Als je klaar bent om een ​​huis te kopen, gefeliciteerd. Je bent een stap dichter bij het maken van wat waarschijnlijk de grootste afzonderlijke aankoop van je leven zal zijn - in ieder geval tot je familie groter wordt en je gedwongen wordt om een ​​grotere woning te gebruiken.
Of je nu een nieuwbouwhuis koopt of een oud huis met een fixeermachine, de kans is groot dat je niet genoeg geld hebt om je huis zonder meer te kopen. U moet de aankoop met een hypothecaire lening financieren.
Evenzo, als je je huis hebt gekocht toen de rente hoger was, maar je niet genoeg geld hebt om je hypotheek volledig af te betalen, ben je misschien klaar om je aankooplening te herfinancieren. Dat betekent het afsluiten van een nieuwe woninglening om uw bestaande lening af te lossen en een lager rentepercentage vast te leggen dat u duizenden (en misschien wel tientallen of zelfs honderdduizenden) bespaart gedurende de resterende looptijd van uw lening.
Soorten woningleningen: Conform en niet-conform
Aankoop- en herfinancieringsleningen zijn er in veel verschillende configuraties. Voordat u een aanbieding op een huis doet of zich ertoe verbindt uw huidige hypotheek te herfinancieren, moet u uw opties evalueren en de optie kiezen die het beste bij u past.
Woningkredieten kunnen worden onderverdeeld in twee brede categorieën: conventioneel en niet-conventioneel. Soms zie je ook een verwijzing naar "conforme" en "niet-conforme" leningen. Deze voorwaarden zijn niet synoniem, maar worden soms door elkaar gebruikt.
Conventionele versus niet-conventionele leningen: belangrijke verschillen
Het belangrijkste onderscheid tussen conventionele en niet-conventionele leningen is dat conventionele leningen niet worden uitgegeven of gesteund door een federale overheidsinstantie. Omgekeerd worden niet-conventionele leningen uitgegeven of ondersteund door afdelingen van de uitvoerende macht, waaronder het Department of Veteran's Affairs (VA), de Federal Housing Administration (FHA, onderdeel van het Department of Housing and Urban Development) en het ministerie van Landbouw (USDA).
Voldoen aan de leenvereisten
De meeste conventionele leningen voldoen, wat betekent dat ze moeten voldoen aan de kredietlimieten van de Federal National Mortgage Association (Fannie Mae) en Federal Home Loan Mortgage Corporation (Freddie Mac), twee quasi-overheidsbedrijven die een enorme invloed hebben op de Amerikaanse woninglening industrie. Fannie Mae en Freddie Mac garanderen leningen die aan deze limieten voldoen en zorgen voor een liquide secundaire markt voor hypotheekschulden.
Lening limieten
Om in aanmerking te komen als een conforme lening, mag de hoofdsom van de lening niet hoger zijn dan een hard maximum dat elk jaar opwaarts wordt aangepast om de marktomstandigheden te weerspiegelen. In 2017 was de limiet ongeveer $ 424.000 voor eengezinswoningen in de continentale VS en ongeveer $ 625.000 in gebieden met hoge kosten (inclusief Alaska, Hawaï en dure kuststeden zoals Seattle en San Francisco).
Niet-door de overheid gesteunde leningen met grotere opdrachtgevers worden jumbo-leningen genoemd. Jumbo-leningen worden niet gegarandeerd door Fannie en Freddie, dus de secundaire markt voor hen is kleiner en risicovoller.
Geschiktheidstypen
In aanmerking komende onroerendgoedtypen zijn onder meer een-tot vier-familie vrijstaande huizen, flatgebouwen, nieuwbouw huizen in geplande ontwikkelingen, coöperatie woningen, en vervaardigde huizen. Condos, co-op-woningen en gefabriceerde huizen zijn echter onderhevig aan enkele aanvullende beperkingen.
Credit- en schuldvereisten
In de meeste gevallen zijn conforme leningen voorbehouden aan kredietnemers met een goed tot uitstekend krediet. Het komt zelden voor dat kredietnemers met FICO-scores onder 680 in aanmerking komen voor conforme leningen, hoewel kredietverstrekkers enige discretie hebben om uitzonderingen te maken. Prime-tarieven zijn gereserveerd voor huiseigenaren met een uitstekende kredietwaardigheid.
Bovendien vereisen de meeste geldverstrekkers conforme leningaanvragers om de DBI-ratio (debt-to-income) onder de 43% te houden. Sommige kredietverstrekkers zijn strenger, waardoor ratio's lager zijn dan 36%. In sommige gevallen kunnen de DTI-ratio's echter boven de 50% uitkomen, hoewel de rentetarieven van de hoge DTI-leningen waarschijnlijk hoger zijn. Uw debt-to-income ratio wordt gedefinieerd als het percentage (percentage) van uw maandelijks inkomen besteed aan schuldendienst, inclusief ongedekte kredietproducten zoals creditcards en beveiligde kredietproducten zoals autotonen.
