Openbaar verhandelde REIT's (vastgoedbeleggingstrusts) hebben de laatste tijd een groeiende belangstelling van investeerders aangetrokken, dankzij hun hoge dividenden. Hoewel een large-capaandeel zelden een dividendrendement van meer dan 5% betaalt, is het niet ongebruikelijk dat REIT's een dividendrendement van 10% of meer betalen. In 2011 betaalden sommige REIT's een dividend van meer dan 15%, en voor de eerste helft van 2012 stegen veel van de aandelen van deze bedrijven ook meer dan 10%.
Onlangs is er een groeiende belangstelling ontstaan ​​voor een klasse van REIT's, mREIT's genaamd, die ook hoge dividenden betalen, maar een iets andere set risico's vormen.
De "m" staat voor "hypotheek", aangezien mREIT's een speciale groep REIT's zijn die hun vastgoedbeleggingen baseren op de hypotheekmarkt. Grotendeels betekent dit dat MREIT's hypotheken kopen op de secundaire hypotheekmarkt - met andere woorden, ze kopen hypotheekschulden.
Nadat een bank geld leent aan iemand die een huis koopt, verkoopt de bank die hypotheek aan een hypotheekkoper (zoals een MREIT) en aangezien hypotheekrente gekoppeld is aan de markt voor staatsobligaties, zijn mREIT's ook nauw verbonden met die markt.
Wanneer een MREIT is opgericht, is het meestal gespecialiseerd in één type hypotheekschuld. Sommige bedrijven kopen alleen hypotheken die worden ondersteund door een federaal agentschap zoals Fannie Mae, Freddie Mac of Ginnie Mae. Ze kiezen deze hypotheken omdat ze worden gedekt door een federale garantie en dus is er een lager risico op wanbetaling, wat betekent dat ze ook minder winstgevend zijn.
Andere MREIT's, ook wel MREIT's genoemd, zijn gespecialiseerd in hypotheken die niet worden gegarandeerd door een federaal agentschap. Deze hebben de neiging hogere dividenden te betalen, grotendeels omdat er een groter risico bestaat dat de hypotheken niet worden betaald.
Beleggers kunnen deze MREIT's kopen door aandelen te kopen in de bedrijven die op de beurs worden verhandeld. Als een gedeeltelijke eigenaar van het bedrijf ontvangen aandeelhouders dividenden van de MREIT's - en dat is waar die aantrekkelijke hoge rendementen binnenkomen.
Net als andere openbare bedrijven gaat een MREIT op en neer in waarde, omdat de markt de waarde van het bedrijf opnieuw evalueert. Als beleggers geloven dat een MREIT minder winstgevend wordt omdat het duurder wordt om geld in te zamelen of omdat hypotheken onder de maat presteren, zal de koers van het aandeel dalen. Aangezien veel beleggers MTWIT's beschouwen als een bron van passief inkomen dankzij die hoge dividenden, zullen mREIT-aandelen ook dalen als beleggers denken dat dividenden zullen dalen.
Hoewel hoge dividendrendementen aantrekkelijk kunnen zijn, moeten de MREIT-dividenden niet voor de nominale waarde worden genomen. Dit komt omdat mREIT-bedrijven ten minste 90% van hun inkomen moeten betalen aan aandeelhouders volgens de wet, wat betekent dat inkomsten niet aan de REIT worden belast, maar in plaats daarvan als gewoon inkomen aan de aandeelhouder worden belast. MREIT-dividenden worden dus niet beschouwd als gekwalificeerde dividenden die in aanmerking komen voor fiscale voorkeursbehandeling, maar worden beschouwd als gewone dividenden en worden belast tegen het marginale belastingtarief van de aandeelhouder. Hoe hoger uw belastingtarief, hoe minder u profiteert.
