In 2017 zijn volgens Attom Data Solutions meer dan 676.500 Amerikaanse huizen afgeschermd. Dat is ongeveer 1 op de 200 huizen in het land. Dit is beter dan het piekpercentage in 2010 toen meer dan 2 op de 100 huizen in verhindering waren, maar het betekent nog steeds dat honderdduizenden mensen gedwongen worden hun huizen te verlaten omdat ze hun hypotheeklasten niet konden betalen.
Huiseigenaren kunnen om veel verschillende redenen in deze situatie terechtkomen. Sommigen verliezen hun baan en kunnen niet langer rondkomen. Voor anderen, laat een gezondheidscrisis hen met zware medische rekeningen achter die hun beschikbare fondsen opeten. En sommigen maken gewoon de fout om meer huis te kopen dan ze zich kunnen veroorloven, zodat zelfs een kleine verandering in hun financiën voldoende is om de betalingen buiten hun bereik te houden.
Het maakt niet uit waarom het gebeurt, afscherming is een vreselijke ervaring. Het verliezen van je huis is altijd eng en deprimerend, maar als je het verliest omdat je de betalingen niet kunt betalen, kun je voelen dat het jouw schuld is. Dit schept gevoelens van schaamte en schuldgevoelens bovenop al je andere stress. En om het nog erger te maken, doet een afscherming je credit score ernstig pijn, waardoor het voor jou veel moeilijker wordt om in de toekomst een ander huis te kopen.
Als u met dit probleem wordt geconfronteerd, is het logisch om alles te doen wat u mogelijk kunt om dit te voorkomen. Er zijn verschillende manieren voor cash-vastgebonden huiseigenaren om een ​​afscherming te voorkomen - of op zijn minst te beschermen tegen een aantal van de grootste gevolgen van de afscherming.
Als je met meer dan een maand of twee niet bent achtergebleven bij je hypotheekbetalingen, heb je nog steeds de kans om weer op het goede spoor te komen. Als het u lukt om genoeg extra geld bijeen te brengen, kunt u de gemiste betalingen goedmaken en uw woning tegen marktafscherming beschermen.
Hier zijn enkele manieren om snel geld in te zamelen.
Begin met het verwijderen van alle extra's in uw budget, als u dat nog niet hebt gedaan. Annuleer je kabeltelevisie, schaal terug naar een goedkoper mobiel abonnement, stop je lidmaatschap van de sportschool, stop met het drinken van flessen water en stop met eten, ook al is het alleen voor koffie in de ochtend.
Als dat niet genoeg is om de kloof in uw budget te dichten, is het tijd om verder te gaan naar extremere strategieën. Zoek naar manieren om uw supermarktrekeningen te verlagen, betaalbare gezondheidszorg te vinden en mogelijk zelfs uw auto op te geven. Je riem zo strak aanspannen is pijnlijk, maar het is beter dan je huis te verliezen.
Als je in aanmerking komt voor enige vorm van overheidssteun - zoals Medicaid, SNAP (voedselbonnen) of hulp bij verwarming - neem het dan. Met het extra geld dat u vrijmaakt, kunt u uw hypotheek bijbenen. De Benefit Finder op Benefits.gov kan u helpen bij het vinden en aanvragen van programma's in uw land.
Doorzoek uw huis naar iets van waarde dat u kunt verkopen om geld te verdienen. Hoogwaardige items zijn sieraden, elektronica, verzamelobjecten, gereedschappen, muziekinstrumenten en zelfs meubels of een tweede auto als je zonder hen kunt opschieten. Je kunt je spullen op eBay verkopen, op Craigslist plaatsen of naar een pandjeshuis brengen.
Zoek naar manieren om extra inkomsten te verdienen om de eindjes aan elkaar te knopen. Kijk of je baas bereid is om je wat extra diensten of overuren te geven op het werk. Als dat niet werkt, zoek dan naar een tweede baan of een side-gig zoals rijden voor Uber. Het huren van een logeerkamer bij u thuis, als u die heeft, is een andere manier om wat extra geld binnen te halen.