In de volgende paragrafen gaan we dieper in op de verschillen tussen conventionele hypothecaire leningen, FHA-hypothecaire leningen en VA-hypotheekleningen.
Conventionele hypotheekleningen: tarieven, voorwaarden en parameters
Soorten conventionele leningen
Conventionele woningkredieten zijn er in verschillende configuraties. Tenzij anders vermeld, kunnen deze soorten leningen worden gebruikt voor aankoop of herfinanciering:
- Vaste rente: rentevoeten met vaste rentevoet zijn vastgelegd voor de gehele looptijd van de lening. Vastrentende leenvoorwaarden lopen uiteen van 10 tot 40 jaar, hoewel termijnen van 15 en 30 jaar gebruikelijker zijn. In de meeste gevallen hebben langlopende leningen hogere rentetarieven. Begin april waren bijvoorbeeld 30-jaars APR's bijna 1 procentpunt hoger dan 10-jaars APR's voor kredietnemers met een uitstekende kredietwaardigheid. De beste tarieven zijn gereserveerd voor prime-leners - die met FICO-scores boven 740.
- Aanpasbare rente: de rentetarieven van verstelbare leningen (ARM) blijven voor een bepaalde beginperiode vast. Aan het einde van deze periode worden ze aangepast en vervolgens jaarlijks of tweemaal per jaar gewijzigd met de geldende rentetarieven (met LIBOR of een andere algemeen aanvaarde standaard als benchmark). De meeste ARM's hebben periodieke en levenslange rentestijginglimieten - doorgaans 1 tot 2 procentpunten per jaar en 5 tot 6 procentpunten gedurende de looptijd van de lening, wat betekent dat een ARM met een initiële rentevoet van 4% slechts kan stijgen tot 5% of 6 % binnen een jaar en 9% tot 10% over de volledige looptijd. De beginvoorwaarden kunnen zo kort zijn als 1 jaar en zo lang als 10 jaar. Als alle andere dingen gelijk zijn, zijn de initiële ARM APR's aanzienlijk lager dan APR's met een vaste rente, hoewel ze altijd boven de geldende APR's met vaste rentevoet uitstijgen. Sommige ARM's zijn converteerbaar, wat betekent dat ze onder bepaalde omstandigheden kunnen worden omgezet in leningen met een vaste rente.
- Rente op basis van ARM : ARM 's met alleen interesses zijn gestructureerd zoals traditionele ARM's, met één belangrijk verschil: tijdens een eerste periode betaalt de lener alleen rente op het leningsaldo. Dit verlaagt de betalingen in een vroeg stadium substantieel, maar belemmert het opbouwen van eigen vermogen en verlaagt de hoofdsom van de lening niet. Na de beginperiode wordt de lening afgeschreven en is de lener verantwoordelijk voor het betalen van de hoofdsom en rente. De overgang van rente-alleen naar hoofdsom- en rentebetalingen kan schokkend zijn, dus kredietnemers moeten bevestigen dat ze toekomstige hoofdsom- en rentebetalingen kunnen betalen voordat ze ARM's met alleen interesses veiligstellen. Renteloze ARM's zijn vaak geschikt voor kopers die verwachten hun huis te verkopen op korte tot middellange termijn, voordat hoofdsom- en rentebetalingen van start gaan en de tarieven opwaarts worden bijgesteld. Sommige ARM's (inclusief alleen rente) hebben echter boetes voor vervroegde aflossing die van toepassing zijn wanneer ze binnen een vooraf bepaald tijdsbestek volledig worden terugbetaald.
Vooruitbetaling
De aanbetaling is een cruciale overweging voor kopers die op zoek zijn naar aankoopleningen. Herfinancieringsleningen vereisen geen aanbetalingen, hoewel ze aanzienlijke afsluitingskosten met zich meebrengen.
Historisch gezien hadden geldverstrekkers minstens 20% minder nodig dan conventionele leningen, bijvoorbeeld $ 40.000 voor een lening van $ 200.000. In de afgelopen jaren zijn geldschieters minder streng geworden. In 2014 begonnen veel mensen met het accepteren van aanbetalingen van slechts 3%, bijvoorbeeld $ 6.000 bij een lening van $ 200.000.