Omdat REIT's worden belast aan de normale inkomstenvoet en niet aan het lagere dividendpercentage, kunnen ze een zeer inefficiënte manier zijn om passieve inkomsten te verdienen vanuit een fiscaal perspectief. Voor sommigen is dit niet relevant, maar als de opbrengsten van een REIT-investering de belegger in een hogere belastingschijf plaatst of ze zijn er al in, zou het waarschijnlijk voor de belegger verstandiger zijn om de lagere rendementen van dividendleverende aandelen te kiezen die worden belast tegen het lagere dividendtarief.
Er is een manier om de belastingboete voor REIT-dividenden te voorkomen: houd REIT-deelnemingen bij een belastingafhankelijke pensioenrekening om te voorkomen dat die REIT-dividenden volledig worden toegevoegd aan uw belastbare inkomen zolang u nog werkt.
Een belangrijke factor die van invloed is op de winstgevendheid en het dividendrendement van mREIT's, is verandering op de obligatiemarkt. MREIT's kopen niet alleen hypotheken met geherinvesteerde winsten uit de activiteiten van het bedrijf. Aangezien zo veel van de winst van het bedrijf naar investeerders gaat, moet het bedrijf geld lenen om hypotheken te kopen.
Dit is waar de obligatiemarkt cruciaal wordt voor de activiteiten van een MREIT. Simpel gezegd, mREIT's lenen geld tegen de rente op korte-termijnobligaties en lenen het tegen de rente dicht bij de hogere lange-termijn obligatierente - als ze hypotheken kopen, lenen ze dat geld in feite tegen de huidige hypotheekrente. Aangezien de hypotheekrente is gekoppeld aan de hogere, langlopende obligatierentes, zijn de winsten van mREIT recht evenredig met de kloof (of "spread") tussen de korte en de lange rente.
Aangezien de hypotheekrente is gekoppeld aan de obligatierente, moet een belegger in mREIT's zowel naar de obligatiemarkt kijken als naar de vastgoed- en hypotheekmarkten om dat winstpotentieel te begrijpen. Hoe groter de kloof, tussen de korte en de lange termijn obligatierente, hoe winstgevender de mREIT-onderneming wordt. Als de Federal Reserve zijn belofte nakomt om de rentetarieven laag te houden, moeten de obligatieresultaten groot blijven en moeten de MREIT-dividenden hoog blijven.
De grootste bedreiging voor MREIT's is een stijging van het rendement op kortetermijnschatkist. Mede daarom zijn mREIT's in 2012 populair geworden. In januari kondigde voorzitter Ben Bernanke aan dat de Fed van plan is om de rente laag te houden tot eind 2014, wat in wezen de winstmarges van MREIT's voor drie jaar garandeert. De belofte om in september geld te blijven injecteren als onderdeel van QE3 heeft er ook voor gezorgd dat de aandelenkoersen van MREIT verder zijn gestegen, net als de bewering van Bernanke dat de Federal Reserve van plan is de rente laag te houden tot 2015.
Voordat je op raakt en je portfolio met een aantal mREIT's vult, zijn er meerdere punten om te overwegen. Hoewel het winstpotentieel hoog kan zijn, lopen beleggers het risico geld te verliezen in de onderliggende aandelenkoers en ook via verminderde dividenden.
1. Dividend-bezuinigingen
Een aantal mREIT's heeft de afgelopen jaren hun dividenduitgaven verlaagd. Daar zijn veel mogelijke redenen voor: niet-renderende leningen, slecht management en krimpende mogelijkheden op de secundaire hypotheekmarkt. En aangezien mREIT-dividenden zeer gevoelig zijn voor fluctuaties in de obligatierentes en voor het bedrag aan contanten in de economie, is het de bedoeling dat MREIT's als eerste de waarde verliezen als de Federal Reserve besluit de rentetarieven te verhogen.
