Bij het kopen van een hypotheek heb je verschillende opties. Hypotheken kunnen anders worden gestructureerd en veel factoren zijn bespreekbaar, zoals de rente, afsluitingskosten, de lengte van de lening, een boete voor vooruitbetaling en een betaling per ballon, om er maar een paar te noemen.
Een type lening dat recentelijk populair is geworden, is de ARM of verstelbare tariefhypotheek. Op deze lening begint de rentevoet erg laag en wordt deze in de loop van de tijd aangepast aan de hand van een rente-index, zoals de LIBOR (London InterBank Offered Rate). Doorgaans wordt de rente aangepast omdat er een marge wordt toegevoegd aan de huidige tarieven.
ARM's kunnen zeer geschikt zijn in bepaalde situaties en kunnen marktafscherming in andere situaties uitnodigen. Daarom is het essentieel om hun unieke kenmerken te begrijpen en rekening te houden met de langetermijnrisico's in aanvulling op de kortetermijnbeloningen die dit type lening te bieden heeft.
Misschien hebben de belangrijkste overwegingen met betrekking tot een ARM betrekking op de vraag of er een vaste renteperiode is, op welke index de rente is gebaseerd, hoe vaak de rente wordt aangepast en of er rente- of betalingslimieten zijn.
De meest gebruikelijke regelbare tariefhypotheek wordt een "hybride ARM" genoemd, waarbij een specifieke rentevoet gegarandeerd voor een specifieke tijdsperiode gefixeerd blijft. Vaak is dit initiële tarief lager dan wat u anders zou kunnen krijgen in een traditionele 30-jarige vaste lening.
Een 3/1 ARM of een 5/1 ARM bieden bijvoorbeeld een vast rentepercentage voor respectievelijk drie of vijf jaar. De vaste periode kan echter sterk variëren, van één maand tot tien jaar, en deze wordt alleen beperkt door wat de geldgever zal toestaan. Over het algemeen geldt dat hoe korter de vaste periode, hoe lager de rente in die periode zal zijn.
Voor de vele mensen die hun hypotheek herfinancieren of om de zoveel jaar verhuizen, kan een ARM een effectieve manier zijn om minder rente te betalen dan mogelijk is met een standaard 30-jarige vaste lening. Bovendien kan deze vaste periode u de tijd geven om te beoordelen in welke richting de rentevoeten gaan, en beslissen wanneer of om te herfinancieren. Dat gezegd hebbende, kiezen de meeste mensen ervoor om te herfinancieren tegen het einde van de rentevaste periode.
Uw hypotheekrente zal worden aangepast op basis van een specifieke rente-index en de marge van de geldschieter.
Begraven ergens in het papierwerk voor elke regelbare tariefhypotheek, vindt u de index waarop de aanpassing van de rente is gebaseerd. Een index is een algemene indicator van de huidige rentetarieven, zoals de huidige rente op schatkistobligaties of de rente die banken betalen op hun deposito's (COFI).
Als de rente omhoog gaat, gaan deze indexen omhoog. Evenzo dalen deze indexen wanneer de rente daalt. Hoewel elke index de algemene trend zal volgen, is het echter mogelijk dat deze niet exact de huidige gemiddelde rentetarieven volgen.
De marge is het percentage dat aan de index wordt toegevoegd om uw nieuwe rentevoet te bepalen, en deze loopt over het algemeen tussen 2% en 4%. Als de index bijvoorbeeld gemiddeld 4% is en uw marge 3%, wordt uw koers aangepast naar 7%. De index plus marge wordt technisch de "volledig geïndexeerde koers" genoemd, maar de meeste mensen noemen het gewoon uw rentevoet.
Marges worden toegevoegd, zodat de geldschieter winst maakt, omdat de gebruikte indexen vaak zeer lage tarieven hebben. De grootte van uw marge kan ook afhankelijk zijn van uw kredietwaardigheid; hoe beter uw kredietwaardigheid, hoe kleiner de marge. Vanwege de marge zullen de rentetarieven doorgaans moeten dalen (vergeleken met het moment waarop u de lening hebt afgesloten) om een ​​gelijkwaardige of verlaagde rente te zien zodra uw ARM zich aanpaste.
Wanneer u ARM's vergelijkt, moet u er rekening mee houden dat degene met de grootste marge niet noodzakelijk de verliezer is. Dit komt omdat het mogelijk een index gebruikt die over het algemeen lager is of minder volatiel. Sommige hypotheken zullen bijvoorbeeld de rente baseren op de COFI (Cost of Funds Index), die minder snel op en neer gaat dan andere koersen. In plaats daarvan gebruiken sommige ARM's de LIBOR, die meestal iets hoger is. Kijk waar de ARM-index de afgelopen jaren is geweest om een ​​idee te krijgen van waar uw rente in de toekomst kan liggen.
Zodra de rente is aangepast, moet u weten hoe vaak dit in de toekomst zal veranderen. Met andere woorden, wanneer is de volgende keer dat het wordt aangepast? Dit weten is cruciaal, niet alleen om u te helpen een budget te maken, maar ook om te bepalen wanneer het tijd is om te herfinancieren.