Low-down-payment conventionele leningen (aanbetalingen lager dan 10% van de aankoopprijs) staan ​​bekend als conventionele 97 leningen. Rentetarieven kunnen hoger zijn voor dergelijke leningen, net zoals ze hoger zijn voor leners met subprime-krediet. Bedenk dat veel kredietverstrekkers Conventional 97-leningen vermijden, dus ze kunnen moeilijker te vinden zijn in uw regio, vooral als u een subprime-krediet hebt.
Particuliere hypotheekverzekering (PMI)
Leners die minder dan 20% op een conventionele lening hebben gestort, moeten een particuliere hypotheekverzekering of PMI betalen. PMI-premies worden meestal maandelijks betaald. Afhankelijk van de loan-to-value (LTV) -ratio, kunnen jaarlijkse PMI-betalingen op conventionele leningen oplopen tot 1% van de lening, waarbij hogere LTV-ratio's hogere PMI-betalingen opleveren.
Afsluiting van de kosten
Er zijn genoeg hypotheekkosten te vermijden, maar de meeste conventionele leningen hebben nog steeds een hoop afsluitingskosten. Enkele van de meest voorkomende items zijn:
- Vooruitbetaalde onroerendgoedbelasting : kopers moeten over het algemeen onroerendgoedbelasting betalen die tussen de sluitingsdatum en de volgende vervaldatum van de onroerende voorheffing wordt gegenereerd. Belastingtarieven variëren sterk per jurisdictie, maar kopers moeten ten minste een paar honderd dollar budgetten voor dit item.
- Prepaid Hazard-verzekering : kopers moeten ook hun verzekeringspremies voor hun eerste jaar vooruitbetalen, die kunnen variëren van minder dan 0, 25% tot meer dan 1% van de geschatte waarde van de woning.
- Eigendomsenquête en beoordeling : Afhankelijk van uw type woning en locatie, moet u wellicht een enquête houden. In de meeste gevallen volstaat een relatief summiere hypotheekstudie met een kostprijs van minder dan $ 500. U moet ook een door een geldschieter in bedrijf gestelde taxatie van onroerend goed financieren, die bevestigt dat u niet te veel betaalt voor het onroerend goed en daardoor de blootstelling van de geldschieter aan financieel verlies in marktafscherming vermindert. Taxaties kosten doorgaans ook minder dan $ 500.
- Floodbepalingen en milieueffectbeoordelingen : zelfs als het onroerend goed niet kwetsbaar blijkt te zijn voor overstromingen, is een overstromingsbepaling vereist om dit te bevestigen en te verifiëren dat overstromingsverzekering niet nodig is. Floodbepalingen kosten meestal $ 20 tot $ 50. In sommige regio's kunnen andere milieueffectbeoordelingen, zoals beoordelingen van brandgevaar, vereist zijn.
- Huisinspectie : een huisinspectie is optioneel, maar wordt ten zeerste aanbevolen, omdat potentiële defecten en veiligheidsrisico's kunnen worden ontdekt voordat de transactie officieel wordt. Grondige inspectiekosten benaderen $ 500.
- Titel zoeken en Verzekering : een titelonderzoek verifieert dat de verkoper het recht heeft om de woning aan u te verkopen - dat niemand anders een geldige claim op de titel heeft. Titelverzekering dekt de kosten van het oplossen van problemen die zijn ontdekt tijdens het zoeken, evenals eventuele problemen (met inbegrip van claims op het onroerend goed) die zich in de toekomst kunnen voordoen. Titelzoekkosten zijn meestal verbonden aan de kosten van de titelverzekering en het hele pakket overschrijdt doorgaans $ 1.000 (eenmalig, te betalen bij afsluiten).
- Opnemen en overbrengen : deze kosten dekken de kosten van het registreren van de verkoop bij de juiste autoriteiten (meestal een stad of district) en formaliseren de overdracht met instrumenten die bekend staan ​​als "postzegels." De kosten voor opname en overdracht variëren van $ 300 tot meer dan $ 700.
- Origination Fee : dit is een catch-all regelitem dat minder sluitingskosten bundelt. De kosten die gewoonlijk in de origination-kosten zijn inbegrepen, zijn onder meer koerierskosten, borgkosten, documentkosten en honoraria van advocaten. Deze vergoedingen moeten duidelijk worden uiteengezet in de Good Faith Estimate die u ontvangt tijdens het afsluitingsproces. Originatiekosten kunnen aanzienlijk variëren, maar 1% van de aankoopprijs is normaal.
- Kortingspunten : dit is een optioneel, hoewel gebruikelijk, middel voor kredietverstrekkers om de rente op leningen boven de vermelde rentetarieven te verhogen. Kortingspunten zijn in principe vooruitbetaalde rentebetalingen, waarbij elk punt overeenkomt met 1% van het totale geleende bedrag en het tarief van de lening met maar liefst 0, 25% wordt verlaagd. Kopers met voldoende cash bij afsluiting kunnen hun lopende maandelijkse betalingen verminderen (en de cashflow van hun huishouden verbeteren) door punten te betalen.
