiddelde leeftijd van de woningvoorraad altijd ouder is en daarom meer vatbaar is voor gezondheids- en veiligheidsrisico's, zoals radon, lood en ondermaatse elektrische bedrading.
2. Lagere mediaan huren in dure buurten . Volgens de wet van vraag en aanbod betekent meer wonen vaak lagere huren. In dure buurten bieden bescheiden ADU's goedkope alternatieven voor studio's of appartementen met één slaapkamer, terwijl de algehele concurrentie voor woningen wordt verminderd. Dat is geweldig nieuws voor huurders met een laag of gemiddeld inkomen, die zichzelf vaak uit aantrekkelijke buurten prijzen.
3. Passieve inkomensmogelijkheden voor tuinbezitters . Dit is natuurlijk een groot argument ten gunste van ADU's, met name voor prijsbewuste huiseigenaren die graag hun huisvestingskosten willen verminderen en sneller financiële onafhankelijkheid willen bereiken. Als je in een levendige buurt woont die populair is bij bezoekers die buiten de stad wonen, kan je beste financiële weddenschap een kort bezoek brengen aan huurders op korte termijn via Airbnb, VRBO of een ander platform - op voorwaarde dat kortetermijnverhuur legaal is in jouw regio. In rustigere delen van de stad kan langdurig huren zinvoller zijn. Hoe dan ook, je kunt op deze manier honderden of zelfs duizenden dollars per maand verdienen, afhankelijk van de huurprijzen in jouw regio. Dat zou voldoende kunnen zijn om uw maandelijkse hypotheek te compenseren of op zijn minst sterk te verlagen.
4. Meer mogelijkheden voor huisvesting voor een- en tweepersoonshuishoudens . ADU's bieden aantrekkelijke, particuliere woongelegenheden voor alleenstaanden en stellen die niet met huisgenoten in gehuurde huizen willen wonen of in kleine appartementen in gebouwen met meerdere units willen proppen. Dit is vooral belangrijk als u de voorkeur geeft aan stille woonwijken, waar alleenstaande en paarvriendelijke woningen schaars zijn. En als u een alleenstaand of kinderloos paar bent dat het geluk heeft om uw eigen huis te bezitten, kunt u het probleem van "te veel huis" vermijden door in de ADU te wonen en het hoofdgebouw te verhuren aan een grotere familie of een groep kamergenoten.
5. Kansen voor Multi-Generational Housing . ADU's bieden kansen voor flexibele langetermijnovereenkomsten voor meerdere generaties. Een kerngezin met kleine kinderen kan bijvoorbeeld in het hoofdgebouw wonen, terwijl de fysiek bekwame ouders (of tantes, ooms of neven) in een aangesloten of vrijstaande ADU wonen. Of een ouder stel woont misschien in het hoofdgebouw terwijl hun volwassen kind in een eigen ruimte woont. Deze regelingen zijn met name nuttig in dure woningmarkten zoals Seattle en de San Francisco Bay Area, waar mediane huurprijzen voor de meeste jonge mensen vrijwel onbereikbaar zijn. Ze zijn ook nuttig in culturen die nauwe banden hebben tussen familieleden en daarom regelingen zoeken waarmee neven, grootouders, tantes, ooms en anderen onder hetzelfde dak (of twee daken) kunnen leven.