Om te weten wanneer dit zal gebeuren, kijk naar het tweede nummer van de hybride ARM. U weet bijvoorbeeld al dat een 3/1 ARM zich na drie jaar voor de eerste keer zal aanpassen. Het tweede cijfer geeft echter aan dat het daarna eenmaal per jaar zal worden aangepast. Dat gezegd hebbende, zijn er enkele ARM's die om de twee jaar, zes maanden of zelfs elke maand na de eerste aanpassing worden aangepast - hoewel dit laatste minder gebruikelijk is.
Is het rentepercentage of de betaling afgetopt? Een limiet op uw rentevoet of betaling betekent dat het alleen gedurende een bepaalde periode een bepaald bedrag kan omhoog gaan. In feite zijn er verschillende soorten caps die zijn ontworpen om te voorkomen dat uw betaling of rentetarief in korte tijd drastisch omhoog gaat, zelfs als de rentevoeten stijgen.
Rentedrempels zijn er in twee smaken: levenslange doppen en periodieke aanpassing caps.
Een belangrijk voorbehoud is dat als de index meer dan het limietbedrag in een jaar stijgt, de rente het volgende jaar kan worden aangepast, zelfs als de index sinds de vorige aanpassing niet is verplaatst.
Laten we ons in het bovenstaande voorbeeld voorstellen dat de index 1, 5% is gestegen in één jaar, maar dat hij de komende jaren op dat niveau blijft. In jaar 1 gaat uw rentevoet 0, 5% omhoog, of het bedrag dat uw periodieke aanpassingslimiet zal toestaan. Dan, in jaar twee en drie, zal de rente 0, 5% stijgen totdat uw rentevoet overeenkomt met de index plus marge.
Sommige ARM's hebben een 'floor'-rentetarief waaronder het tarief niet kan dalen. Met andere woorden, zelfs als de rentetarieven aanzienlijk dalen, kan uw nieuwe rentevoet helemaal niet dalen. Dit komt omdat de "vloer" de rentevoet kan zijn die van kracht is gedurende de vaste periode, of de rentevoet die het eerst aanpaste. Controleer uw papierwerk zorgvuldig om te zien of u een rente hebt die alleen maar zal stijgen.
Net als het renteplafond houdt een betalingslimiet ervoor dat uw betaling niet altijd te veel oploopt. Betalingslimieten zijn ofwel in dollarbedragen (uw maandelijkse betaling kan bijvoorbeeld maximaal $ 200 per jaar stijgen) of een percentage (uw maandelijkse betaling kan bijvoorbeeld slechts met 10% per jaar stijgen).
Bovendien wordt uw nieuwe betaling vergeleken met de betaling van het vorige jaar, niet het origineel. Als uw betalingslimiet bijvoorbeeld 10% per jaar is en u aanvankelijk $ 1.000 per maand heeft betaald, kan uw aangepaste betaling stijgen tot niet meer dan $ 1.100 in het eerste jaar, $ 1.210 in de tweede en $ 1.331 in de derde.
Betalingslimieten werken meestal onafhankelijk van rentecaps. Dus zelfs als de rente aanzienlijk stijgt, betekent dat niet automatisch dat uw betaling zal gebeuren. Aan de andere kant, u bent nog steeds die rente verschuldigd en het zal worden gekoppeld aan het saldo van uw hypotheek. Dit staat bekend als negatieve afschrijving (zie hieronder).
Je merkt zelfs niet eens dat het gebeurt. Maar als uw rentetarief stijgt en uw betaling niet, dan stijgt uw leningsaldo waarschijnlijk elke maand in plaats van naar beneden. Sommige ARM's bevatten een clausule die de betalingslimiet volledig zal verwijderen wanneer het huidige kredietsaldo het oorspronkelijke lening saldo met een bepaald bedrag overschrijdt. Dit resulteert vaak in een enorme betalingssprong. Om deze situatie te voorkomen, controleert u uw hypotheekoverzicht elke maand om ervoor te zorgen dat uw leningssaldo niet toeneemt en dat uw betaling overeenkomt met de rente die u moet betalen.
Naast de hybride ARM zijn er andere, minder vaak voorkomende typen. Als ze verkeerd worden begrepen, kunnen deze ernstige gevolgen hebben voor uw financiële gezondheid, kredietwaardigheid en algemene kwaliteit van leven.
Met ARM voor alleen rente kunt u elke maand alleen de rente over de lening betalen, zonder aflossing van de hoofdsom. Dit verlaagt de betaling, maar helpt u niets om uw vermogen op te bouwen of om dichter bij uw woning te komen. Dit type lening wordt vaak gebruikt door beleggers die niet van plan zijn om het huis lang te houden, of door huiseigenaren die verwachten dat ze hun huis binnen een paar jaar beter zullen betalen.
Het aangaan van een dergelijke lening kan echter een riskante aangelegenheid zijn, aangezien de meeste rentehypotheken uiteindelijk worden gereset en u ook de hoofdsom moet betalen. Wanneer dit gebeurt, neemt de betaling natuurlijk dramatisch toe. Als u een dergelijke lening hebt of overweegt, moet u weten hoe en wanneer deze zich aanpast om volledig te worden afgeschreven.