Als u geld opzij zet in een pensioenfonds, overweeg dan om een ​​vroege opname te doen. Als u een Roth IRA heeft, kunt u geld opnemen zonder extra belastingen of boetes te betalen. Als u dit doet, loopt u nog steeds achter op uw pensioensparen, maar u kunt zich later zorgen maken over een inhaalslag als uw financiële crisis voorbij is.
Als je een traditionele IRA of 401K hebt, moet je belastingen en boetes betalen voor vroege opnames, maar de kosten kunnen de moeite waard zijn om je huis te redden.
Sommige mensen komen in de problemen door instelbare tariefhypotheken die de eerste paar jaar een lage, beheersbare betaling hebben en dan plotseling opspringen naar een niveau dat onbereikbaar is. Sommige van de ergste overtreders zijn alleen-rentedragende leningen, die veel duurder worden wanneer u zowel de hoofdsom als de rente moet betalen. Andere mensen hebben rentevaste hypotheken, maar de rente is erg hoog - misschien omdat ze een slechte kredietwaardigheid hadden, of misschien omdat de tarieven toevallig hoog waren op dat moment.
Als u zich in een van deze situaties bevindt, kan herfinanciering van uw hypotheek genoeg zijn om uw maandelijkse betaling terug te brengen naar een niveau dat u aankan. Dit kan een optie zijn, zelfs als u ondersteboven staat voor uw lening. Normaal gesproken willen banken een hypotheek niet herfinancieren tenzij u een redelijk bedrag aan eigen vermogen hebt, maar als het alternatief de lening afschermt, kan de bank meer geld verdienen door u te laten herfinancieren dan door het marktafschermingsproces te doorlopen.
Herfinanciering van uw lening, als u kunt, is meestal het beste alternatief voor marktafscherming. Het biedt verschillende voordelen:
Als u voldoende eigen vermogen hebt opgebouwd in uw huis, zou uw bank graag uw hypotheek voor u willen herfinancieren. Zelfs als u geen lagere rente kunt krijgen, zou u uw maandelijkse betalingen moeten kunnen verminderen door uw leningsperiode uit te breiden.
Als je bijvoorbeeld een lening van 200.000 dollar hebt en je hebt al $ 50.000 betaald, kun je een nieuwe lening van 30 jaar afsluiten voor $ 150.000. Het kost je meer tijd om je huis op deze manier te laten afbetalen, maar dat is beter dan je huis helemaal te verliezen.
Als u niet veel equity hebt, bestaat de kans dat u nog steeds kunt herfinancieren met behulp van een aantal speciale programma's. Deze omvatten:
Als u uw woninglening niet kunt herfinancieren, kunt u proberen uw geldverstrekker in te stemmen met een 'hypotheekworkshop'. Dit klinkt als een oefeningsplan voor uw huis, maar het is eigenlijk een plan dat u helpt een manier uit te werken om uw hypotheek beter beheersbaar te maken. Er zijn verschillende soorten hypotheekworkouts, waaronder leningaanpassingen, respijtplannen en afbetalingsplannen.
Met een leningaanpassing, stemt uw geldschieter ermee in om de voorwaarden van uw hypotheek te wijzigen om de betalingen betaalbaarder te maken. De kredietgever kan bijvoorbeeld de rente verlagen, uw lening wijzigen van een variabele rente naar een vaste rente of de looptijd van de lening verlengen. Een voordeel van leningwijzigingen is dat wanneer u zich aanmeldt, u tijdelijk het marktafschermingsproces stopt, waardoor u meer tijd heeft om uw huis te sparen.
Om in aanmerking te komen voor een leningwijziging, moet u aantonen dat u een financiële tegenslag hebt geleden en niet langer aan uw huidige leningbetalingen kunt voldoen. Om dit te bewijzen, moet u documenten zoals loonstrookjes, belastingaangiften en bankafschriften overleggen. U moet ook een proefperiode doorlopen om aan te tonen dat u het zich kunt veroorloven de nieuwe, lagere betalingen te doen.