6. Mogelijkheden voor veroudering op zijn plaats . Zoals Christopher Strom opmerkt, is een van de meest voorkomende gebruiksgevallen voor ADU's ook een van de meest rendabele: 'oma-flats', 'schoonmoeder-appartementen', hoe je ze ook wilt noemen. Het uitnodigen van een bejaard familielid om zelfstandig op uw woning te wonen, is een geweldige manier om ze langer actief, gezond, gelukkig en druk te houden. ADU-leven verruimt ook de pensioenspaarregelingen van oudere familieleden, zelfs als ze een deeltijdse thuiszorg nodig hebben. Volgens het Amerikaanse ministerie van Volksgezondheid en Human Services bedragen de gemiddelde uurlonen van een thuiszorgmedewerker ongeveer $ 21. Daarentegen is de gemiddelde dagelijkse kost van een verpleeghuiskamer bijna $ 300.
7. Accommodatie voor huishoudelijke hulp . Een ADU is een geweldige plek om een ​​inwonende huishoudster of au pair op te zetten. Met hun eigen aparte woonruimte, in plaats van een logeerkamer, voelen huishoudelijke werknemers zich waarschijnlijk minder beperkt door en minder afhankelijk van het gezin dat ze in dienst heeft. Dat is belangrijk voor beide kanten van de relatie.
8. Potentieel voor meerdere gebruikspaces . Weinig of geen ADU's vervullen voor altijd dezelfde functie. Naarmate de behoeften van hun eigenaren veranderen, veranderen de meeste hun gebruik overeenkomstig. Op verschillende momenten kan uw ADU een kunststudio, een bonusruimte, een Airbnb, een oma-flat en een langetermijnverhuur voor een niet-verwante huurder zijn. Het zou zelfs meerdere functies tegelijk kunnen vervullen, bijvoorbeeld een studio die ook fungeert als een mensengal en maanlicht als een Airbnb.
9. Verminderde ontwikkelingsdruk . ADU's kunnen tegelijkertijd de lokale ontwikkelingsdruk verminderen en het buurtkarakter behouden - twee imperatieven die vaak op gespannen voet staan. Door het aantal huisvestingseenheden per hectare te verhogen en de waarde van onroerend goed te verhogen, verhogen ADU's de politieke kosten van grootschalige ontwikkeling (door het aantal ontheemden te vergroten) en vergroten ze tegelijkertijd de kosten voor grondverwerving en bouw van ontwikkelaars. In snel gentrificerende buurten zijn ADU's alleen niet voldoende om verstorende ontwikkeling in te perken. In marginale gevallen kunnen tolerante aanvullende regelgeving voor eenheden een echt verschil maken - niet noodzakelijkerwijs door de ontwikkeling volledig te stoppen, maar door ontwikkelaars te stimuleren om te investeren in kleinschalige, mensvriendelijke projecten die dichtheid toevoegen zonder het karakter van de buurt in gevaar te brengen.
10. Denser, slimmere, efficiëntere ontwikkeling . Net zoals ze ontwikkelingsdruk in wenselijke buurten niet alleen kunnen neutraliseren, kunnen ADU's op zichzelf niet inefficiënte, auto-georiënteerde wijken transformeren in paragons van slimme groei. Door echter de gemiddelde grootte van wooneenheden te verminderen en de bevolkingsdichtheid te vergroten, stellen ADU's mensen - en bij uitbreiding buurten en steden - in staat om middelen efficiënter te gebruiken. Kleinere wooneenheden vereisen minder energie om te werken en minder grondstoffen om te bouwen en te onderhouden. Denser-wijken stimuleren meer lopen en fietsen, en minder autoritten. Het resultaat: lagere carbon footprints per hoofd van de bevolking.