FHA Hypothecaire Leningen: Ideaal voor First-Time huizenkopers
FHA hypothecaire leningen worden uitgegeven door particuliere kredietverstrekkers en gegarandeerd door de Federal Housing Administration. Ontworpen voor beginnende huizenkopers met beperkte activa en minder dan perfecte kredieten, zijn FHA-aankoopleningen van oudsher een cruciale hulp voor Amerikanen met lagere inkomens die op zoek zijn naar de voordelen van eigenwoningbezit. Met één noemenswaardige uitzondering, moeten huizen die zijn gekocht of geherfinancierd met FHA-leningen door de eigenaar worden gebruikt en worden gebruikt als hoofdverblijfplaats van de kredietnemer.
FHA-aankoopleningen kunnen een vaste rente zijn (de 203b hypothecaire lening, die van toepassing is op een- tot viergezinswoningen, is de meest voorkomende) of een aanpasbare rente (de lening van artikel 251 is van toepassing op een- tot viergezinswoningen ). Beide configuraties maken verschillende voorwaarden mogelijk, waarbij de voorwaarden voor 15 en 30 jaar de meest gebruikelijke opties met een vaste rente zijn.
FHA herfinanciert leningen, zoals het FHA-stroomlijn-herfinancieringsproduct, laat FHA-begiftigde huiseigenaren toe om tegen lagere kosten te herfinancieren dan conventionele herfinancieringsleningen. Ze zijn ook beschikbaar in configuraties met een vaste en instelbare snelheid. FHA stroomlijnen herfinancieringsleningen hebben geen hypotheekverzekeringsvereisten (MIP) - een enorme financiële hulp voor huiseigenaren met krappe budgetten.
Verschillen tussen FHA en conventionele leningen
FHA-leningen en conventionele leningen verschillen op een aantal belangrijke manieren:
- Maximale leengrenzen : op de meeste markten is de maximaal toegestane FHA-aankooplening 115% van de gemiddelde lokale verkoopprijs (meestal berekend op het niveau van de provincie). In de VS is het laagste maximum $ 271.050 (op goedkope markten) en het hoogste maximum is $ 625.000 (op markten met hoge kosten). In Alaska, Hawaï en overzeese protectoraten zoals Guam is het maximum $ 938.250. Deze limieten zijn onderhevig aan verandering met de heersende huizenprijzen. Voor omgekeerde hypotheken (of HECM's, een populair FHA-product) is de maximaal toegestane leningslimiet $ 625.000 overal in de continentale VS en $ 938.250 in niet-continentale jurisdicties. Gebruik HUD's FHA-hypotheekleningscalculator om uw lokale limieten te vinden.
- DTI en Housing Ratio : FHA-leningen maken hogere DTI-ratio's mogelijk - betrouwbaar tot 43% en soms hoger. De woningratio, oftewel de verhouding tussen de woonlasten en het inkomen van de lener, kan ook hoger zijn dan de standaardnorm van 28%, in de meeste gevallen zelfs tot 31%.
- Vooruitbetalingen : voor leners met FICO-scores op 580 of hoger, kunnen FHA-vooruitbetalingen voor afkoopkredieten zo laag zijn als 3, 5% van de aankoopprijs, bijvoorbeeld $ 7.000 bij een huis van $ 200.000. Dat is aanzienlijk minder dan de historische 20% aanbetalingseis voor conventionele leningen, bijvoorbeeld $ 40.000 op een huis van $ 200.000. Het is ook minder dan de 10% aanbetaling tussen conventionele en conventionele 97 leningen, bijvoorbeeld $ 20.000 op een huis van $ 200.000.
- Hypotheekverzekering : de hypotheekverzekering is veel duurder bij FHA-aankoopleningen en de meeste FHA-herfinancieringsleningen (met uitzondering van stroomlijning van herfinancieringsleningen). Bij wet worden aan de leners een vast bedrag van 1, 75% van het geleende bedrag bij afsluiting in rekening gebracht, ongeacht het type lening, de looptijd of het rentepercentage. Deze vergoeding wordt meestal ingepakt in de lening, waardoor de hoofdsom wordt verhoogd, maar deze kan ook direct worden betaald. In de toekomst moeten leners die beginnen met 90% LTV of meer (10% of minder omlaag) lopende hypotheekverzekeringspremies betalen totdat de volledige lening is afbetaald - zo hoog als 1, 05% van het geleende bedrag elk jaar, afhankelijk van de looptijd van de lening en bedrag gefinancierd. Leners die beginnen met minder dan 90% LTV moeten lopende verzekeringspremies betalen voor ten minste 11 jaar. Daarentegen hoeven conventionele leningnemers die beginnen met 80% LTV of minder helemaal geen hypotheekverzekering te hebben. De enige manier waarop de meeste FHA-leners hun hypotheekverzekering kunnen annuleren, is via het FHA-programma voor herfinanciering van stroomlijnen.