Er zijn veel verschillende programma's voor het wijzigen van leningen. Het Hardest Hit Fund (HHF), dat huislening-aanpassingen en andere hulp biedt aan huiseigenaren die het moeilijk hebben, is beschikbaar in 18 staten en het District of Columbia tot het einde van 2020. Er zijn speciale programma's voor het wijzigen van leningen voor VA- en FHA-leningen, zoals programma's van banken.
Neem voor het aanvragen van een leningaanvraag contact op met de afdeling voor verliesvermindering van uw geldverstrekker (ook bekend als een afdeling voor thuisbehoud). U zou contactinformatie voor deze afdeling moeten kunnen vinden op uw maandelijkse hypotheekverklaring of op de website van de kredietgever. De Making Home Affordable (MHA) -website heeft meer informatie over wat u moet doen.
In sommige gevallen is de financiële crisis die uw hypotheekbetaling buiten uw bereik brengt, slechts tijdelijk. Misschien bent u bijvoorbeeld uw baan kwijtgeraakt, maar weet u dat u over een paar maanden een nieuwe start. Of misschien heb je gezondheidsproblemen waardoor je tijdelijk niet meer kunt werken.
In een situatie als deze kan een overeenkomst van verdraagzaamheid u helpen totdat u weer op uw benen staat. Volgens deze plannen stemt de hypotheekverstrekker ermee in uw hypotheekbetaling voor een bepaalde tijd te verminderen of zelfs op te schorten. Ze beloven ook om tijdens deze periode geen beslag te leggen op het onroerend goed. In ruil daarvoor ga je ermee akkoord om je hypotheek volledig te betalen als de periode voorbij is, en betaal je extra om de gemiste betalingen in te halen.
Het proces om verdraagzaamheid te zoeken begint op dezelfde manier als het aanvragen van een lening: neem contact op met uw geldverstrekker en vraag hen om u te helpen bij het opzetten van een plan. Onthoud gewoon dat verdraagzaamheid slechts een tijdelijke oplossing is. Het zal je niet helpen om in een huis te blijven dat je je niet kunt veroorloven.
Misschien loopt u het risico van afscherming omdat u tijdens een kortetermijncrisis verschillende hypotheekbetalingen hebt gemist, maar nu komt u weer terug en voldoet u opnieuw aan de betalingen. In dit geval biedt een terugbetalingsplan u een manier om verstrikt te raken en afscherming te voorkomen.
In een terugbetalingsplan telt uw geldschieter alle betalingen op die u hebt gemist en wordt het totaal verdeeld in kleine stukjes die worden toegevoegd aan uw reguliere hypotheekbetaling over een vaste periode. Als u bijvoorbeeld $ 3.000 achterloopt, kunt u een extra $ 500 toevoegen aan elke hypotheekbetaling voor de komende zes maanden. De duur van de terugbetalingsperiode varieert, maar drie tot zes maanden is typisch.
Als je je huis niet meer kunt betalen, zou je de beste optie kunnen zijn om het te verkopen. Het probleem is dat als de huizenprijzen zijn gedaald, het bedrag dat uw huis op de markt zal ophalen, minder kan zijn dan het bedrag dat u aan uw hypotheek verschuldigd bent, waardoor u nog steeds in het rood staat. In een dergelijk geval kan een korte verkoop - het verkopen van uw huis voor minder dan het bedrag dat u nog op de hypotheek heeft - de oplossing zijn. Als uw geldschieter hiermee akkoord gaat, kunt u uw huis verkopen, weglopen en opnieuw beginnen.
Stel dat u op dit moment $ 100.000 aan uw hypotheek verschuldigd bent. Als u dit bedrag wilt betalen en ook uw afsluitingskosten voor de verkoop wilt dekken, moet u het huis vermelden voor $ 105.000. De huizenmarkt in jouw omgeving is echter zo koud dat je voor deze prijs geen aanbiedingen krijgt.