"Negatieve afschrijving" is een mooie term voor een hypotheek waarbij u minder betaalt dan de rente die u elke maand moet betalen. Het betekent dat uw leningsaldo stijgt omdat onbetaalde rente op het leningsaldo wordt toegevoegd. Deze soorten hypotheken werden vaak misbruikt tijdens de hausse van de huizenmarkt, omdat de betalingen begrijpelijkerwijs laag zijn.
Als het saldo van de lening echter te hoog wordt, wordt de hypotheek opnieuw ingesteld en gaan de betalingen dramatisch omhoog. Vóór de hausse op de huizenmarkt werden de meeste negatieve afschrijvinghypotheken alleen gebruikt door beleggers of huisvinnen. Deze leningen zijn eenvoudigweg een recept voor rampen voor de meeste huiseigenaren.
De 'pick-a-pay'-hypotheek, ook wel een betalingsoptie-hypotheek genoemd, is een vrij nieuw type lening dat op maat lijkt om problemen te creëren. Deze hypotheken waren erg populair toen de huizenprijzen dramatisch stegen omdat ze mensen in staat stelden meer voor minder geld in huis te nemen. De meeste van deze leningen bieden elke maand meerdere betalingsopties en zolang u minstens de laagste betaling betaalt, bent u niet meer in gebreke.
Meestal kunt u kiezen tussen het betalen van alle rente plus een deel van de hoofdsom, het betalen van alleen rente of het betalen van een bedrag dat lager is dan de rente die die maand is opgebouwd. Je kunt je voorstellen dat de meeste mensen de kleinste betaling kiezen, wat betekent dat de niet-betaalde rente ertoe kan leiden dat het saldo van de lening in de loop van de tijd aanzienlijk groeit. Als het saldo van de lening een bepaald punt bereikt (vaak 20% meer dan het oorspronkelijke saldo), wordt de hypotheek opnieuw ingesteld en gaan de betalingen dramatisch omhoog.
Pick-a-pay hypotheken werden vaak verkocht aan mensen die niet op de hoogte waren dat het betalen van de minimumbetaling hun leningbalans zou doen groeien. Hoewel dit soort hypotheken een geweldig hulpmiddel voor beleggers kan zijn, zijn ze meestal niet geschikt voor mensen die van plan zijn om lang thuis te blijven. Als u elke maand een hypotheek met verschillende betalingsopties hebt, leest u zorgvuldig uw leningsdocumentatie en uw hypotheekverklaring om te bepalen hoeveel u moet betalen om uw leningsaldo naar beneden te laten gaan in plaats van omhoog.
Voors en tegens van ARM's Deze voor- en nadelen zijn over het algemeen van toepassing op de meeste ARM's, maar controleer uw papierwerk zorgvuldig om te bevestigen of ze al dan niet van toepassing zijn op de lening die u overweegt.
Hypotheken met regelbare rentevoeten zijn de afgelopen jaren enorm in populariteit gestegen, voornamelijk vanwege hun lagere kosten en rentetarieven. Ze zijn echter ook serieus misbruikt. Toch kan een instelbare rente hypotheek die is afgestemd op u en uw financiële behoeften zeer gunstig zijn, zolang u zich bewust bent van alle voorwaarden van de hypotheek.
Overweeg bovendien bij het kiezen van een hypotheek, en met name een ARM, uw persoonlijke situatie en intentie. Als u bijvoorbeeld verwacht vele jaren bij u thuis te wonen en de rentetarieven op het laagste punt liggen, is een ARM mogelijk niet logisch voor u. Natuurlijk, u bespaart in de eerste paar jaar wat geld, maar de kans is groot dat u meer betaalt via een hogere rente als u herfinanciert.
Neem de tijd om hypotheken te doorgronden en te vergelijken en onthoud welke functies voor u het belangrijkst zijn. Beoordeel de leningsdocumentatie altijd grondig voordat u ondertekent, zodat u zeker weet dat u de juiste hypotheek krijgt en valkuilen en dure fouten voorkomt.
Heb je ervoor gekozen om met een instelbare rentehypotheek te gaan? Waarom of waarom niet?
Sidecar Review & Promotiecode - Ontvang $ 5 korting op uw eerste rit
: Click here and sign up for Sidecar using promo code GYUTAE1 and get $5 off your first ride. Tijdelijke aanbieding : klik hier en meld u aan voor Sidecar met promocode GYUTAE1 en ontvang $ 5 korting op uw eerste rit. Sidecar is een app voor het delen van ritten waarmee u van punt naar punt kunt rijden vanaf uw telefoon
5 redenen waarom nu de beste tijd is om een ​​nieuw bedrijf te beginnen
De combinatie van goedkope technologie, toegankelijke virtuele markten en eenvoudige financiering door crowdsourcing verandert het gezicht van ondernemerschap. De nieuwe starters van vandaag zijn sociaal geavanceerd, willen meer risico lopen dan eerdere generaties en werken vaker vanuit een huis of een klein kantoor en vertrouwen op anderen voor bedrijfsprocessen