- Rentetarieven : Alle andere dingen die gelijk zijn, FHA-aankoop- en herfinancieringsleningen hebben bijna altijd een lagere rente dan vergelijkbare conventionele leningen. Rentebeperkingen kunnen echter worden gecompenseerd door hogere hypotheekverzekeringspremies.
- Kredietvereisten : FHA-leningen hebben lossere acceptatievereisten dan conventionele leningen. U kunt een FHA-aankooplening van 3, 5% naar beneden halen met een FICO-score van 580 of hoger, en een 10% lagere FHA-lening met een FICO-score van 500 of beter.
- Door Verkoper Betaalde Afsluitingskosten : Met FHA-leningen kunnen verkopers tot 6% van de koopprijs betalen voor sluiting, bijvoorbeeld $ 12.000 op een huis van $ 200.000. Dat is een potentieel enorm voordeel in de kopersmarkten. Conventionele leningen dekken door de verkoper betaalde sluitingskosten tegen 3% van de aankoopprijs, bijvoorbeeld $ 6.000 op een huis van $ 200.000.
- Aanname : FHA-leningen zijn aanneembaar, wat betekent dat ze kunnen worden overgedragen van verkoper naar koper met minimale wijzigingen in tarieven en voorwaarden. Hoewel aannames onderhevig zijn aan FHA-goedkeuring en uitbetaling door kredietverstrekkers, evenals de mogelijkheid van de koper om het verschil te dekken (hetzij in contanten of via een tweede hypotheek) tussen het resterende saldo van de lening en de geschatte prijs van het huis, zijn het enorme tijd- en stressverschillen. -beveiligingen voor gemotiveerde verkopers. Conventionele leningen zijn over het algemeen niet aanneembaar.
Soorten FHA-leningen
Naast 203b en Section 251-leningen voor een tot vier-familie vrijstaande huizen, kunnen FHA-leningen verschillende andere vormen aannemen:
- Huurleningen: Bekend als Sectie 234c leningen, FHA-verzekerd condominium leningen delen veel gemeen met 30-jarige rentevaste FHA-verzekerde leningen voor vrijstaande woningen. 30 jaar vast is echter de enige FHA-gesteunde financieringsoptie voor condominiumaankopen. Om in aanmerking te komen, moet een lening van afdeling 234c worden toegepast op de aankoop van een individuele condominiumeenheid binnen een ontwikkeling met ten minste vijf eenheden. De vereisten voor bezetting door de eigenaar zijn losser voor leningen van afdeling 234c, maar het programma vereist dat ten minste 80% van de FHA-verzekerde leningen in een gegeven ontwikkeling aan de bewoners van de eigenaar worden verstrekt.
- Secure Refinance Loan : FHA-veilige herfinancieringsleningen zetten conventionele hypothecaire leningen om, met inbegrip van leningen die vervallen zijn door delinquentie als gevolg van opwaartse renteaanpassingen op conventionele ARM's, in FHA-leningen met vaste rente. Als u kiest voor een herfinanciering met contant geld, bedraagt ​​de maximale kredietlimiet 85% LTV. Voor niet-uitbetaalde herfinancieringen is de bovengrens 97, 75% LTV.
- FHA Streamline-herfinanciering : FHA-stroomlijning herfinancieringsleningen zijn ontworpen om bestaande FHA-leningen te herfinancieren zonder huisbeoordeling en relatief lage sluitingskosten (meestal minder dan 4% van de hoofdsom). De eisen van het programma zijn vrij mild op papier - je kunt bijvoorbeeld een diep onder water gelegen huis technisch herfinancieren en er zijn geen formele inkomen- of werkdrempels. De meeste geldschieters vereisen echter een behoorlijk krediet (FICO op 620 of hoger) en werkverificatie. Leningen kunnen ook niet ernstig delinquent zijn. Om in aanmerking te komen, moet uw nieuwe lening uw maandelijkse betaling met ten minste 5% verlagen (bijvoorbeeld van $ 1.000 naar $ 950). Sommige kredietverstrekkers bieden de mogelijkheid om sluitingskosten om te zetten in de hoofdsom van de lening, wat resulteert in een lening zonder kosten, hoewel dit leidt tot een hogere maandelijkse betaling gedurende de looptijd van de lening.
