nl.lutums.net / Wat is Home Title Insurance - Beleidskosten, dekking en noodzaak

Wat is Home Title Insurance - Beleidskosten, dekking en noodzaak


Op de vraag om het belangrijkste type vastgoedverzekering te noemen, antwoorden veel huiseigenaren vol vertrouwen en zonder aarzeling op 'huiseigenarenverzekering'. Huiseigenaarspolissen beschermen tenslotte tegen mogelijk enorme financiële verliezen als gevolg van schade door brand, water, wind, vandalisme en een groot aantal andere gevaren. Wat kan belangrijker zijn? Nou, om te beginnen, ervoor te zorgen dat het onroerend goed gedekt door die huiseigenaren verzekering eigenlijk behoort tot de beweerde eigenaar.

Dat is de titelverzekering, een speciale vorm van schadevergoeding voor onroerend goed. Wanneer een bepaald stukje woon- of commercieel onroerend goed van eigenaar verandert, zorgt een titelbeleid ervoor dat het eigendom niet wordt bezwaard door pandrechten in het verleden of andere problemen - zoals een vervalste titel en niet-geschikte of incompetente partijen bij een eerdere daad - die van invloed kunnen zijn op de de wettigheid van de overdracht of het resultaat van toekomstige financiële kosten.

In de meeste gevallen kopen geldschieters en kopers afzonderlijke titelverzekeringen, die elk hun respectieve belangen in het onroerend goed beschermen. De koper betaalt over het algemeen de volledige kosten van beide polissen, hoewel het vaak mogelijk is om met de verkoper een kostendelingsregeling uit te werken (of de verkoper ervan te overtuigen de volledige financiële last te dragen) op de markt van een koper. Titelverzekeringen worden meestal opgenomen als afsluitkosten bij een vastgoedtransactie.

Of je nu een ouder huis of een nieuw huis koopt, je hebt waarschijnlijk een titelbeleid nodig. Dit is wat u moet weten over deze ongewone maar ongelooflijk gebruikelijke vorm van verzekering.

Wat is titelverzekering?

Hoewel de titelverzekeringen in de meeste geïndustrialiseerde landen bestaan, is het in de Verenigde Staten veel gebruikelijker dan in andere. Dit is grotendeels te wijten aan het feit dat lokale overheden een kleinere rol spelen bij het bepalen van de legaliteit van eigendomsoverdrachten en eigendom dan bijna overal ter wereld.

In de meeste andere landen, met name die welke zijn beïnvloed door de Britse common law, registreren nieuwe vastgoedeigenaren de onlangs overgebrachte eigendom van hun land bij de toepasselijke lokale overheid, die vervolgens fungeert als de uiteindelijke arbiter van geschillen die ontstaan ​​als gevolg van de transactie. Daarentegen registreren de meeste Amerikaanse rechtsgebieden eenvoudig elke eigendomsoverdracht zonder overtuigend vast te stellen of deze geldig is of dat het onroerend goed vrij is van pandrechten en andere lasten. Die vastberadenheid komt toe aan privéspecialisten, waaronder medewerkers van het verzekeringsbedrijf.

Waarom het bestaat

Geloof het of niet, eigenaars van onroerend goed hadden vóór het midden van de 19e eeuw geen legale toevlucht tegen ongeldige of frauduleuze grondtitels. Toendertijd viel het vierkant op kopers om ervoor te zorgen dat hun titel geldig was. Dit was een moeizaam, tijdrovend proces dat praktisch onmogelijk was in enorme grensstaten met slechte wegen en centraal gelegen en soms slecht onderhouden landrecords.

Deze ongelukkige gang van zaken werd aangevochten en verdedigd in de kenmerkende Watson v. Muirhead-zaak, gehoord door het Hooggerechtshof van Pennsylvania in 1868. De rechtbank oordeelde dat Muirhead, een transporteur uit Pennsylvania (professional in onroerend goedoverdracht), niet aansprakelijk kan worden gesteld voor beroep doen op de onjuiste mening van een advocaat dat een bepaalde titel vrij van bezwaringen was. In werkelijkheid had de titel een reeds bestaand pandrecht dat de onderzoeksadvocaat niet had ontdekt, wat resulteerde in ernstige financiële problemen voor de koper.