Met een korte verkoop zou je de vraagprijs voor het huis kunnen verlagen naar $ 95.000. Met $ 5.000 voor het sluiten van de kosten, laat dat maar $ 90.000 over om je oude hypotheek af te betalen. De kredietverstrekker gaat er echter mee akkoord om dit kleinere bedrag als volledige betaling voor uw lening te accepteren in plaats van het dure, tijdrovende proces van uitsluiting van het huis door te maken. Sommige geldschieters vereisen eigenlijk dat je een korte verkoop probeert voordat ze andere alternatieven overwegen voor afscherming, zoals een leningaanpassing.
Een korte verkoop heeft verschillende voordelen ten opzichte van een afscherming, maar het heeft ook enkele nadelen. Hier is hoe het te vergelijken:
Neem voor goedkeuring van een korte verkoop contact op met de afdeling voor verliesvermindering van uw bank, net zoals u zou doen bij een wijziging van de woninglening. U moet een aanvraag invullen en een back-up maken met een groot aantal documenten met alle details van uw financiën. De bank zal deze informatie gebruiken om erachter te komen of het nemen van de korte verkoop eigenlijk het enige alternatief is voor afscherming.
De meeste banken vereisen ook dat je een aanbieding van een koper hebt voordat ze een korte verkoop accepteren. U moet dus het huis tegen de laagste prijs aanbieden, de aanbieding krijgen, het naar de bank brengen en vervolgens wachten om te horen of de korte verkoop is goedgekeurd voordat u besluit of u de aanbieding wilt accepteren. Dit alles heen en weer tussen de verkoper, de koper en de geldschieter maakt short sales een zeer gecompliceerd proces dat tot een volledig jaar kan duren.
Het is belangrijk om ervoor te zorgen dat als de kredietgever de verkoop goedkeurt, hij ook akkoord gaat om u niet te dagvaarden voor het extra bedrag dat u nog steeds niet hebt betaald over de hypotheek. Soms stemt de kredietverstrekker ermee in om zijn pandrecht of wettelijke bewaarplicht op het onroerend goed vrij te geven, zodat u het kunt verkopen, maar het gaat er niet mee akkoord om de opbrengst te accepteren als volledige betaling van uw lening. In plaats daarvan kan het een "deficiëntieoordeel" tegen u zoeken om het extra geld te verzamelen op een manier die uw loon afdekt.
In een paar staten, namelijk Arizona, Californië, Nevada en Oregon, zijn tekortoordelen na een korte verkoop onwettig. Tenzij u in een van die vier staten woont, moet u een schriftelijke overeenkomst van uw geldschieter krijgen waarin staat dat zij er niet naar zoeken. Anders zou je je huis voor minder dan zijn waarde kunnen verkopen en toch in het gat blijven.
Als al het andere faalt, is er nog een laatste ding dat je kunt doen om het lange, pijnlijke proces van afscherming te voorkomen. Het wordt een daad genoemd in plaats van afscherming, en het is een transactie waarbij je in feite je huis aan je hypotheekverstrekker afgeeft. In ruil daarvoor stemt de geldschieter ermee in om je van je schuld te bevrijden, zelfs als het meer was dan wat het huis nu waard is.
Een schuldbekentenis is in feite nog steeds een afscherming, maar het is een snellere en gemakkelijkere. Zodra u uw huis afgeeft, wordt uw schuld onmiddellijk geannuleerd. U vermijdt ook de zeer openbare schaamte om door middel van executieverkopen te gaan.
Een daad in de plaats zal waarschijnlijk uw credit score net zo veel pijn als een normale afscherming. U hoeft echter niet zo lang te wachten voordat u weer een huis kunt kopen. Het kiezen van een vervangende akte kan de wachttijd van minimaal vijf jaar tot vier - of zelfs twee - verkorten als u verzachtende omstandigheden kunt aantonen.
Het vervangingsakte begint met contact opnemen met de afdeling voor schadebeperking van uw bank. U moet hetzelfde soort papierwerk invullen als voor een leningwijziging of een korte verkoop, wat aantoont dat u financiële problemen hebt ondervonden en niet langer aan uw betalingen kunt voldoen.
