Berekening van de verhouding tussen schulden en inkomen voor een hypotheek of lening

Net als fysieke gezondheid draait de financiële gezondheid om een ​​hoop verschillende factoren, waarvan sommige belangrijker zijn dan andere. Het is moeilijk voor niet-experts om ze allemaal bij te houden.

Hoewel u geen encyclopedische kennis nodig heeft van alle componenten van een goede kredietscore of de overwegingen bij het afsluiten van een kredietverzekering, doet het geen pijn om te weten wat de kredietgevers tevreden stelt - en wat hen uitschakelt.

Afgezien van uw credit score zelf, is de enige metriek die waardig is voor verder onderzoek uw schuld-inkomensverhouding.

Het is moeilijk om de centrale positie van schuld-in-inkomsten voor het acceptatieproces te overschatten. Als uw ratio te hoog is, zult u het heel moeilijk vinden om krediet te krijgen tegen redelijke prijzen. Dat kan ernstige gevolgen hebben voor uw levensstijl en uw persoonlijke financiële gezondheid, waarvan we hieronder enkele meer in detail zullen bespreken.

Dit is wat u moet weten over de verhouding tussen schulden en inkomsten: hoe deze wordt berekend, waarom het ertoe doet, de beperkingen als een indicator voor de financiële gezondheid en wat u kunt doen om uw persoonlijke of huishoudelijke ratio te verbeteren.

Wat is de schuld-in-inkomenverhouding?

Het is een vrij eenvoudig concept.

Uw debt-to-income ratio vergelijkt wat u verschuldigd bent aan wat u verdient . In wiskundige termen is dit het quotiënt van uw maandelijkse verplichtingen gedeeld door uw maandelijkse bruto-inkomen: R = D / I, waarbij D uw totale schuld is, ik uw totale inkomen is en R uw schuld-inkomensverhouding.

Hoe u uw schuld-inkomensverhouding kunt berekenen

U kunt uw debt-to-income ratio in vier eenvoudige stappen berekenen:

1. Tel uw schulden op . Voeg eerst al uw schulden bij elkaar. Vaak gebruikte verplichtingen voor het berekenen van uw debt-to-income ratio zijn onder meer hypotheek (inclusief escrow-belastingen en verzekeringen) of huurbetalingen, autobetalingen, betalingen voor studieleningen, persoonlijke (en andere) leningbetalingen, leningbetalingen op leningen die u co-financiert. ondertekend (een belangrijk regelitem voor ouders met schuldenplichtige volwassen kinderen), alimentatie, kinderbijslag, hypotheekleningen en minimale creditcardbetalingen (zelfs als u meer in rekening brengt). Dit is geen volledige lijst van schulden die kunnen meewegen in uw debt-to-income ratio. Als u niet zeker weet waar uw geldschieter naar op zoek is, vraag dit dan direct aan uw loan officer.
2. Exclusief uitgaven die niet worden beschouwd als schulden . De teller van uw schuld-inkomensverhouding bevat alleen uitgaven die als schulden zijn aangemerkt. Het is geen totale boekhouding van uw maandelijkse verplichtingen. Niet-gefactureerde uitgaven omvatten gewoonlijk nutsvoorzieningen (zoals water en elektriciteit), de meeste soorten verzekeringen (inclusief auto- en ziekteverzekering), vervoerskosten (met uitzondering van autoleningen), mobiele telefoonrekeningen en andere telecommunicatiekosten, boodschappen en voedsel, de meeste belastingen (exclusief escrowed property taxes) en discretionaire kosten (zoals entertainment).
3. Tel uw bruto inkomen op . Tel alle bronnen van inkomsten op, vóór belastingen. Als u een full-time W-2-baan hebt, is dit net zo eenvoudig als het bekijken van uw meest recente salaris. Als u meerdere deeltijdbanen hebt, als een onafhankelijke aannemer werkt voor meerdere klanten of als u een klein bedrijf hebt, is het waarschijnlijk het gemakkelijkst om naar de belastingaangifte van het voorgaande jaar te verwijzen (ervan uitgaande dat uw inkomen niet aanzienlijk is veranderd) of handmatig uw meest recente bankafschriften.
4. Verdeel stap 1 voor stap 3 . Deel uw totale maandelijkse schulden zoals gedefinieerd in stap 1 door uw bruto inkomen zoals gedefinieerd in stap 3. Dat is uw huidige verhouding tussen schulden en inkomsten!

Hier is een eenvoudig voorbeeld. Stel dat uw totale geaggregeerde maandelijkse schuld, exclusief niet-schulduitgaven, $ 1.500 is . Je maandelijkse bruto inkomen, vóór belastingen en huishoudelijke uitgaven, is $ 4.500 . Uw debt-to-income ratio is $ 1.500 / $ 4.500, of 33.3% .