Verontwaardigd over de beslissing lobbyden grootgrondbezitters de Pennsylvania State Legislature om in te grijpen. In 1874 keurde het lichaam een ​​wet goed die titelverzekering toestaat. In 1876 werd de eerste titelverzekeringsmaatschappij opgericht in Philadelphia. Andere staten volgden, en de rest is geschiedenis.

Soorten titelverzekering

Titel verzekering bestaat in twee basisvormen: kredietverlener (ook bekend als "lening") beleid en kopersbeleid. Het beleid van kredietverstrekkers beschermt de interesse van de hypotheekverstrekker in het onroerend goed, die gewoonlijk in de loop van de tijd afneemt. Het beleid van kopers beschermt de interesse van de koper, die gewoonlijk met de tijd toeneemt.

Het beleid voor geldverstrekkers blijft van kracht gedurende de levensduur van de hypothecaire lening of totdat de oorspronkelijke hypotheek is geherfinancierd, waarna een nieuw beleid van de kredietverlener wordt uitgegeven. Het beleid van kopers blijft van kracht zolang de koper interesse heeft in het onroerend goed.

Welke titel verzekering dekt

De meeste andere vormen van verzekering bieden financiële bescherming tegen toekomstige verliezen als gevolg van schade, diefstal en andere gevaren. Daarentegen is een groot deel van de kosten van eigendomstitels gereserveerd voor problemen uit het verleden met mogelijk negatieve gevolgen voor de huidige verzekeringnemer en voor de professionele arbeid die nodig is om dergelijke problemen te ontdekken en recht te zetten voordat ze financiële verliezen veroorzaken.

Titel zoeken

Hoewel de titelverzekeringspolissen van staat tot staat en van aanbieder tot aanbieder variëren, dekken ze altijd de kosten van het uitvoeren van een zoekopdracht op titel. Een titelonderzoek is een grondig onderzoek van relevante openbare documenten om te bepalen of er problemen zijn met de titel. Deze records worden meestal bewaard bij de stad of provincie waar het onroerend goed zich bevindt.

Idealiter kijkt een titelzoekactie naar de volledige geschiedenis van een woning, die teruggaat tot zijn oorspronkelijke platting of onderverdeling. Dit wordt meestal gedaan door het abstract van het pand te controleren - een document met de volledige eigendomsstructuur en historische pandrechten. Omdat samenvattingen echter onvolledig kunnen zijn of onjuiste informatie bevatten, is een uitgebreid zoeken naar titels doorgaans afhankelijk van andere informatiebronnen, zoals lokale belastingregisters, testamenten van eerdere eigenaren en toepasselijke rechterlijke uitspraken.

Genezen of oplossen van problemen

Titelverzekeringen omvatten ook de kosten van het oplossen (ook bekend als genezen) van de meeste titelproblemen (ook wel gebreken genoemd) die tijdens het zoeken naar titels zijn ontdekt. Veelvoorkomende defecten omvatten, maar zijn niet beperkt tot, het volgende:

  • Belastinggeldlening (voor onbetaalde belastingen)
  • Bouwrechten, ook bekend als retentierechten (voor onbetaalde bouw- of verbouwingskosten)
  • Creditor liens (bijvoorbeeld een onbetaald saldo op een reeds bestaande hypotheek)
  • Rechterlijke uitspraken (bijvoorbeeld een vonnis na de echtscheiding dat een deel van het onroerend goed toekent aan een voormalige echtgenoot)

Merk op dat als het zoeken naar een titel ernstige problemen met de titel aan het licht brengt - zoals bewijs dat het eigendom volledig eigendom is van een derde partij en dus niet verhandelbaar is door de huidige verkoper, dat een of meer overdrachtsinstrumenten vervalst zijn, dat een incompetente partij (zoals als minderjarige) was betrokken bij een eerdere overdracht, of dat er geen recht op toegang tot het land is - de kredietgever kan weigeren een hypotheek op het onroerend goed te geven en de koper kan gedwongen worden weg te lopen.