Nadelen van accessoire wooneenheden

Voor veel voorstanders van slimme ontwikkeling is de zaak voor ADU's echt open en gesloten. Helaas is de oma-vlakke beweging niet zonder controverse, vooral in gemeenschappen in voorsteden waar ordelijke ontwikkeling en behoud van eigendomswaarde doorslaggevende zorgen zijn.

Hier volgt een aantal algemene argumenten tegen ADU's in het algemeen en vervelende nadelen voor huiseigenaren om ADU's toe te voegen waar toegestaan:

1. Aanzienlijke upfront en lopende kosten . Een vrijstaande ADU kan gemakkelijk meer dan $ 100.000 kosten om te bouwen en uit te rusten. Een aangesloten ADU kan meer dan $ 40.000 kosten. Natuurlijk is het mogelijk om deze kosten te financieren met een beveiligde lening, maar dat vereist dat je een paar honderd extra dollars per maand betaalt - bovenop je bestaande hypotheek, hoogstwaarschijnlijk. Als u niet het geld hebt om vooraf de bouw van uw ADU te betalen, of zelfs om de sluitingskosten van uw bouwlening te dekken (als ze niet bij de lening kunnen worden ingeworpen), moet u mogelijk een tijdje opslaan voordat u begint. Evenzo, als u niet van plan bent om uw ADU te verhuren of uw woning snel te verkopen nadat de bouw is voltooid, moet de cashflow van uw huishouden voldoende zijn om uw maandelijkse betaling op te vangen.
2. Potentiële convenanten en beperkingen op de verkoop . In sommige rechtsgebieden moeten ADU-begiftigde eigenschappen door de eigenaar bewoond zijn. Deze beperking is meestal vastgelegd in de eigendom van de accommodatie, dus je kunt niet zomaar doen alsof je garage-appartement geen accessoire-eenheid is. Het kan een deal-breaker zijn. Hier in Minneapolis, is de anderszins tolerante ADU-verordening de eis van eigenaarbezetting vrijwel het enige wat ons ervan weerhoudt om onze achtertuinloods om te bouwen tot een koetshuis. Dat is jammer, want we hebben genoeg vrienden die goed geld zouden betalen om achter ons te leven.
3. Hogere vastgoedbelastingen . Eigen vermogen opbouwen is meestal een goede zaak, maar er is een nadeel voor huiseigenaren met krappe budgetten: hogere onroerendgoedbelasting. Wanneer u een ADU construeert op uw eigendom, stemt u impliciet in met een steile stijging van de geschatte waarde van het object. Afhankelijk van het type ADU, de voorzieningen, de locatie van uw woning en andere factoren, kan die stijging gelijk zijn aan of zelfs hoger zijn dan de kosten voor het samenstellen van de eenheid - mogelijk het toevoegen van een bedrag met hoge drie of lage vier cijfers aan uw jaarlijkse onroerendgoedbelasting. Bill. Vrijstaande ADU's zijn bijzonder kwetsbaar. Volgens Oregon Live hebben eigenaardigheden in de belastingwetgeving van Multnomah County serieuze stickerschokken veroorzaakt voor duizenden huiseigenaren van begin tot midden 2010. Een 'oma-flatdepressie' duurde tot de staatsregering van Oregon met een fix stapte, per Miller Nash Graham & Dunn.
4. Regulatory Red Tape . Zoals de meeste codes voor bouwen en bestemmingsplannen, zijn verordeningen voor accessoire wooneenheden lang, dicht en droog. Natuurlijk kun je de belangrijke punten - vierkante opnamelimieten, vloeroppervlak, tegenslagen, toestemmingsvereisten - waarschijnlijk samenvatten in een eenzijdige pagina, maar je hebt waarschijnlijk professionele hulp nodig om duistere details te voorkomen. "[ADU] -codes zijn erg ingewikkeld, dus zorg ervoor dat je weet dat je ontwerp voldoet aan de bouwvoorschriften voordat je veel geld uitgeven", zegt Christopher Strom.
5. Meer onderhoud nodig . Elke huiseigenaar weet dat meer vierkante meters meer onderhoud betekent. Dat is waar, zelfs als je die extra vierkante meters niet echt bewoont. Of je nu je ADU verhuurd aan een huurder op lange termijn, hem op Airbnb of HomeAway plaatst, of het als een studio- of bonusruimte houdt, het is jouw eigendom. En dat betekent dat je verantwoordelijk bent voor het in goede (of op zijn minst acceptabele) vorm houden. De onderhoudskosten van het huis variëren aanzienlijk, afhankelijk van de leeftijd, de grootte, de configuratie, de locatie en andere factoren van een huis, en het is waar dat nieuw gebouwde accessoire-eenheden waarschijnlijk goedkoper zijn te onderhouden dan uitgestrekte oudere huizen. Toch kunnen onderhoudskosten in de loop van de tijd worden opgeteld: volgens de balans moeten huiseigenaren gedurende lange perioden ongeveer 1% van de waarde van hun woning in beslag nemen voor onderhoud en onderhoud. Dat is $ 1.000 voor een ADU van $ 100.000.
6. Potentieel voor vandalisme . In sommige wijken zijn ADU's een gemakkelijk doelwit voor vandalisme. Vrijstaande AUD's die gedurende lange perioden leegstaan, zijn bijzonder kwetsbaar. U wilt ten minste door beweging geactiveerde schijnwerpers installeren. Externe camera's zijn ook geen slecht idee. Voor echte gemoedsrust is een goed beveiligingssysteem waarschijnlijk essentieel. Dat kan overal van $ 15 tot $ 60 per maand kosten, afhankelijk van de functies en of uw hoofdhuis al een beveiligingsinstelling heeft.
7. Potentieel voor minder bruikbare buitenruimte . Op kleine partijen kunnen ADU's eten in bruikbare buitenruimte. Nogmaals, onthechte ADU's zijn op dit punt bijzonder problematisch. Hoewel het beperkende verbond het grootste probleem voor ons is, zijn mijn vrouw en ik ook bezorgd over een vrijstaande ADU die een groot deel van onze kleine achtertuin opkuist, die we bij zwaar weer goed gebruiken en die onze tuinpercelen opeten.
8. Potentieel voor conflict met buren . ADU's kunnen burenrelaties verstoren, vooral in kleinere steden en rustiger buurten waar ze eerder een novum zijn. Voorbeeld: dit verhaal uit de Greenfield (Massachusetts) -recorder over het conflict veroorzaakt door de eerste goedgekeurde accessoire-wooneenheid van die stad. Zelfs als dit wettelijk niet verplicht is, is het geen slecht idee om uw buren voor en tijdens het bouwproces in uw ADU-abonnementen te laten opnemen.