Waarom uw schuld-inkomensverhouding belangrijk is

Schuldinkomen is een van de belangrijkste factoren die kredietverstrekkers gebruiken om leningaanvragers te beoordelen.

Voor geldschieters is uw debt-to-income ratio een betrouwbare indicator voor uw vermogen om een ​​nieuwe lening tijdig terug te betalen. Statistisch gezien, hoe hoger uw bestaande schuldenlast ten opzichte van uw huidige inkomen, hoe groter de kans dat u achterloopt op schuldendienst.

Hypotheekverstrekkers zijn met name op de hoogte van de schuld-inkomensverhoudingen van de aanvragers. Hypotheekassuradeuren, en de dienstverlenende bedrijven die de meeste hypotheken kopen nadat ze zijn uitgegeven, hebben weinig reden om risicovolle leningen te verstrekken aan aanvragers die moeite hebben om hun bestaande verplichtingen na te komen.

Lenders die risicovolle hypothecaire leningen verstrekken, ook wel subprime-hypotheken genoemd, compenseren het extra risico door hogere aanbetalingen te eisen en hogere rentetarieven toe te kennen. Subprime-hypothecaire leningen vereisen vaak een aanbetaling van ten minste 20% en een rente van meer dan 8% APR, vergeleken met 3% tot 5% voor prime-hypotheken.

Wat is een goede verhouding schulden / inkomen voor kredietverstrekkers?

Elke geldschieter is anders, maar 36% is de algemeen aanvaarde debt-to-income cutoff voor primaire hypotheekleningen. Dat is de maximale debt-to-income ratio die is toegestaan ​​onder de regels van Fannie Mae voor handmatig gegarandeerde leningen.

Fannie Mae maakt uitzonderingen op de 36% -regel. Volgens de Eligibility Matrix van Fannie Mae staat Fannie Mae schulden-tot-inkomenratio's toe van 45% op leningen aan kredietnemers met hogere kredietscores en kasreserves.

Leningen aan kredietnemers waarvan de schuld / inkomen ratio hoger is dan 43%, kunnen belangrijke lenerbeschermingen missen, zoals limieten op up-front "points" -lasten en interest-only periodes. Raadpleeg de literatuur van de Consumer Financial Protection Bureau over gekwalificeerde hypotheken voor meer informatie over wat wel en niet is toegestaan.

Kleinere schuldeisers zijn vrijgesteld van regels voor gekwalificeerde hypotheken en kunnen daarom gunstige hypotheekleningen verstrekken aan kredietnemers met een schulden / inkomensverhouding van meer dan 43%. Kleine crediteuren worden gedefinieerd als kredietverstrekkers met minder dan $ 2 miljard aan activa en 500 of minder hypotheken uitgegeven in het voorgaande jaar. Houd in gedachten dat kredietverstrekkers de laatste discretie hebben ten aanzien van acceptatiebeslissingen - en dat, hoe lenig uw geldschieter ook is, u waarschijnlijk te maken krijgt met hogere rentetarieven en aanbetalingsvereisten als uw schuld-inkomensverhouding hoger is dan 36%.

Is de verhouding tussen schulden en inkomen een goede indicator voor financiële gezondheid?

Het is nu waarschijnlijk duidelijk dat de schuld-inkomensverhouding geen maatstaf is voor de kasstroom van huishoudens. Door het uitsluiten van brede kostencategorieën, zoals nutsbedrijven, verzekeringen en voedsel, is schulden aan inkomen op zijn best een onvolledig beeld van uw algehele financiële gezondheid. Hoewel het gemakkelijker is om meer uit te geven dan u verdient met een portemonnee vol met creditcards of een enorme portefeuille van persoonlijke leningen, is overmatige hefboomwerking niet de enige factor die uw financiële veerkracht kan aantasten.

Schuld-inkomen is een goede indicator van uw persoonlijke kredietwaardigheid, al was het maar vanwege de mate waarin kredietgevers erop vertrouwen in acceptatiebeslissingen. Maar uw "out-of-the-box" schuld-in-inkomstenratio, gedefinieerd in de vier stappen hierboven, is niet genoeg om een ​​holistisch beeld te geven van uw financiële welzijn.

Om dat te bereiken, moet u 'schuld' opnieuw definiëren.