Juridische kosten en schadevergoeding

Tot slot dekken de titelverzekeringspolissen toekomstige kosten die voortvloeien uit eigendomsgeschillen. De houder van een geldige titelverzekeringspolis hoeft bijvoorbeeld niet contant te betalen om te verdedigen tegen een rechtszaak die wordt aangespannen door aannemers en beweert dat hun bedrijven pandrechten hebben op het onroerend goed als gevolg van de onbetaalde renovatiewet van een vorige eigenaar.

In het vrij zeldzame geval dat een rechtbank beslist dat de meest recente overdracht van het onroerend goed ongeldig is - bijvoorbeeld als ontdekt wordt dat een vorige eigenaar het eigendom aan een derde in een tot nu toe onontdekte wil heeft overgedragen - vergoedt het contract de verzekeringnemer ook voor enig verlies van vermogen in het onroerend goed. De dekkingslimiet van een titelverzekering is meestal gelijk aan de geschatte waarde van de woning op het moment dat de polis wordt verleend, tenzij de verzekeringnemer een aanvullende dekking aanschaft.

Hoe de kosten van het verzekeringscontract worden bepaald

In tegenstelling tot veel andere gebruikelijke verzekeringspolissen (waaronder autoverzekeringen, levensverzekeringen en verzekeringen voor huiseigenaren), vereisen titelverzekeringen doorgaans een eenmalige eenmalige betaling op of vóór de sluitingsdatum van de transactie. Tenzij uw verzekeraar aanbiedt om de eenmalige betaling in meer beheersbare maandelijkse termijnen te splitsen, is het zeer zeldzaam dat een titelbeleid voortdurende betalingen vereist.

Factoren die van invloed zijn op de verzekeringskosten van de titel

De kosten van de titelverzekering worden meestal in twee grote categorieën verdeeld: premies en servicekosten. Binnen elke categorie kunnen de kosten verder worden gesplitst op basis van de hoeveelheid en het soort werk dat nodig is om het beleid te waarborgen en te vervullen.

premies

De werkelijke premie die wordt betaald voor een bepaalde titel, is in zekere mate afhankelijk van de waarde van de onderliggende eigendom. Aangezien het grootste deel van de kosten van het beleid echter betrekking heeft op werkzaamheden voorafgaand aan de overplaatsing - zoeken naar titels, onderzoek en herstelfouten - is de waarde van onroerend goed niet de belangrijkste factor.

Hier zijn enkele andere factoren die premies beïnvloeden:

  • Een hoeveelheid werk die nodig is om nauwkeurige, bijgewerkte informatie over de gedekte eigenschap en aangrenzende eigendommen te bewaren (bekend als titelfabriek)
  • Een hoeveelheid werk die nodig is om een ​​grondige zoektocht naar en een onderzoek naar de titel uit te voeren
  • Legwerk vereist om eventuele gebreken of nadelige belangen te verhelpen
  • Verwachte kosten om de verzekerde te compenseren voor eventuele titelgebreken

De gemiddelde titelverzekeringspolis heeft een eenmalige premie van ongeveer $ 1.000, die alle lopende werkzaamheden en lopende wettelijke en verliesdekking dekt. De premies variëren echter aanzienlijk, van een paar honderd dollar tot meer dan $ 2000.

Premieregeling

Regels voor wettelijke aansprakelijkheid verschillen aanzienlijk van staat tot staat. In sommige rechtsgebieden reguleren overheden de premies strak en beperken ze ernstig hoe titelverzekeraars hun beleid kunnen structureren - hoeveel ze kunnen aanrekenen, ongeacht de hierboven geschetste factoren. In andere rechtsgebieden is premieregulering lichter en hebben verzekeraars meer speelruimte om tarieven vast te stellen.