2. Hypotheekstandaard en herfinanciering
Een hogere financieringskost zou van invloed zijn op alle MREIT's, maar individuele MREIT's kunnen ook gekwetst worden door slecht presterende leningen. Als de hypotheken van een mREIT niet worden betaald, verliest de mREIT geld. Hoewel mREIT's doorgaans zeer divers zijn onder verschillende hypotheken, zijn ze nog steeds beperkt tot één markt en hebben ze dus niet de diversiteit om bestand te zijn tegen een instorting van de hypotheekmarkt.
Als een andere ramp, zoals de subprime-hypotheekcrisis, hypotheekhouders in staat stelt hun hypotheek niet in te lopen, zou dit de mREIT-markt kunnen verwoesten. Er is echter één manier om dit risico te mitigeren: Sommige MREIT's investeren alleen in door een agentschap gesteunde hypotheken, zoals Fannie Mae en Freddie Mac-leningen. Omdat deze leningen van de overheid een garantie van de Amerikaanse overheid hebben, zijn ze een lager risico dan MREIT's zonder tussenkomst van het Agentschap en bieden ze meestal een lager dividendrendement.
Het andere uiterste is echter net zo slecht: als een hypotheek vroeg wordt afbetaald, verliest het mREIT ook geld omdat het niet langer rente van die schuld krijgt en nieuwe schulden moet kopen. Het hoge percentage hypothecaire herfinancieringen in 2012 heeft sommige mREIT's gekwetst en hoewel ze nog steeds geld kunnen lenen tegen lage tarieven en hypotheken kunnen kopen, zullen deze hypotheken waarschijnlijk lagere tarieven hebben.
3. Operationele verliezen
Ten derde en het meest verontrustend werken veel van de grootste mREIT's tegen een lage winst of een verlies. Als een mREIT blijft werken met een winst kleiner dan het bedrag dat het moet uitkeren voor dividenden, zal dat dividend moeten worden verlaagd. Wanneer deze dividendverlagingen worden aangekondigd, daalt de koers van het mREIT doorgaans ook. Natuurlijk, als het bedrijf lang genoeg met verlies handelt, gaat het failliet en zijn de aandelen waardeloos.
In het tweede kwartaal van 2012 rapporteerden enkele van de grootste MREIT's volgens marktkapitalisatie verliezen van miljoenen dollars en operationele marges van -30% tot -60%. Dit komt omdat de lange-termijnrentetarieven daalden, waardoor de spread tussen de kortetermijn- en langetermijnobligatiepercentages kleiner werd, omdat beleggers op zoek gingen naar een veilige obligatiemarkt.
Omdat geen enkel bedrijf voor altijd met verlies kan opereren, leiden deze teleurstellende rendementen tot ongemakkelijke vragen over de duurzaamheid van de waardering van MREIT als de spreads op obligaties blijven versmallen. Het roept ook de vraag op hoeveel speculatie en risico er precies in de mREIT-markt zitten, aangezien deze verliezen bedrijven troffen juist toen hun aandelenkoersen hoog waren.
4. QE3 en vooruitbetalingsrisico
Het recente besluit van de Federal Reserve om een ​​derde ronde van kwantitatieve versoepeling (QE3) te initiëren, is een ander punt van zorg voor mREIT's. QE3 is, in tegenstelling tot zijn voorgangers, gericht op door hypotheek gedekte waardepapieren - de Fed is van plan een onbeperkt aantal van deze effecten maandelijks te kopen totdat de economie er beter uitziet.
Deze effecten zijn dezelfde als waar MREITs in beleggen, dus deze aankondiging is rechtstreeks van invloed op hen. Met de Federal Reserve een agressievere speler op de markt, kunnen hypotheekhouders mogelijk meer kansen krijgen om te herfinancieren. Dit is slecht voor MREIT's, omdat een herfinanciering betekent dat de hypotheek die zij aanhouden vroeg wordt afbetaald - en het inkomen dat zij verdienden uit rentebetalingen stopte.