- Home Equity Conversion Hypotheken (HECM of omgekeerde hypotheek) : ook wel reverse-hypotheken genoemd, HECM-leningen helpen senioren die eigenaar zijn van een woning (personen van 62 jaar of ouder) op hun eigen vermogen tappen zonder hun huizen te verkopen en te verhuizen. Ongebruikelijk voor een hypotheekproduct, HECM's vereisen geen maandelijkse betalingen. In plaats daarvan zijn ze ideale bronnen van belastingvrije contanten voor leners met een vast inkomen en een beperkt vermogen. Vanwege hun aanzienlijke juridische en financiële gevolgen is het echter het beste om geen HECM te nemen voordat u een advocaat of financieel adviseur hebt geraadpleegd.
- Gegradueerde betalingslening : Gegradueerde betalingsleningen of leningen van sectie 245 hebben aanvankelijk zeer lage maandelijkse betalingen. In de loop van de eerste 5 tot 10 jaar van de levensduur van de lening nemen deze betalingen geleidelijk toe met percentages tussen 2% en 7, 5% per jaar. Aan het einde van de step-up periode, plateau en blijven ze constant voor de rest van de looptijd. Gegradueerde betalingsleningen zijn ideaal voor kredietnemers die verwachten dat hun inkomsten in de loop van de tijd aanzienlijk zullen stijgen.
- Growing Equity Loan : bekend als Sectie 245a-leningen. Groeiende kapitaalleningen zijn in principe meer veelzijdige en financieel vergevingsgezinde versies van afgestudeerde betalingsleningen. Ze zijn geldig voor de meeste soorten woningen, inclusief coöperaties en bestaande woningen die bestemd zijn voor renovatie of revalidatie. De jaarlijkse verhoging van de betalingen verloopt geleidelijker dan de optie voor de gegradeerde betaling - de jaarlijkse verhogingen worden beperkt tot 5%. Termen zijn ook korter - 22 jaar is de max.
Voordelen van FHA-leningen versus conventionele leningen
Hier volgt een samenvatting van de belangrijkste voordelen van FHA-leningen ten opzichte van conventionele leningen:
- Verplichtingen voor het overnemen van een kredietnemer (credit score)
- Lagere betalingsverplichtingen (zo laag als 3, 5% voor leners met FICO op 580 of hoger)
- Veronderstelling (kan met minimale wrijving van verkoper naar koper worden overgedragen)
- Hogere, door verkoper betaalde sluitingskostenvergoeding
- Lagere rentetarieven
- Vereisten voor lossere DTI en behuizingsratio
Nadelen van FHA-leningen versus conventionele leningen
En de cruciale nadelen van FHA-leningen versus conventionele leningen:
- Voorafgaande hypotheekverzekeringsbetaling vereist door statuten voor aankoopleningen en niet-stroomlijnde herfinancieringsleningen (1, 75% van de leningomvang)
- Hogere doorlopende hypotheekverzekeringspremies (tot 1, 05% van de lening per jaar)
- Kan hypotheekverzekering niet opzeggen, behalve door stroomlijning van herfinanciering
- Lagere gegarandeerde kredietlimieten op goedkope markten (nadelig voor high-end kopers in die gebieden)
- Woningen moeten door de eigenaar bewoonde, primaire woningen zijn
VA hypothecaire leningen: ideaal voor militaire gezinnen
Geautoriseerd door de Servicemembers Activeringswet van 1944 (SRA), helpt het VA-thuiskredietprogramma huidige en voormalige servicemembers om de droom van eigenwoningbezit te realiseren. Net als FHA-leningen worden de meeste VA-leningen gedaan door particuliere geldverstrekkers en worden ze ondersteund door het Department of Veterans 'Affairs - het zijn geen rechtstreekse leningen die zijn voortgekomen uit de VA. Net als FHA-leningen kunnen VA-leningen alleen worden gebruikt voor door de eigenaar bewoonde woningen die kwalificeren als de primaire woningen van leners.
VA-leningen kunnen aankopen en herfinancieringsinspanningen financieren. Net zoals FHA en conventionele leningen zijn ze beschikbaar in een groot aantal verschillende configuraties, waaronder 15- en 30-jarige vastrentende en verschillende instelbare rentetarieven. Rentetarieven zijn meestal vergelijkbaar met conventionele leningen en hoger dan FHA-leningen.
Toelatingseisen
De subsidiabiliteitsvereisten voor VA-leningen verschillen enigszins per branche, datum en duur van de service.