Veel voorkomende vormen van premieregelgeving zijn onder meer:

  • Alleen toezicht . In dit schema houden toezichthouders jaarlijks de titel verzekeringspremies in de gaten, maar nemen geen directe actie om acceptabele tarieven of reeksen in te stellen. Als de autoriteiten echter vaststellen dat een bepaalde verzekeraar onredelijk hoge premies aanrekent, de concurrentie ondermijnt of monopolistische macht over de lokale industrie uitoefent, behouden zij zich het recht voor om de overtredende verzekeraar te boeten of premiecontroles uit te voeren. Voorbeeldtoestanden omvatten Georgië en Illinois.
  • Promulgatie . Regelgevende instanties komen regelmatig bijeen om de toestand van de lokale verzekeringensector te beoordelen en premietarieven of -reeksen vast te stellen die dit weerspiegelen. Voorbeeldtoestanden omvatten Texas en New Mexico.
  • Voorafgaande goedkeuring . Elke titelverzekeraar die in de staat actief is, of een lokale handelsorganisatie die meerdere verzekeraars vertegenwoordigt, moet jaarlijks nieuwe tarieven voorstellen aan lokale regelgevende instanties. Deze tarieven kunnen niet in rekening worden gebracht voordat ze expliciet zijn goedgekeurd door de autoriteiten. Een verwante standaard, bekend als 'bestand en gebruik', vereist dat verzekeraars nieuwe tariefplanningen indienen bij regelgevende instanties en vervolgens wachten om ze te implementeren tot ze op de hoogte zijn gesteld dat ze niet zullen worden aangepast. Voorbeeldtoestanden omvatten New Jersey en New Hampshire.
  • Bestand-en-gebruik . Dit is een lichtere, minder algemene standaard waarmee verzekeraars de tarieven naar eigen goeddunken kunnen wijzigen, op voorwaarde dat ze tegelijkertijd de verandering melden bij de regelgevende instanties. Als de autoriteiten de nieuwe tarieven als oneerlijk beschouwen na beoordeling, behouden ze zich het recht voor deze aan te passen. Vanaf medio 2015 is Wisconsin de enige gebruiks- en bestandsstatus.

Wie biedt titelverzekering en waar deze beschikbaar is

De titelverzekering is een gespecialiseerd product dat geen beroep lijkt te doen op gediversifieerde aanbieders van verzekeringen voor auto's en huiseigenaren, zoals Progressive en State Farm. In feite, volgens de American Land Title Association (ALTA), onderschrijven een handjevol verzekeraars de overgrote meerderheid van de Amerikaanse titelverzekeringen. In 2014 waren Fidelity National Financial, First American Corporation, National Republic National Title Insurance Company en Stewart Title Guaranty Company goed voor meer dan 80% van de totale markt voor eigendomstitels. Kleinere, regionale titelverzekeraars vormden het verschil.

In de meeste onroerendgoedtransacties adviseren de hypotheekverstrekker van de koper, de titelagent (titelbedrijf) en de makelaar of advocaat een titelverzekeraar voor het kopersbeleid, als de koper in feite verplicht is om er een te kopen of ervoor kiest om er een te kopen. Aangezien de kosten van de titelverzekeringen en polisvoorwaarden zelden sterk variëren tussen verzekeraars die in hetzelfde rechtsgebied werken, accepteert de koper doorgaans de aanbeveling en handelt deze ook.

Het is echter belangrijk op te merken dat federale wetgeving (de Real Estate Settlement Procedures Act of RESPA) deze entiteiten verbiedt om van de koper te eisen dat hij een bepaald bedrijf gebruikt. Als een koper van onroerend goed, hebt u altijd de mogelijkheid om te zoeken naar een titelverzekering en de aanbieder te kiezen die het beste bij u past.