Laatste woord

In deze handleiding hebben we uitvoerig de initiële kosten van het bouwen van een ADU onderzocht. Als je nog steeds last hebt van stickerschok, maar geïntrigeerd door het inkomstenpotentieel van een aangesloten of losstaande accessoire-eenheid, zou je misschien een stap moeten maken om er zelf een te bouwen en een huis met een bestaande ADU te kopen.

Dat kan een goede zaak zijn voor je geestelijke gezondheid. Het kopen van een bestaande ADU elimineert alle hoofdpijn die gepaard gaat met het toezicht op een ingewikkeld bouwproject - een taak waarvoor de meeste al drukke huisbezitters weinig trek hebben.

Verwacht gewoon niet dat dit de initiële kosten van uw ADU zal verminderen. Het bouwen van een accessoire woning is een bijna zekere manier om de wederverkoopwaarde te verhogen, soms met een bedrag dat groter is dan de totale initiële investering van de aannemer. Of u nu bouwt of koopt, u ​​betaalt op de een of andere manier voor uw ADU.

Heeft uw woning een bijbehorende wooneenheid? Overweegt u er een toe te voegen?

Het verschil tussen contante waarde en vervangingskosten van verzekering begrijpen

Zoals je zult zien in een verzekeringsgids, zijn er veel keuzes als het gaat om het kiezen van de beste verzekeringspolis en de functies die aan dat beleid zijn gekoppeld. Als u iets als onroerend goed of onroerend goed wilt verzekeren, is een van de grootste beslissingen die u moet nemen, of u wilt dat de verzekeringsmaatschappij u vergoedt voor uw potentiële verlies op basis van de huidige contante waarde (contante waarde-verzekering) of het bedrag ervan zou kosten om het item te vervangen (vervangingskostenverzekering).

(Geld en zaken)

9 Apple Cider Azijn trucs die uw gezondheid en portemonnee ten goede komen

Er is veel hype rondom appelciderazijn. Er zijn talloze beweringen dat appelciderazijn een magische remedie is - alles wat je kan helpen om alles te doen, van afvallen tot het beheersen van acne. Anderen beweren dat het drinken van een dagelijkse dosis appelciderazijn je zelfs kan helpen langer te leven

(Geld en zaken)