Net als u kijkt uw bank hoogstwaarschijnlijk als laatste redmiddel naar een daad in de plaats. Het is minder duur en tijdrovend dan een afscherming, maar het is niet zo goed als een herfinanciering of zelfs een korte verkoop. Sommige banken eisen dat je de woning probeert te verkopen voordat ze een vervangende akte accepteren en ze vragen papierwerk om te bewijzen dat je het in de handel hebt gebracht.
Als uw bank instemt met een schuldbekentenis, moet u twee documenten ondertekenen. De eerste overhandigt uw huis aan de geldschieter, en de tweede, een verklaring van estoppel genoemd, legt uit of de bank de akte accepteert als volledige betaling voor uw hypotheekschuld. In de meeste gevallen zal de bank u vrijstellen van uw schuld na een schuldvergelijking, maar in zeldzame gevallen kan het zijn dat u zich het recht voorbehoudt om een ​​tekortoordeel tegen u te vragen. Om dit probleem te voorkomen, moet u ervoor zorgen dat voordat u het papierwerk ondertekent dat uw schuld in de plaats komt van uw schuld.
U vraagt ​​zich misschien af ​​waarom dit artikel geen melding heeft gemaakt van een van de "afschermingshulp" -diensten die adverteren via lokale kranten, flyers en online advertenties. Deze diensten beweren dat ze, in ruil voor een vergoeding, je huis kunnen redden van marktafscherming. Ze kunnen aanbieden om:
Helaas zijn deze zogenaamde services echt financiële zwendel die ten prooi vallen aan kwetsbare mensen die wanhopig hun huis willen redden. In het beste geval verbinden ze je gewoon met echte programma's, zoals HARP, die je gratis zou kunnen gebruiken. In het slechtste geval stelen ze de hypotheekbetalingen die naar de bank zouden moeten gaan, om je nog dieper in de schulden te steken.
Over het algemeen kun je veilig aannemen dat een programma dat biedt om je te helpen verhindering voor een vergoeding te vermijden - in tegenstelling tot echte programma's van de overheid, die gratis zijn - een scam is.
Soms is er geen manier om je huis te redden van marktafscherming of een van zijn alternatieven zoals een korte verkoop. Het goede nieuws is dat het mogelijk is om je tegoed later opnieuw op te bouwen, zodat je op een dag opnieuw een huis kunt hebben. Concentreer u op het snel betalen van al uw facturen en het betalen van andere schulden die u heeft, zoals tegoeden op uw creditcard. Na ongeveer twee jaar zou je kredietscore moeten beginnen te herstellen.
Als je eindelijk klaar bent om weer een huis te kopen, leer dan van je fout zodat je geen andere hypotheek krijgt die je je niet kunt veroorloven. Voordat u op een huis biedt, moet u rekenen en ervoor zorgen dat de maandelijkse betaling niet meer dan 28% van uw inkomen opslorpt. Hoe lager u de betaling kunt krijgen, hoe beter uw kansen om het huis te houden als u voor een andere financiële tegenvaller staat.
Welk advies zou je geven aan iemand die geconfronteerd wordt met de mogelijkheid van afscherming?
6 manieren om te sparen tijdens de weekenduitstap van uw meisjesweekend
Afgelopen voorjaar hadden mijn vrienden en ik de droom om onszelf te trakteren op een weekendje weg. Helaas hadden we een zeer beperkt budget, een enorme groep van 10, en wilden we niet offeren aan logies, diensten of voedsel. Maar ondanks deze obstakels, hadden we een fantastisch weekend en brachten we slechts ongeveer $ 100 per persoon uit voor een eersteklas verblijf en eten
Alleen jij kunt nieuwe banen voor dit land creëren
Als je vandaag het financiële nieuws hebt gevolgd, zag je artikelen zoals deze van Yahoo Finance over het werkloosheidspercentage dat daalde naar 9, 7%, wat een dieptepunt is van vijf maanden. Dat klinkt als goed nieuws, en het zou kunnen, maar als je dieper in de cijfers kijkt en wat logica in de vergelijking gooit, is het niet logisch dat het werkloosheidspercentage zo veel zou dalen.