Beschikbaarheid titel verzekering

Titel verzekering is legaal en beschikbaar in 49 staten. De enige uitzondering is Iowa, die de titelverzekering in 1947 verbood, kort na een gelokaliseerde ineenstorting van onroerend goed die verscheidene in Iowa gevestigde verzekeraars bankroete en resulteerde in massale onverzekerde verliezen voor staatsgrondbezitters. In Iowa onderzoeken advocaten grondtitels en produceren titeladviezen waarin de eigendomsstructuur en eventuele schijnbare titelgebreken worden samengevat. Iowa advocaten wanpraktijken verzekeringspolissen dekken meestal financiële verliezen toe te schrijven aan onjuiste of onvolledige titel adviezen.

Titel Verzekering versus Titel Opiniekosten

Ter vergelijking, de typische advocaat-gegenereerde titel opinie kost overal van $ 100 tot $ 300 in Iowa, afhankelijk van het type woning, het aantal vorige eigenaren, en het aantal en de complexiteit van eventuele pandrechten die kunnen bestaan ​​op het onroerend goed. Bovendien liggen de kosten voor het overdragen van de abstract van de woning meestal tussen $ 100 en $ 200.

Dat komt neer op een totale kostprijs van $ 200 tot $ 500, exclusief betaald door de koper - aanzienlijk minder, in veel gevallen, dan de kosten van de titelverzekering. Hoewel noch de mening van de titularis noch de abstraherende vergoedingen worden gereguleerd door de deelstaatregering van Iowa, houdt de intense concurrentie tussen de advocaten van de staat en de titelprofessionals hen op een redelijk niveau.

Houd er echter rekening mee dat meningen over de titel in de meeste rechtsgebieden niet gebruikelijk zijn. Zelfs als u lokale advocaten kunt vinden die bereid zijn een titel te schrijven over het eigendom dat u koopt, is het mogelijk dat hun beleid voor misstanden geen dekking biedt voor verliezen die zijn ontstaan ​​als gevolg van een onjuiste of onvolledige mening. U zult waarschijnlijk de oorzaak zijn van die verliezen - en in het ergste geval zou uw eigendom hierdoor verloren kunnen gaan.

Laatste woord

Het sluiten van een nieuw huis is een uitputtend proces, vooral voor starters van een eerste woning. Toen mijn vrouw en ik ons ​​huis in 2015 sloten, was onze gespecificeerde lijst met sluitingskosten meer dan een pagina lang - in kleine letters.

Het is verleidelijk om de titelverzekering te zien als slechts een andere afsluitingskost die met tegenzin moet worden betaald door u of uw verkoper. Het is echter veel meer dan een regelitem dat weggegooid wordt. Net zoals de verzekering van huiseigenaren financiële bescherming biedt tegen een groot aantal fysieke gevaren, verzekert de eigendomsverzekering uw interesse voor fouten uit het verleden, nalatigheden en frauduleuze handelingen. Zelfs als uw geldschieter niet vereist dat u een titelverzekering bij u hebt, is het moeilijk zich een situatie voor te stellen waarin het geen investering waard is.

Hebt u ooit een titelverzekering gekocht voor een woning of een woning waarvan u de eigenaar bent?


7 beste manieren om uw geld veilig te houden tijdens het reizen

7 beste manieren om uw geld veilig te houden tijdens het reizen

Ben je gretig aan het aftellen naar uw volgende vakantie? Na het hele jaar door hard gewerkt te hebben, verdien je een paar dagen ontspanning en plezier. Maar ongeacht hoe opgewonden je bent om je volgende reis te maken, het is altijd van cruciaal belang dat je slim voorbereidt en altijd onthoudt om voldoende voorzorgsmaatregelen te nemen

(Geld en zaken)

5 belastbare extralegale voordelen die u als inkomsten aan de IRS moet melden

5 belastbare extralegale voordelen die u als inkomsten aan de IRS moet melden

De IRS kraakt op werkgevers die het loon van hun werknemers niet goed rapporteren. Veel werkgevers en werknemers denken misschien dat bepaalde secundaire arbeidsvoorwaarden niet in de lonen hoeven te worden opgenomen - en dus onderworpen zijn aan federale inkomstenbelasting en bronbelasting - maar dit kan een kostbare fout zijn

(Geld en zaken)