Hoe een gepersonaliseerde schuld-inkomensverhouding te berekenen

Uw persoonlijke schuld-in-inkomstenratio moet rekening houden met terugkerende, onvermijdelijke persoonlijke of familiekosten die niet zijn opgenomen in de Stap 2-definitie van "schulden". Dergelijke uitgaven kunnen het volgende omvatten:

• Ziektekostenverzekering
• Autoverzekering
• Woningverzekering, indien niet gebundeld in escrow
• Kinderopvangkosten, als u jonge kinderen in een eenoudergezin of tweeverdiener hebt
• Inkomstenbelastingen, zo niet geheel achtergehouden van uw salaris
• Utiliteits- en communicatiekosten
• Boodschappen

Vanzelfsprekend, hoe meer kosten u neemt, hoe dichter u bij het simpelweg opnieuw instellen van het budget van uw huishouden komt. (Als u nog geen huishoudbudget heeft, leest u voor het eerst hoe u een persoonlijk budget kunt maken.)

U kunt dat voorkomen door u te concentreren op de grootste verplichtingen: in de meeste gevallen, ziektekostenverzekering en kinderopvang. Voordat u uw persoonlijke schuld-inkomensverhouding berekent, trekt u uw ziektekostenverzekering en kosten voor kinderopvang (indien van toepassing) af van uw bruto inkomen.

Als u in aanmerking komt voor belastingverminderingen of inhoudingen met betrekking tot beide kosten, voeg die dan toe. Afhankelijk van uw inkomen, kunt u in aanmerking komen voor een belastingvermindering gelijk aan 20% tot 35% van de in aanmerking komende dagopvang of andere toezichtskosten voor kinderen en personen onder de leeftijd 13, afgetopt op $ 3.000 aan onkosten voor één kind en $ 6.000 aan onkosten voor twee of meer kinderen. Het volledige tegoed is alleen beschikbaar voor ouders met een lager inkomen. Als u meer dan $ 43.000 per jaar verdient, is uw kredietlimiet 20%. (Deze drempelwaarde kan elk belastingjaar worden gewijzigd, dus raadpleeg uw meest recente belastingaangifte en huidige IRS-publicaties voordat u aannames doet over uw geschiktheid.)

Berekenen van uw schuld-inkomen verhouding: een voorbeeld

Laten we een voorbeeld bekijken. Stel dat uw deel van uw zorgverzekering $ 2.500 per jaar kost, uw uitgaven voor kinderopvang $ 11.000 per jaar voor twee kinderen en uw bruto jaarinkomen $ 70.000 . Ervan uitgaande dat uw kinderen in aanmerking komen voor het kinderkorting en het belastingkrediet voor afhankelijke zorg, kunt u $ 2.200 claimen.

Om uw 'echte' inkomensbasis te vinden voor een gepersonaliseerde schuld-in-inkomstenberekening, trekt u $ 13.500 af van $ 70.000 en voegt u vervolgens $ 2.200 : $ 5800 jaarlijks inkomen toe, of ongeveer $ 4.892 per maand .

U kunt vervolgens uw inkomstenbasis gebruiken om uw maximaal aanbevolen schuldlast te bepalen op basis van de schulden / inkomensdrempels van de kredietgever. Als u een hypotheek aanvraagt ​​en er zeker van wilt zijn dat u in aanmerking komt voor de best mogelijke tarieven en voorwaarden voor uw kredietprofiel, fotografeer dan niet meer dan 36% schulden aan inkomsten . Bij een maandelijks inkomen van $ 4.892, zonder rekening te houden met eventuele extra kosten, kunt u het zich veroorloven om niet meer dan $ 1.761 per maand aan schuldendienst te besteden.

Tips om uw schuld / inkomen ratio te verbeteren

Het is misschien vanzelfsprekend dat het verlagen van uw schuld-in-inkomen-ratio voor de hand ligt, maar het aflossen van schulden is vaak gemakkelijker gezegd dan gedaan. Volg deze tips om een ​​zinvolle, tijdige invloed te hebben op uw debt-to-income ratio voordat u een hypotheek of een andere belangrijke lening aanvraagt:

1. Excise One Discretionary Expense From Your Budget per maand . Het kan een ochtend latte zijn, een kabel-telefoon-internet-pakket dat je nauwelijks gebruikt, een abonnement voor maaltijdbezorging waar je geen tijd hebt om te koken. Identificeer één van deze financiële zwakheden per maand, maak een plan om zonder dit te leven en haal het uit uw budget.
2. Versnel schuldbetalingen op afbetaling . Termijnleningen zijn autoleningen, hypotheken, persoonlijke leningen en andere leningen met vaste maandelijkse betalingen. (Creditcards en home equity-kredietlijnen worden daarentegen "revolving" -schulden genoemd, omdat u hier vrijelijk op kunt beroepen en het openstaande saldo dienovereenkomstig kan stijgen of dalen.) Als hoge maandelijkse betalingen op leningen op afbetaling in uw verheven positie factor zijn debt-to-income ratio, probeer een beetje toe te voegen aan elke betaling om het aantal maanden te verminderen dat nodig is om het saldo te betalen. Voor kredietnemers die zich in de eerste plaats zorgen maken over het verminderen van de schuldenlast op de korte tot middellange termijn, werkt deze strategie het best met leningen die de uitbetaling benaderen: bijvoorbeeld een autolening met nog 24 maandelijkse betalingen over. Het is niet zo effectief voor recent uitgegeven langlopende leningen: bijvoorbeeld een 30-jarige hypotheek met nog 280 maanden te gaan. Door elke maand meer te betalen aan de opdrachtgevers van langere leningen, kunnen de totale rentekosten van de lening dalen. Dat is goed voor uw financiële gezondheid op lange termijn, maar niet direct relevant voor uw kortetermijnschuld-in-inkomen situatie.
3. Betaal creditcards volledig in de maand . Tenzij u een tijdelijke promotie van 0% gebruikt om een ​​grote aankoop te financieren of een hogere rentekredietschuld via saldooverdracht te betalen, hoeft u geen maand-tot-maandcreditcardsaldo bij u te hebben. Als u dit doet, wordt uw minimale maandelijkse betaling verhoogd - en daarmee uw verhouding tussen schulden en inkomsten.
4. Profiteer van aanbiedingen voor saldooverdracht . Als uw tegoed in goede vorm is, komt u mogelijk in aanmerking voor lage APR-creditcards, zoals Chase Slate of Citi Simplicity. Deze kaarten worden vaak geleverd met lange 0% APR-overschrijvingsaanbiedingen die in feite rentebijschrijving op overgedragen hoge rente op creditcardschulden bevriezen, waardoor de kosten om ze uit te betalen worden verlaagd. Maak er gebruik van!
5. Haal elke week een paar uur freelance werk op . Het verhogen van iemands inkomen is vaak gemakkelijker dan het verminderen van iemands schuld. Als je verhandelbare vaardigheden of talenten hebt die goed vertalen naar de freelance contract- of consultingmarktplaats, hang dan een digitale shingle. Zoek naar banen op gerenommeerde freelance werkwebsites.
6. Grote aankopen uitstellen . Een groot project voor huisverbetering plannen? Pijn op een nieuwe auto? Overweeg om die aankopen uit te stellen totdat uw bestaande schulden onder controle zijn. Als u een deel van deze aankopen wilt financieren, verhoogt u uw debt-to-incomeratio, waardoor u het harde werk dat u hebt ingebracht ongedaan kunt maken.
7. Vermijd het aanvragen van nieuwe leningen of creditcards . Die 'vooraf goedgekeurde' creditcardaanbiedingen zijn verleidelijk, maar ze zijn niet goed voor uw verhouding tussen schulden en inkomsten. Vermijd het aangaan van nieuwe schulden, vooral hoogrentende leningen en kredietlijnen, totdat uw schuld-inkomensverhouding onder controle is. Vermijd roofholen, zoals flitskredieten, helemaal.

Laatste woord

De debt-to-income ratio is eenvoudig te begrijpen in abstracto. Waar het rubber de weg raakt, is het niet altijd zo duidelijk.

Als je een conclusie van dit bericht afhaalt, hoop ik dat het is dat je schuld-inkomensverhouding niet de alleskunner is van je financiële gezondheid. Ja, het is een kritieke verzekeringstechnische overweging voor kredietverstrekkers, en een hoge schuld-inkomensverhouding zal waarschijnlijk uw financieringskosten verhogen of u uitsluiten van contentie helemaal. Maar het is simpelweg niet mogelijk om een ​​volledig, gemeten beeld van uw financiële status te krijgen van dit ene nummer alleen.

Hebt u de verhouding tussen uw schulden en uw inkomen onlangs berekend? Is het in goede vorm of is er meer werk aan de winkel?

Is een lidmaatschap van de Warehouse Store (Costco, Sam's Club, BJ) het waard? - Kosten, voordelen en nadelen

Smart-shopping blogs en tijdschriften staan ​​vol met verhalen over de geweldige deals die je kunt krijgen op bijna alles - boodschappen, banden, vakanties - in warenhuizen. Sommige financiële schrijvers beweren zelfs dat er gewoon geen excuus is om niet bij een opslagclub te horen als je op rijafstand van één woont. Maar

(Geld en zaken)

5 manieren om uw credit score te verbeteren na een marktafscherming

Afschermingspercentages zijn meer dan verviervoudigd van 2005 tot 2010, aangezien de subprime-hypotheekcrisis gevolgen had voor elke buurt, buitenwijk en stedelijk gebied in Amerika. In 2010 steeg het aantal leningen in afscherming op 4, 6% volgens de US Census, omdat miljoenen huiseigenaren in het hele land te maken kregen met enorme niveaus van negatief eigen vermogen en hogere hypotheekbetalingen vanwege instelbare hypotheken

(Geld en zaken)