In de regel komen actieve dienst leden in aanmerking na het dienen na 180 opeenvolgende dagen van dienst, en soms tot 90 opeenvolgende dagen van dienst. Veteranen, inclusief reservisten en leden van de Nationale Garde, komen in aanmerking voor 90 tot 180 opeenvolgende dagen van dienst op enig moment tijdens hun carrière. Reservisten en personeel van de Nationale Garde die geen actieve dienst zien, komen in aanmerking na zes opeenvolgende dienstjaren. Oneervolle ontladingen zijn diskwalificerend.
Bekijk de subsidiabiliteitstabel van de VA voor meer informatie over kwalificatie en details over het aanvragen van een certificaat van geschiktheid (CoE).
Verschillen tussen VA en conventionele leningen
Naast de vereisten om in aanmerking te komen voor service, verschillen VA-leningen en conventionele leningen op een aantal fundamentele manieren:
- Financieringskosten : Het grootste en meest kostbare verschil tussen VA-leningen en conventionele leningen is de VA-financieringsprovisie. De VA-financieringsvergoeding is een unieke kostenpost die niet van toepassing is op conventionele of FHA-leningen. Het varieert aanzienlijk per servicestructuur, type lening en aanbetalingsbedrag, maar over het algemeen is het in eerste instantie gunstig voor nieuwe huizenkopers of herfinancieringsbedrijven met eerdere actieve dienstbelangen en LTV-ratio's van onder 90%. Bij herfinanciering van aankopen en uitbetalingen variëren de financieringskosten gewoonlijk van 1, 25% tot 3, 3% van de hoofdsom van de lening, bijvoorbeeld $ 2.500 tot $ 6.600 bij een lening van $ 200.000. Bij no-cash-out herfinancieringsleningen kunnen deze zo laag zijn als 0, 50% van de lening hoofdsom.
- Maximale leengrootte: op de meeste markten zijn VA-leningen gegarandeerd tot $ 424.100, hoewel die limiet kan veranderen onder invloed van de marktomstandigheden. Als uw geldschieter u goedkeurt voor een grotere lening, kunt u hem nemen, maar de VA neemt de overmatige aansprakelijkheid niet op. Op de markten voor hogere kosten kan de VA grotere leningen garanderen.
- Vooruitbetaling : Een van de grootste voordelen van een VA-lening is het ontbreken van een aanbetalingsverplichting voor kleinere leningen. Als u in aanmerking komt voor een VA-lening, kunt u mogelijk de volledige aankoopprijs van uw huis financieren. De no-down-payment-uitkering heeft echter een belangrijke praktische beperking: deze wordt gewoonlijk beperkt tot vier keer het standaard VA-recht van $ 36.000 per koper, of $ 144.000. Grotere leningen vereisen wel aanbetalingen, hoewel niet noodzakelijkerwijs de 10% -plus aanbetalingen die gewoonlijk worden vereist door conventionele kredietverstrekkers.
- Hypotheekverzekering : VA-leningen vereisen geen hypotheekverzekering, zelfs wanneer LTV groter is dan 80%.
- Kredietvereisten : De acceptatienormen van het VA-leningprogramma zijn niet zo ruim als die van het FHA-programma. De meeste kredietverstrekkers hebben een minimum FICO-score van 620 nodig om in aanmerking te komen, hoewel uitzonderingen per geval kunnen worden gemaakt (bijvoorbeeld hoogrentende leners).
- Sluiten van kosten : wettelijk is het de kredietgevers niet toegestaan ​​om bepaalde soorten afsluitingskosten op VA-leningen te beoordelen. Deze omvatten honoraria van advocaten, escrow-vergoedingen, underwriting fees en kosten voor de verwerking van documenten. In plaats van deze gespecificeerde kosten, kunnen kredietverstrekkers originatiekosten berekenen tot maximaal 1% van het geleende bedrag.
- Aanname : net als FHA-leningen worden VA-leningen verondersteld met VA-goedkeuring en koperskwalificatie.
Soorten VA-leningen
VA-leningen zijn er in verschillende vormen:
- Aankooplening : voor VA-aankoopleningen is geen geld nodig - met andere woorden, de toegestane LTV-bereiken zijn zo hoog als 100%. Met een aantal beperkingen kunnen ze worden gebruikt voor bestaande vrijstaande huizen, build-to-spec (nieuwbouw) huizen, flatgebouwen, gefabriceerde huizen en kavels, en aankoop- en renovatieprojecten (vergelijkbaar met een FHA 203k revalidatielening).
- Cash-out herfinancieringslening : zoals conventionele en FHA cash-out herfinancieringsleningen, vervangen VA cash-out herfinancieringsleningen de oorspronkelijke lening en voorzien de lener van een forfaitair bedrag dat zij kunnen gebruiken als zij dat nodig achten. Deze forfaitaire som kan zo groot zijn als 100% van het eigen vermogen van de lener in het huis - bijvoorbeeld, als de lener $ 100.000 verschuldigd is aan een huis ter waarde van $ 200.000, kunnen ze tot $ 100.000 in contanten nemen. Cash-out herfinancieringsleningen hebben doorgaans een lagere rente dan de leningen die ze vervangen. De oorspronkelijke (geherfinancierde) lening hoeft niet noodzakelijk een VA-lening te zijn.