Aan de andere kant kan QE3 een positievere impact hebben op de secundaire hypotheekmarkt. Door meer herfinancieringen aan te moedigen, creëert het grotere hypotheekactiviteiten en dus meer zakelijke kansen voor mREIT's. Omdat ook de korte rente op obligaties laag blijft, zou er een grote spreiding tussen de korte en lange termijn obligatierente moeten blijven, waardoor MREIT's de mogelijkheid hebben om veel minder geld te lenen dan wat ze uitlenen.
5. Beperkt kapitaal
Aangezien deze bedrijven 90% van hun inkomsten moeten terugbetalen aan aandeelhouders, zijn ze erg beperkt in hoe ze hun winsten kunnen beheren en herinvesteren, waardoor het moeilijk is om te groeien in goede tijden en in slechte tijden rond te blijven rijden. Dit maakt de REIT-structuur tot een inherent risicovolle onderneming. De afweging voor dit risico is een veel hoger dividendrendement op korte termijn, maar die afweging is niet altijd duurzaam.
Aangezien mREIT's volatiel zijn en gemakkelijk beïnvloed door de hypotheekmarkt, de vastgoedmarkt en de federale overheidsobligatiemarkt, vormen ze een risicovolle gok. Door hun hoge opbrengsten en directe betaling van winsten aan beleggers zijn ze op korte termijn echter een grote bron van contanten.
Bovendien bieden ze een liquide vorm van belegging in onroerend goed en toegang tot professioneel management. Door aandelen in een MREIT te kopen, kunnen individuele beleggers indirect geld lenen aan mensen op de hypotheekmarkt. Als u denkt dat er een herstel zal zijn in de vastgoed- en hypotheekmarkten, zijn mREIT's een manier om die weddenschap te maken.
Jongere, meer agressieve beleggers die zelf geen onroerend goed bezitten maar die optimistisch zijn over onroerend goed, willen wellicht MREIT's overwegen. MREIT's kunnen echter ook een plaats hebben in meer volwassen portefeuilles zolang het percentage dat ze vormen niet meer is dan de belegger zich kan veroorloven om een ​​verlies op te lopen.
De valkuilen in mREIT's betekenen niet dat ze altijd moeten worden vermeden. Door gebruik te maken van obligatieresultaten die redelijk voorspelbaar zijn en liquiditeit bieden op de vastgoedmarkt, bieden MREITS waardevolle diensten en bieden beleggers de mogelijkheid hun geld over te dragen aan experts die zowel de obligatie- als de vastgoedmarkt kunnen spelen om winst te maken. .
Voordat u gaat beleggen, kijkt u echter verder dan die dubbele winstcijfers, ongeacht hoe aantrekkelijk ze voor het eerst zijn. Door te kijken naar de balans van een mREIT, kasstroomoverzichten en prestaties uit het verleden, kunnen beleggers een goed beeld krijgen van de vraag of het bedrijf het waard is om in te beleggen en of ze het risico kunnen opbrengen.
Wat denk je over investeren in MREITS?
Staycation-ideeën - Hoe u een goedkope vakantie bij u in de buurt kunt plannen
Ik hou van autoritten en reis evenveel als de volgende persoon. Echter, zoals iedereen die een reis heeft gedaan weet, is het gebruikelijk om terug te keren van een vakantie gevoel versleten. Dit is de schoonheid van een staycation, een vakantie waarin je thuisblijft of geniet van nabijgelegen toeristische bestemmingen
Zijn Amerikaanse scholen niet? - Hoe het Amerikaanse onderwijssysteem te verbeteren
Een kop in het decembernummer van The Atlantic beweerde dat Amerikaanse scholen in vergelijking met de rest van de wereld - de leden van de Organisatie voor Economische Samenwerking en Ontwikkeling (OESO) - 'duur, ongelijk, slecht in wiskunde' waren. conclusie was gebaseerd op Amerikaanse studentenprestaties in het programma voor internationale studentenbeoordeling in 2012