- Rentesubsidie ​​Herfinancieringslening (IRRRL) : ook bekend als de herfinancieringslening van VA Streamline (of eenvoudigweg herfinancieren stroomlijnen), IRRRL's zijn specifiek ontworpen om bestaande VA-aankoopleningen te herfinancieren zonder een tweede leningaanvraag voor VA. Er is geen uitbetalingsoptie, behalve een $ 6.000 carve-out voor energiezuinige projecten voor woningverbetering.
- Native American Direct Loan Program (NADL) : speciaal ontworpen voor leden van de dienst en veteranen van Indiaanse oorsprong, NADL leningen worden rechtstreeks door de VA. Ze zijn altijd geconfigureerd als leningen met een vaste rentevoet van 30 jaar. Volgens de VA kunnen NADL's alleen worden gebruikt om "de aankoop, bouw of verbetering van woningen op Federal Trust Land (reserveringsterrein) te financieren of om een ​​eerdere NADL te herfinancieren om de rentevoet te verlagen."
De VA maakt ook twee verschillende soorten aangepaste huisvestingssubsidies, niet-uitbetalingen voor veteranen met ernstige, permanente servicegebonden handicaps. Deze beurzen zijn bedoeld om de bouw, aankoop of aanpassing van gehandicapten aangepaste woningen voor gehandicapte veteranen en hun gezinnen te financieren. Ze hoeven niet te worden terugbetaald.
Voordelen van VA-leningen versus conventionele leningen
Hier volgt een korte samenvatting van de belangrijkste voordelen van VA-leningen versus conventionele hypotheken:
- Geen aanbetalingen vereist voor bepaalde leningen
- Geen hypotheekverzekering vereist
- Assumability
- Hoge uitbetalingen herfinancieren kredietlimieten (uitbetaling tot 100% van uw eigen vermogen in huis)
- Lage kosten voor stroomlijning van herfinancieringsleningen
- Beperkingen op afsluitende kostentypen en -waarden
Nadelen van VA-leningen versus conventionele leningen
En hun belangrijkste nadelen:
- VA financieringsvergoeding vereist vooraf
- Beperkt tot actieve dienstmedewerkers, veteranen en hun families
- Lening limieten voor de kredietwaardigheid die kopers in dure markten kunnen benadelen
- Woningen moeten door de eigenaar bewoonde, primaire woningen zijn
Laatste woord
Als je in een door de graafschap bepaald metropolitaans gebied woont, heb je de grootste kans dat je in aanmerking komt voor een conventionele lening, VA of FHA. Als u echter voor een groot deel te wijd open ruimtes bent, is uw beste optie voor een woninglening mogelijk een lening die we hier slechts terloops ter sprake hebben gebracht: de lening van USDA.
Gesteund door het Amerikaanse ministerie van landbouw, zijn USDA-leningen specifiek ontworpen voor starters die op zoek zijn naar rust buiten de door de volkstelling gedefinieerde grootstedelijke gebieden, waar de overgrote meerderheid van de Amerikanen wonen. Voor degenen die in aanmerking komen, is het USDA-leningprogramma ongelooflijk genereus - het biedt 100% financiering (geen geld omlaag), ultra-lage rentetarieven en verdisconteerde PMI. Voordat u een conventionele lening of een van de meest voorkomende niet-conventionele alternatieven aanvraagt, moet u uzelf (en uw portemonnee) een plezier doen en naar dit ongrijpbare, potentieel lucratieve onroerendgoedfinancieringsproduct kijken.
Als u uw kansen om te worden goedgekeurd voor een hypotheek wilt verbeteren, raadpleegt u dit artikel: 6 tips om goedgekeurd te worden voor een hypotheeklening.
Welke van de verschillende hypotheekleningen, FHA, VA of conventioneel, is geschikt voor u?
Carrièreadvies: 5 sleutels voor jobaanbiedingen, verhogingen en bonussen
In 1931 definieerde historicus James Truslow Adams de American Dream als de "droom van een land waarin het leven beter en rijker en vollediger zou moeten zijn voor iedereen, met kansen voor iedereen naar vermogen of prestatie." De groei van de middenklasse in Amerika, in het bijzonder na de Tweede Wereldoorlog leek het uitgangspunt te bevestigen dat rijkdom en veiligheid binnen handbereik lagen van iedereen die hard heeft gewerkt
(Geld en zaken)
